令和6年1月15日　提出 青森南部 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森南部 5-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　東海林　信行   TEL.

鑑定評価額 3,510,000 円  １㎡当たりの価格 13,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三戸郡南部町大字大向字勘吉４８番１０ ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、飲食店、 旅館等が集まる駅前 商業地域 北9.5m県道 水道、下水 三戸 240m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    60 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 空店舗も見られる駅前商店街 街 路 ９．５ｍ県道 交通 施設 三戸駅　西方 240m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 三戸駅前の既存商店街であるが、周辺市町の大型ＳＣ等への継続的顧客流出や地域経済低迷により衰退傾向にあ る。空店舗も見られ有効需要が弱いことから、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は南部町の商業地域及び商住混在地域一円。典型的な需要者層は当地域に地縁あるいは血縁を有する地元 法人や個人事業主等が想定され、圏外からの新規転入等はほぼ見られない。駅前商店街であるが閉店した店舗が目立つ 等、商店街としての機能を維持できておらず、郊外型の店舗に顧客の流出が顕著であり衰退の一途をたどっている。当 町での商業地の取引が少なく、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　三戸駅前の商店街であるが、貸店舗等は見られず賃貸市場が成立していないことから収益還元法の適用はできなかっ た。比準価格のみの試算であるが、店舗や併用住宅が大部分を占める地域で、自用目的での取引が支配的であることか ら、市場性を反映し実証的で説得力が高いと認められる当該価格を採用し、単価と総額との関連の適否にも留意のうえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、地域経済の低迷、町内外の大型店 舗への顧客流出等により、当町の商業地域は 引き続き衰退傾向にあり、需要は回復の兆し が見られない。 駅前商店街であるが閉店した店舗等が目立つ 状況であり、需要は弱く地価は下落傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％