令和6年1月12日　提出 田舎館 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田舎館 -3 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　斎藤　優   TEL.

鑑定評価額 4,010,000 円  １㎡当たりの価格 5,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南津軽郡田舎館村大字大根子字村立６０番１外 ②地積 　(㎡) 680   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 住宅建築緩和区域 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北西12.5m県道 水道、下水 川部 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   250 ｍ、南   300 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       680 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 弘前市に比較的近い農家集落 。 街 路 １２．５ｍ県道 交通 施設 川部駅南方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 住宅建築緩和区域 ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路沿いの農家が多い住宅地域として今後とも現状のまま推移するものと予測される。地縁性はあるが、地 価水準はかなり低くなってきていることから今後は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当村のほか隣接する平川市及び弘前市郊外の住宅地域。需要者は当地域に地縁性のある一次取得者が中心 であり、川部地区の分譲地では同一需給圏外からの転入者も見られるが、当地域においては同一需給圏外からの転入者 は殆どない。過疎化と高齢化により当村全体として土地取引は少なくなっている。土地は５００㎡～７００㎡程度で３ ００万円～４５０万円が需要の中心であり、新築の戸建物件は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸需要の少ない地域であり、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算できなかった。当地域は自用の戸建 住宅が標準で、自己使用目的での取引を中心に価格が決定されるのが一般的と認められる。よって、代替性のある取引 事例から試算しており、市場性を反映していると判断される比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 91.9] [100.0] 100 5,930  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化の進行により村全体として 宅地需要は未だやや弱いが、長年の下落によ り地価は概ね底値圏にある。 地縁性があり需要は弱いが、弘前市への接近 性が良好であることを考慮すると地価は底値 圏にあり横ばいとなった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  -9.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％