令和6年1月15日　提出 外ヶ浜 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   外ヶ浜 -1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　最上　伸子   TEL.

鑑定評価額 897,000 円  １㎡当たりの価格 6,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東津軽郡外ヶ浜町字蟹田１１５番５ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い国道背後の既成 住宅地域 北5.5m町道 水道、下水 蟹田 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南   450 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 中心商店街背後に形成された 既成住宅地域。 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ町道 交通 施設 蟹田駅北東方 700m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の戸建住宅地域として熟成しており、今後も同程度の住環境を維持すると予測する。高齢化、過疎化が 進行しており住宅地需要は低調、地価は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は外ヶ浜町蟹田地区の住宅地域一円。需要者は当圏域に地縁を有する一次取得者層や分家世帯等が大半を 占め、同一需給圏外からの転入者は希少である。不動産取引は縁故関係や隣地買い増しなど個別の事情を含むことが多 い。当圏域においては高齢化、過疎化の進行が顕著で、住宅地需要は低調である。土地は２００㎡程度で８０～１５０ 万円程度が需要価格帯。新築戸建物件の供給は近年ほとんど見当たらない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅が大半を占める住宅地域でアパート等の収益物件がなく、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試 算できなかった。不動産取引は自用の住宅用地取得を目的とするのが一般的であり、当該取引価格によって地価形成が 行われている。したがって、当圏域の市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平内 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,800 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [140.9] [100.0] 100 6,060  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の進行により過疎化が深刻 である。気候変動による農産物管理リスクの 増大、エネルギー価格の高騰などにより農業 経営環境も悪化。 中心部背後に位置し利便性は比較的良いもの の、海岸に近く、災害が多発している昨今で は敬遠される要因となっている。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％