令和6年1月15日　提出 大鰐 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大鰐 -2 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　最上　伸子   TEL.

鑑定評価額 4,320,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南津軽郡大鰐町大字大鰐字夏沢５番１ ②地積 　(㎡) 348   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:3.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い既成住宅地域 西7m町道 水道、下水 大鰐温泉 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   180 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大鰐小学校、役場、茶臼山公 園に近接する傾斜地に形成さ れた住宅地域。 街 路 基準方位　北　　７ ｍ町道 交通 施設 大鰐温泉駅　南方 650m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に形成された住宅地域として今後とも現状のまま推移するものと予測される。大鰐小学校や町役場に近い 住宅地域であるが、地価は当分の間、下落が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は大鰐町市街地の住宅地域一円。需要者は地縁を有する一次取得者や分家世帯などが中心で、地縁的選好 性が非常に強く、同一需給圏外からの転入者はほとんど見られない。当圏域においては高齢化、過疎化の進行が深刻で あり、住宅地需要は極めて低調である。土地は３００㎡程度で４００～５００万円程度が需要価格帯。新築戸建物件の 供給は近年ほとんど見当たらない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅が大半を占める住宅地域でアパート等の収益物件がなく、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試 算できなかった。不動産取引は自用の住宅用地取得を目的とするのが一般的であり、当該取引価格によって地価形成が 行われている。したがって、当圏域の市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,300 円／㎡ [102.3] 100 100 [103.0] 100 [108.0] [101.0] 100 12,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数の減少、高齢化の進行により宅 地需要は弱い。観光需要は回復しつつあるが 不動産市況への影響は見られない。 大鰐小学校や町役場に近く、周辺には小規模 分譲地が散在している。町全体の傾向と同様 に、地価は下落が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％