令和6年1月12日　提出 平内 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平内 5-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　南　彰   TEL.

鑑定評価額 2,770,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東津軽郡平内町大字小湊字小湊９２番 ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:1 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗に空店舗が 見られる古くからの 商業地域 南8m県道 水道、下水 小湊 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 町役場至近の既成商業地域 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 小湊駅南東方 350m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 平内町中心部の既成商業地域で、隣接の青森市の郊外型大型ＳＣ等への顧客流出が続いており、地価は下落傾向 で推移している。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は平内町の商業地域及び商住混在地域。需要者は平内町に居住し営業する個人商店主等が多い。近年におけ る市場の需給動向として青森市等の大型ＳＣ、町内の郊外型ＳＣへの顧客流出により町内中心部の商業地域は商業地盤 の沈下が続いている。更に地域経済の低迷、後継者難から地元密着型の小売店舗は廃業が続いている。取引価格は当事 者の事情によりまちまちで市場での中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は平内町の既成商業地域で自用の店舗が多く、貸店舗等の収益物件がほとんど見られず、賃貸市場が未成熟の ため収益還元法は適用しなかった。自用目的での取引がほとんどで、市場性を反映して実証的で説得力が高いと認めら れる比準価格を妥当と判断し、平内町の商業地域及び商住混在地域の取引動向等の検討を踏まえ、単価と総額の関連性 の適否にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症対策が５類に移行 し、国内景気は回復しているが、地方では地 域経済の停滞等により商業地に対する需要は 回復していない。 隣接する青森市の大型ＳＣ、町内の郊外型Ｓ Ｃに顧客が流出しており、町中心部の商業地 に対する需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％