令和6年1月12日　提出 三戸 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三戸 5-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　駒木　功   TEL.

鑑定評価額 4,450,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三戸郡三戸町大字八日町４０番２ ②地積 　(㎡) 242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 台形 1:3 店舗兼住宅 Ｓ3 店舗、銀行、医院等 が建ち並ぶ中心的商 業地域 南10m県道 水道、下水 三戸 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   400 ｍ、南   150 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部に位置する県道沿い の既存商店街 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 三戸駅南西方 2.8km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 店舗，銀行，医院等が建ち並ぶ旧来からの中心商業地域で、地域経済の低迷や大型ＳＣ等への顧客流出で衰退傾 向が続いているが、地価は背後住宅地の水準に近づいており今後は小幅下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三戸町及び隣接町村の商業地域及び住商混在地域一円。需要者の中心は、当該圏域に地縁性を持つ個人事 業者又は法人である。長引く地域経済の低迷に加え、商業形態の変化による郊外の大型ＳＣ等への顧客流出により商況 は弱く空き店舗が目立ち商業地需要は極めて弱い。土地取引が少ないうえ、規模により取引される価格はまちまちであ り、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 店舗、銀行、医院等が建ち並ぶ中心的商業地域であるが、自用目的での取引が支配的である。賃貸物件が少なく、土地 建物の元本価格に見合った賃料水準の市場が形成されておらず、収益還元法の適用は断念した。取引は少ないものの比 準価格は市場性を反映し実証的である。従って市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森南部 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,400 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [ 71.7] [100.0] 100 18,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は緩やかに回復しているものの、 地域経済の低迷や町内外の大型店舗への顧客 流出等により町中心部の商業地への有効需要 は減退している。 町の中心的商業地域で、町内外の大型ＳＣ等 への顧客流出により需要は弱いが、地価は背 後住宅地の水準に近づいており、下落幅は小 さくなっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％