令和6年1月15日　提出 野辺地 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野辺地 5-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　浅井　康光   TEL.

鑑定評価額 4,560,000 円  １㎡当たりの価格 18,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上北郡野辺地町字野辺地６番６ ②地積 　(㎡) 245   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 各種小売店舗が建ち 並ぶ県道沿いの中心 商業地域 北14m県道 水道 野辺地 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    90 ｍ、南    35 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  26.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小売店舗が建ち並ぶ旧来型の 中心商店街 街 路 １４ｍ県道 交通 施設 野辺地駅北東方 1.8km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 　小規模な個人商店が多い旧来からの中心商店街。閉店した店舗も多く繁華性は低下している。付近では役場新 庁舎の建築工事が進んでいるが特段の影響は見られず、当面地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は当町の商業地域及び商住混在地域一円。典型的な需要者層は、当地区に地縁や血縁を有する個人事業主 や住宅目的の中堅給与所得者等が想定される。幹線道路沿いに形成された従来からの商業地域であるが、顧客の生活様 式の変化とともに商店街は衰退傾向にあり、需要は低迷している。需要の中心となる価格帯は、取引自体が少ないこと から見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自用の店舗や店舗併用住宅が中心の地域で賃貸市場が成立していないことから収益還元法の適用は断念した。商業地 域から住宅地域へと徐々に移行しつつあるような状況で、地域の地価水準は取引価格を指標として形成されているもの と認められる。よって、市場性を反映し説得力が高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　七戸 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,100 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [ 90.2] [100.0] 100 18,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　燃料価格の高騰、食料品や日用品全般の値 上げが続き、地元経済を取り巻く環境は厳し い状況が続いている。 　当町の中心商業地域であるが、空き店舗も 目立つ状況であり繁華性は低下している。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％