令和6年1月12日　提出 三戸 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三戸 -1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　駒木　功   TEL.

鑑定評価額 3,180,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三戸郡三戸町大字同心町字古間木平３番３ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅等 が建ち並ぶ既成住宅 地域 南西6.5m町道 水道、下水 三戸 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   450 ｍ、西   450 ｍ、南   350 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心商店街及び公共施設との 接近性に優れた住宅地域 街 路 基準方位北、　　６ ．５ｍ町道 交通 施設 三戸駅南西方 3.5km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部の県道背後に広がる利便性が比較的良好な住宅地域である。地域内に特段の変動要因はないため現状を 維持しつつも、地域経済低迷，過疎化の進行等の影響を受けて、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三戸町中心部及びその周辺の住宅地域。需要者は、当該圏域に地縁性を有する一次取得者層が中心で、圏 外からの転入者はほとんど見られない。町の主産業である農業や商業が振るわず引き続き地域経済は低迷しており、少 子高齢化や過疎化の進行等で土地需要は弱く地価は下落傾向が続いている。土地は２００㎡程度で３００万円程度、新 築の戸建住宅はあまり見られず、中古の戸建物件で１，０００万円～１，５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はアパート等も散見される住宅地域であるが、賃貸市場が未成熟で土地の元本価値に見合う賃料水準が形成さ れておらず、収益還元法の適用は断念した。取引にあたっては収益性よりも居住環境や利便性が重視され、収益性は取 引の指標としてはほとんど認められない。したがって、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を妥当と判断し、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森南部 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [ 76.1] [103.0] 100 15,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は緩やかに回復しているものの地 域経済は低迷したまま。地域では人口，世帯 数とも減少傾向で、住宅地に対する有効需要 は減退している。 県道背後に存し中心商店街に近い利便性良好 な住宅地域であるが、地域経済の低迷が続き ，過疎化の進行等で需要は弱く地価は下落傾 向で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％