令和6年1月12日　提出 鶴田 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鶴田 5-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　橋本　一憲   TEL.

鑑定評価額 2,110,000 円  １㎡当たりの価格 13,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北津軽郡鶴田町大字鶴田字生松９５番４外 ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:2 店舗 Ｓ3 店舗、事務所が建ち 並ぶ既成商業地域 西9m町道 水道、下水 陸奥鶴田 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北   260 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小売店舗等が建ち並ぶ当町中 心部の古くからの商業地域。 街 路 ９ｍ町道 交通 施設 陸奥鶴田駅南西方 380m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 核となる商業施設の規模が小さく競争力が弱いため、郊外の大型店舗へ顧客が流出し、店舗の新規出店の需要は 減退しており、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鶴田町及び隣接市町内の商業地域及び住商混在地域である。需要者は自己使用目的で地縁性を有する個 人事業者や地元企業である。地域経済は低迷し、商業形態の変化による郊外の大型店舗への顧客流出等により商況が弱 くなっており、需要は減退している。取引される画地規模は需要者の業種により大きく異なり、需要の中心となる価格 帯についても見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成商業地域で、最有効使用及び市場参加者の観点から収益性を指向する地域ではなく、自己業務用を目的とした需要 が中心である。比準価格は実際の取引事例を比較検討して求め、市場性を反映した実証的な価格である。当該地域は利 便性を重視して取引される商業地域で、自己業務用を目的として取引される傾向にあるため、市場性を反映した比準価 格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鶴田町の人口・世帯数は減少。地価は下落傾 向で、郊外では人口減少・高齢化が特に進行 し、宅地需要は弱い。 郊外の大型店舗へ顧客が流出し、店舗の新規 出店の需要は減退しており、地価は下落傾向 で推移すると予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％