令和6年1月11日　提出 平川 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平川 5-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　工藤　美佐緒   TEL.

鑑定評価額 4,820,000 円  １㎡当たりの価格 13,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平川市中佐渡南田１６番７ ②地積 　(㎡) 349   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模小売店舗が多 い駅前の商業地域 北8.5m県道 水道、下水 津軽尾上 50m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   130 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 閉鎖された店舗が多く、住宅 地域へと移行しつつある古く からの駅前商店街 街 路 ８．５ｍ県道 交通 施設 津軽尾上駅東方 50m 法令 規制 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 零細な小規模店が残っているが、店主の高齢化等から今後はさらに店舗が減り、住宅地域へと移行していくとみ られる。付近の住宅地は地価の下げ止まりが顕著、当地域の地価も弱含み～横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市の商業地域、住商混在地域一円。需要者は地縁性のある事業者、若しくは住宅建築目的の個人等である 。圏内では小規模な店舗用地に対する需要は殆どみられないが、事務所の需要は散見される。既存の商業地域は駅前と 言えども人通りは少なく、「津軽尾上」駅の乗降客数も年々減少。取引価格は住宅地域並みになっており、規模２３０ ㎡、総額４００万円程度が需要の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場が形成されていないため、取引事例比較法のみの適用となったが、市場は付近の取引相場を重視した自己使用 目的が中心である。比準価格は実際の市場で生起した取引の実態を反映した価格であり、説得力が高い。よって、本件 では需要者の視点から、比準価格をそのまま採用するのが妥当と判断し、代表標準地価格との比較検討も踏まえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平川 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [170.8] [100.0] 100 13,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少、世帯数は増加傾向。尾上 地区では金田小学校付近で今期も新規の開発 分譲が見られた。既存住宅地も高値取引が散 見される。 今期は近接の幹線道路沿いにドラッグストア が出店した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +61.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％