令和6年1月15日　提出 五戸 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五戸 -2 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　東海林　信行   TEL.

鑑定評価額 2,340,000 円  １㎡当たりの価格 7,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三戸郡五戸町字中道十文字１９番６ ②地積 　(㎡) 304   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北西5m町道 水道、下水 八戸 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   600 ｍ、西   270 ｍ、南   300 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 空地、農地等も見られる住宅 地域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ町道 交通 施設 八戸駅西方 12.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地北東部の空地が残る住宅地域で、現状維持で推移すると予測する。人口減少や少子高齢化に加え、郊外新 興住宅地域との競合により需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は五戸町中心部及びその周辺の住宅地域で、需要者は町内に地縁性を有する一次取得者が中心である。近 隣地域は市街地北東部の空地や農地が多く残る新興住宅地域である。当町では人口減少や少子高齢化、長期間にわたる 地域経済低迷等により、住宅地需要は全般的に弱く地価下落が続いている。市場での中心となる価格帯は土地は２００ ㎡～３００㎡で総額１５０万円～２５０万円程度で、新築戸建物件は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　市街地周辺の新興住宅地域であるが、アパート等の収益物件は極めて少なく賃貸市場は形成されていないことから収 益還元法の適用はできなかった。比準価格のみの試算であるが、居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的 での取引が支配的であることから、市場性を反映し説得力が高いと認められる当該価格を採用し、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森南部 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [148.3] [101.0] 100 7,680  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は横這い。過疎化の進行 や少子高齢化、地域経済低迷により、住宅地 需要は全般的に弱い。 市街地周辺の一般住宅地域であるが、郊外新 興住宅との競合で需要は分散しており、周辺 には空地も多く見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％