別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
おいらせ -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
おいらせ -5 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　後藤　薫   TEL.
鑑定評価額 9,500,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上北郡おいらせ町緑ヶ丘５丁目５０番１７７６
 ②地積
　(㎡)		 413  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅に店舗等が
見られる住宅地域
 西10m町道 水道、下水 三沢

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   250 ｍ、北 1,100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 三沢市のベッドタウンとして
熟成が進んでいる住宅地域		 街

路		 １０ｍ　町道 交通

施設		 三沢駅南東方

2.3km		 法令

規制		 （都） ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 生活利便性に恵まれた、三沢市街地に隣接する住宅地域。当町北部一帯は三沢市のベッドタウンとして人気が高
く、郊外型店舗の立地もみられる。今後、熟成度が高まっていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏はおいらせ町内の住宅地域一円。典型的な需要者層は当圏域に居住あるいは八戸市・三沢市へ通勤する中
堅給与所得者等の一次取得者層が考えられる。周辺では開発分譲が盛んに行われており、人気が高く需要は旺盛である
。需要の中心となる価格帯は、土地が４００㎡程度で１０００万円前後、新築の戸建物件は２５００万円～３０００万
円程度と認められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　アパート等も見られるが、賃貸市場は未成熟で土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価
格は低位に試算された。取引にあたっては居住環境や生活利便性が重視される住宅地域であり、取引価格により地域の
地価水準が形成されているものと認められる。したがって、市場性を反映した実証的で説得力のある比準価格を採用し
、収益価格を参考にとどめ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　おいらせ -2                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     13,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 59.0]		 [101.0]
100		 22,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　町の人口は一進一退、世帯数は微増傾向。
地域経済はコロナ禍が終息しつつあるものの
、物価上昇等の影響から、先行きの不透明感
が蔓延している。

　三沢市のベッドタウンとして熟成度が高ま
っており、郊外型店舗にも近接し、生活利便
性が良好な住宅地域となっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.5
交通・接近　　　 +19.0
環境　　　　　　 -47.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 おいらせ -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０５
０２４１２
-89619		 上北郡おいらせ町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東10.5m町道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
b １２３０３
０２４１２
-88558		 上北郡おいらせ町

 更地


   
（　          ） 		 台形 西15.5m町道、
北東3.5m、
角地
（都） ２住居

(60,200)
c １２３０４
０２４１２
-100789		 上北郡おいらせ町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西5m町道、
北東3m、
二方路
２住居

(60,200)
d １２３０２
０２４１２
-99360		 上北郡おいらせ町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6.5m道路、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
e １２２１１
０２４１２
-106607		 上北郡おいらせ町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9m県道、
北西6m、角地
（都） 
特定用途制限地域
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
22,432  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
22,784 		 100
[ 100.0]
22,784 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
23,000 
b (　           ) 
18,766  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.3]
22,726 		 100
[ 100.0]
22,726 
23,000 
c (　           ) 
10,557  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  55.4]
19,532 		 100
[  84.8]
23,033 
23,300 
d (　           ) 
16,667  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
17,307 		 100
[  75.6]
22,893 
23,100 
e (　           ) 
19,301  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
19,301 		 100
[  85.1]
22,680 
22,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -44.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     23,000 円／㎡]  



おいらせ -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,874,239 
1,052,428 
3,821,811 
3,596,560 
225,251 		 （　0.9715）
218,831 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      4,558,979 円　　　　（　     11,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
おいらせ -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 192.00 ＬＳ2 384.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   413 ㎡     15.4 m x   26.9 m  前面道路：町道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ：平均専有面積４８㎡程度 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 メゾネットタイプのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 共同住宅
192.00 
100.0 
192.00 
1,070 
205,440 		 2.0  410,880 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
384.00 
100.0 
384.00 

410,880 		 821,760 
0 
⑨年額支払賃料        410,880 円　×　12ヶ月　＝　       4,930,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     384.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,930,560 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       256,128 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,866,432 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           821,760 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,807 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,874,239 円　　　　（　        11,802 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a おいらせ－賃貸
　　　　-2		 1,261  
(   1,259) 		 100
[130.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,021 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,071 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,070 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b おいらせ－賃貸
　　　　-12		 1,112  
(   1,111) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,135 
c おいらせ－賃貸
　　　　-13		 1,035  
(   1,035) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,056 
おいらせ -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 244,000 円  　　　　     48,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 256,128 円  　　　        5,122,560　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       15,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      341,600 円  　　　　     48,800,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       146,400 円  　　　　     48,800,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,800 円  　　　　     48,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,052,428 円　（　　　　　　         2,548 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 127,000 円／㎡　×　     384.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0737     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,596,560 円  
（　　　　　         8,708 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,874,239 円      
②総費用 1,052,428 円      
③純収益　①－② 3,821,811 円      
④建物等に帰属する純収益 3,596,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 225,251 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 218,831 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          530 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,558,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ おいらせ -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上北郡おいらせ町緑ヶ丘五丁目５０番１７７６
 4234000063488-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
おいらせ -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
おいらせ -5 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　青田　淳一   TEL.
鑑定評価額 9,380,000 円  １㎡当たりの価格 22,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上北郡おいらせ町緑ヶ丘５丁目５０番１７７６
 ②地積
　(㎡)		 413  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅に店舗等が
見られる住宅地域
 西10m町道 水道、下水 三沢

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   250 ｍ、北 1,100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 三沢市のベッドタウンとして
熟成が進んでいる住宅地域		 街

路		 １０ｍ町道 交通

施設		 三沢駅南東方

2.3km		 法令

規制		 （都） ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 　利便性が良く三沢市街地に隣接する住宅地域。当町北部地域一帯は三沢市のベットタウンとして人気が高く、
新興分譲地も多く見られ、郊外型店舗の立地も見られる。当地域の地価の今後は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏はおいらせ町北部の住宅地域一円。典型的な需要者層は当町に居住あるいは三沢市等へ通勤する中堅給与
所得者等の一次取得者層が想定される。周囲では開発分譲が盛んに行われており、需要が旺盛で地価は強含みである。
需要の中心価格帯は、土地が４００㎡程度で１０００万円程度、新築の戸建物件は２５００万円～３０００万円程度と
認められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 おいらせ町の三沢市に近接する住宅地域で、賃貸アパートも見られるが、土地取引においては住宅取得目的の売買が中
心であり、取引当事者の判断において、収益価格が土地取引に与える影響は比較的少ない。居住環境が重視される住宅
地域であるので、比準価格を採用し、収益価格を参考として、さらに代表標準地価格との均衡に留意して鑑定評価額を
上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　おいらせ -2                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     13,500 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[101.0]		 100
[ 60.1]		 [101.0]
100		 22,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 おいらせ町の人口は横這い傾向にあり、住宅
分譲も多く地価は強含みである。



三沢市のベッドタウンとして熟成が進み、地
域内に郊外型店舗の立地も見られる。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.5
交通・接近　　　 +19.0
環境　　　　　　 -46.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 おいらせ -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２１１
０２４１２
-106607		 上北郡おいらせ町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9m県道、
北西6m、角地
（都） 
特定用途制限地域
(80,200)
b １２３０２
０２４１２
-99360		 上北郡おいらせ町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6.5m道路、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
c １２３０３
０２４１２
-88558		 上北郡おいらせ町

 更地


   
（　          ） 		 台形 西15.5m町道、
北東3.5m、
角地
（都） ２住居

(60,200)
d １２３０３
０２４１２
-88494		 上北郡おいらせ町

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南東6m道路、
中間画地
（都） 
特定用途制限地域
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,301  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
19,301 		 100
[  87.1]
22,160 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
22,400 
b (　           ) 
16,667  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
17,307 		 100
[  77.4]
22,360 
22,600 
c (　           ) 
18,766  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.3]
22,726 		 100
[ 100.0]
22,726 
23,000 
d (　           ) 
15,304  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.2]
17,318 		 100
[  77.2]
22,433 
22,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     22,700 円／㎡]  



おいらせ -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,856,700 
1,051,306 
3,805,394 
3,596,560 
208,834 		 （　0.9715）
202,882 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      4,226,708 円　　　　（　     10,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
おいらせ -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 192.00 ＬＳ2 384.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   413 ㎡     15.4 m x   26.9 m  前面道路：町道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ：平均専有面積４８㎡程度 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 メゾネットタイプのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 共同住宅
192.00 
100.0 
192.00 
1,066 
204,672 		 2.0  409,344 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
384.00 
100.0 
384.00 

409,344 		 818,688 
0 
⑨年額支払賃料        409,344 円　×　12ヶ月　＝　       4,912,128 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     384.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,912,128 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       255,206 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,848,922 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           818,688 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,778 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,856,700 円　　　　（　        11,760 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a おいらせ－賃貸
　　　　-2		 1,261  
(   1,259) 		 100
[130.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,010 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,068 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,066 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b おいらせ－賃貸
　　　　-12		 1,112  
(   1,111) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,135 
c おいらせ－賃貸
　　　　-13		 1,035  
(   1,035) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,056 
おいらせ -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 244,000 円  　　　　     48,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 255,206 円  　　　        5,104,128　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       15,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      341,600 円  　　　　     48,800,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       146,400 円  　　　　     48,800,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,800 円  　　　　     48,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,051,306 円　（　　　　　　         2,546 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 127,000 円／㎡　×　     384.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0737     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,596,560 円  
（　　　　　         8,708 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,856,700 円      
②総費用 1,051,306 円      
③純収益　①－② 3,805,394 円      
④建物等に帰属する純収益 3,596,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 208,834 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 202,882 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          491 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,226,708 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ おいらせ -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上北郡おいらせ町緑ヶ丘五丁目５０番１７７６
 4234000063488-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考