令和6年1月15日　提出 五戸 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五戸 -1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　東海林　信行   TEL.

鑑定評価額 3,890,000 円  １㎡当たりの価格 13,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三戸郡五戸町字下モ沢向１３番７９ ②地積 　(㎡) 280   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に店舗等が見られる 住宅地域 北東6m町道 水道、下水 八戸 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地東部の中心部に近い既 成住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 八戸駅西方 13.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部近くの公共公益施設等への接近性良好な既成住宅地域で、現状維持で推移すると予測する。人口減少や少 子高齢化の影響により住宅地需要は減退、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は五戸町中心部及びその周辺の住宅地域。需要者は町内に地縁性を有する一次取得者が中心である。近隣 地域は中心部に近い比較的利便性良好な既成住宅地域であるが、人口減少や少子高齢化、長期間にわたる地域経済低迷 等により、中心部周辺の住宅地需要は減少傾向にあり、地価下落が続いている。中心となる価格帯は土地は２００㎡～ ３００㎡で総額３００万円～４５０万円程度で、新築戸建物件は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　中心部近くの既成住宅地域であるが、アパート等の収益物件は少なく賃貸市場が形成されていないため、収益還元法 の適用はできなかった。比準価格のみの試算であるが、居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引 が支配的であることから、市場性を反映し説得力が高いと認められる当該価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森南部 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [ 81.9] [101.0] 100 13,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は横這い。過疎化の進行 や少子高齢化、地域経済低迷により、住宅地 需要は全般的に弱い。 町中心部に近く比較的利便性良好な住宅地域 であるが、市街地中心部の空洞化に伴い当地 域も衰退傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％