令和6年1月15日　提出 青森南部 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森南部 -1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　東海林　信行   TEL.

鑑定評価額 5,730,000 円  １㎡当たりの価格 11,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三戸郡南部町大字大向字飛鳥７番８ ②地積 　(㎡) 503   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅兼倉庫 Ｗ2 農家住宅、畑地等が 混在する既成住宅地 域 北東6m町道 水道、下水 三戸 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南   800 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道背後の事業所も見られる 住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 三戸駅　北西方 950m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅、畑地等が混在する既成住宅地域で、現状維持で推移すると予測する。過疎化の進行や少子高齢化、地 域経済低迷により住宅地需要は全般的に弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は南部町及び三戸町の住宅地域一円。典型的な需要者層は当地区に地縁あるいは血縁等を有する中堅給与 所得者等の一次取得者層が想定される。近隣地域は県道背後の農家住宅や畑等混在の既成住宅地域であるが、過疎化や 少子高齢化、地域経済の低迷により当地域に対する需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地が５００㎡ 程度で５５０万円前後、新築の戸建物件は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　農家住宅、畑等混在の既成住宅地域であり、アパート等の収益物件は殆ど見られず賃貸市場が形成されていないため 、収益還元法の適用はできなかった。比準価格のみの試算であるが、居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用 目的での取引が支配的であることから、市場性を反映し説得力が高いと認められる当該価格を採用し、単価と総額との 関連の適否にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は微減。過疎化の進行や 少子高齢化、地域経済の低迷により、住宅地 需要は全般的に弱い。 県道背後の既成住宅地域であるが、過疎化の 進行や少子高齢化により需要は弱く地価は下 落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％