別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 -1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　城石　雅彦   TEL.
鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 62,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 47,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市月が丘１丁目３番１３５
｢月が丘１－１７－４｣		 ②地積
　(㎡)		 239  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ閑静な住宅地
域		 南西6m市道 水道、ガス、下水 青山

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 月が丘地区の概ね熟成した一
般住宅地域		 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 青山駅北西方

1.4km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、住宅地域として概ね熟成した住宅地域で、利用状況は安定的で、当分の間は現状を維持すると予測
する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市北西部の住宅地一円で、特に青山・月が丘・みたけ地区等との代替性が強く、需要者の中心は市内
居住者乃至は通勤者である。当該地域は、比較的利便性が高いものの一部街路の曲折等が認められ街路の整然性にやや
欠けている。市域全体的な供給不足が顕在化し、これに影響を受ける形で、地価はやや上昇傾向で推移している。自用
の取引が中心で、土地値は１０００万円～１６００万円程度の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用目的での取引が中心で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。中心市街地背後に位置しア
パート需要も期待できるが、当該地域は住宅地としての居住の快適性を重視した自用目的の取引が中心である。従って
収益価格は参考に留め、比準価格を重視し、周辺の地価公示標準地の動向を踏まえ、近時の盛岡市における住宅地の不
動産市場の推移・動向を十分に検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　盛岡（県） -6              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     62,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は、新型コロナウイルス感染症の影
響から緩やかに持ち直しており、雇用・所得
環境が改善する下で、不動産市場は回復傾向
にある。

市内北西部の利便性の高い住宅地域で、好企
画の分譲地の売れ行きは好調である。総額を
抑えた物件が中心で、地価は上昇傾向で推移
している。

特別の変動要因はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％ +1.3 ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（住）

-608013		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5.5m市道
、中間画地
１住居
居住誘導区域
(60,200)
b 盛公（住）

-610002		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
c 盛公（住）

-613012		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西10m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
d 盛公（住）

-614001		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
１住居
居住誘導区域
(70,200)
e 盛公（住）

-616011		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
58,857  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
59,780 		 100
[ 100.0]
59,780 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
61,000 
b (　           ) 
41,950  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 102.5]
57,843 		 100
[  93.1]
62,130 
63,400 
c (　           ) 
64,877  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.5]
66,878 		 100
[ 107.1]
62,444 
63,700 
d (　           ) 
60,000  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
62,563 		 100
[  99.8]
62,688 
63,900 
e (　           ) 
53,918  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
52,766 		 100
[  84.7]
62,298 
63,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     62,800 円／㎡]  



盛岡 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,085,251 
640,436 
2,444,815 
2,014,580 
430,235 		 （　0.9696）
417,156 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      8,690,750 円　　　　（　     36,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 90.00 Ｗ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   239 ㎡     15.5 m x   15.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの共同住宅（２ＤＫ４５×４）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,517 
136,530 		 2.0  273,060 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

273,060 		 546,120 
0 
⑨年額支払賃料        273,060 円　×　12ヶ月　＝　       3,276,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,276,720 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       196,603 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,080,117 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           546,120 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,134 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,085,251 円　　　　（　        12,909 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-604057		 1,131  
(   1,106) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,178 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,520 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,517 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-608058		 1,258  
(   1,258) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,221 
c 盛公（賃）
　　　　-618003		 1,863  
(   1,862) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,774 
盛岡 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 157,800 円  　　　　     26,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 163,836 円  　　　        3,276,720　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       29,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      210,400 円  　　　　     26,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        52,600 円  　　　　     26,300,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,300 円  　　　　     26,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         640,436 円　（　　　　　　         2,680 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0766     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,014,580 円  
（　　　　　         8,429 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,085,251 円      
②総費用 640,436 円      
③純収益　①－② 2,444,815 円      
④建物等に帰属する純収益 2,014,580 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 430,235 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 417,156 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,745 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,690,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市月が丘一丁目３番１３５
 4000000183544-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 -1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　小網　裕三   TEL.
鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 47,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市月が丘１丁目３番１３５
｢月が丘１－１７－４｣		 ②地積
　(㎡)		 239  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ閑静な住宅地
域		 南西6m市道 水道、ガス、下水 青山

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 利便施設に程近い、居住環境
良好な住宅地域		 街

路		 基準方位北　６ｍ市
道		 交通

施設		 青山駅北西方

1.4km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は概ね熟成した住宅地域で、今後も閑静な住環境を維持し、周辺地域では強含みの土地取引が認められ
るので地価水準は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は盛岡中心市街地縁辺部の西部方面の住宅地域で、特に月が丘、みたけ、青山地区と代替性が強い。主たる
需要者は市内居住者であるが、市外からの流入もみられる。同一需給圏において住宅地の需要は高く、立地に優れた地
域への需要は特に底堅い。近隣地域は立地が良好であるため地価は継続的な上昇を維持している。土地は２４０㎡程度
で１、５００万円前後、新築の戸建物件は総額３、０００万円前後が需要の中心価格帯と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は生活利便性が比較的良好で、アパート等の収益物件も散見されるが、自用目的の戸建住宅が取引の中心であ
る。収益価格は土地価格に見合う賃料水準に至っていないため低位に試算された。したがって、自用目的の取引から試
算された比準価格を重視し、収益価格は参酌するにとどめ、さらに類似する標準地等との検討を踏まえ、かつ近時同一
需給圏の住宅地取引の推移・動向も考慮したうえ、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額と決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　盛岡（県） -6              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     62,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は、住宅投資ではマイナス傾向が続
くと予想される一方で、個人消費の拡大など
から全体ではやや持ち直しの動きになると見
込まれる。

近隣地域内には特に変動はないが、周辺地域
では、不動産業者等の土地取得意欲は依然と
して強い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.3 ％ +1.6 ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（住）

-614003		 盛岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m市道、
中間画地
１住居
居住誘導区域
(70,200)
b 盛公（住）

-618004		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東6m市道、
西6m、二方路
１中専
居住誘導区域
(70,200)
c 盛公（住）

-607002		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西11.5m県
道、北西3m、
角地
１住居
居住誘導区域
(60,200)
d 盛公（住）

-616008		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東7.7m市道、
中間画地
１住居
居住誘導区域
(60,200)
e 盛公（住）

-614006		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西5.5m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
53,877  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
56,679 		 100
[  91.9]
61,675 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
62,900 
b (　           ) 
54,809  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 105.1]
58,407 		 100
[  93.5]
62,467 
63,700 
c (　           ) 
43,278  		 100
[  80.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 101.9]
62,832 		 100
[ 102.6]
61,240 
62,500 
d (　           ) 
73,988  		 100
[ 130.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
57,862 		 100
[  93.5]
61,884 
63,100 
e (　           ) 
51,141  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
50,635 		 100
[  82.2]
61,600 
62,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -2.0
c 業者仕入
れ
 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d その他

 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -3.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　  -2.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     63,000 円／㎡]  



盛岡 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であることから適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,146,264 
687,776 
2,458,488 
2,014,580 
443,908 		 （　0.9696）
430,413 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      8,966,938 円　　　　（　     37,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 90.00 Ｗ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   239 ㎡     15.5 m x   15.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積約６０㎡。駐車場を確保したため使用容積率は低い。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 重層長屋形式の住宅のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
180.00 
100.0 
180.00 
1,547 
278,460 		 2.0  556,920 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

278,460 		 556,920 
0 
⑨年額支払賃料        278,460 円　×　12ヶ月　＝　       3,341,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,341,520 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       200,491 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,141,029 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           556,920 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,235 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,146,264 円　　　　（　        13,164 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-610009		 1,678  
(   1,678) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,525 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,547 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-608051		 1,600  
(   1,600) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,600 
c 盛公（賃）
　　　　-610010		 1,777  
(   1,777) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,545 
盛岡 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 157,800 円  　　　　     26,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 167,076 円  　　　        3,341,520　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       31,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      252,400 円  　　　　     26,300,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        52,600 円  　　　　     26,300,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,300 円  　　　　     26,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         687,776 円　（　　　　　　         2,878 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0766     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,014,580 円  
（　　　　　         8,429 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,146,264 円      
②総費用 687,776 円      
③純収益　①－② 2,458,488 円      
④建物等に帰属する純収益 2,014,580 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 443,908 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 430,413 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,801 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,966,938 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市月が丘一丁目３番１３５
 4000000183544-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考