別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
むつ 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
むつ 5-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　青田　淳一   TEL.
鑑定評価額 4,970,000 円  １㎡当たりの価格 27,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 22,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 むつ市柳町１丁目２０６番１
｢柳町１－２－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 178  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小売店舗に百貨店等
も混在する商業地域
 北12m県道 水道、下水 下北

3.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 旧来型の中心的商業地域で繁
華性が低下し空店舗が増加し
ている地域		 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 下北駅北東方

3.1km		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 かつての中心的商業地域であるが、国道沿いの大規模商業施設等に顧客が流出し空洞化が進んでいる。コロナ禍
もあり地価は下落傾向を継続しているが、相対的な安値感や底値感が感じられ、下落幅は縮小傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,610 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旧むつ市中心部の商業地域一円。典型的な需要者層は、当地区に地縁を有する地元法人や個人事業主等が
想定される。近年、当市では国道バイパス沿いに郊外型店舗等の集積が進み、既存の商業地域は衰退傾向が続いていて
、当地域に対する需要は低調である。需要の中心となる価格帯は、商業地の取引が少ないうえ需要者の事業規模や利用
目的により様々であり見い出し難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内には貸店舗や貸ビル等の賃貸物件が少なく、賃貸市場が未成熟であり、土地価格に見合う賃料水準が形成さ
れていないことから収益価格は低位に試算された。自用目的での取引が中心で、取引価格を指標として地価水準が形成
されているものと認められる。よって、市場の実態を反映し、説得力が高いものと認められる比準価格を重視し、収益
価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三沢 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     33,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 [100.0]
100		 27,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 むつ市の人口減少、高齢化の進展等があり、
一部を除き地価は横這いから弱含みである。



郊外型の大型商業施設へと顧客は流出し繁華
性の低下により需要は弱いが、相対的な安値
感や底値感が感じられ、地価の下落幅は縮小
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 むつ 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０７
０２２０８
-97467		 むつ市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8.5m国道
、中間画地
（都） 商業

(90,400)
b １２３０１
０２２０８
-97151		 むつ市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西17m国道、
北4m、角地
（都） ２住居

(70,200)
c １２３０１
０２２０８
-97168		 むつ市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北9m国道、
中間画地
（都） 準住居

(60,200)
d １２３０３
０２２０８
-88453		 むつ市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m国道、
東4m、角地
（都） 準住居

(70,200)
e １２３０９
０２２０８
-84244		 むつ市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m国道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
15,893  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
15,607 		 100
[  53.5]
29,172 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
29,200 
b (　           ) 
21,683  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.5]
22,705 		 100
[  79.6]
28,524 
28,500 
c (　           ) 
12,006  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  74.1]
17,643 		 100
[  59.4]
29,702 
29,700 
d (　           ) 
20,110  		 100
[  70.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.4]
34,343 		 100
[ 122.7]
27,989 
28,000 
e (　           ) 
17,375  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
17,912 		 100
[  64.2]
27,900 
27,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　 -24.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　 -16.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     28,700 円／㎡]  



むつ 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,343,206 
798,725 
2,544,481 
2,460,920 
83,561 		 （　0.9719）
81,213 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      1,532,321 円　　　　（　      8,610 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
むつ 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 108.00 Ｓ2 216.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   178 ㎡      8.5 m x   20.0 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗のフロア貸し、２階事務所のフロア部分貸しで、平均専有面積は２階が約４９．２５㎡。 ⑦有効率　  92.5 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
108.00 
93.8 
101.30 
1,670 
169,171 		 2.0  338,342 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
108.00 
91.2 
98.50 
1,420 
139,870 		 2.0  279,740 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
216.00 
92.5 
199.80 

309,041 		 618,082 
0 
⑨年額支払賃料        309,041 円　×　12ヶ月　＝　       3,708,492 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     199.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,708,492 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       370,849 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,337,643 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           618,082 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,563 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,343,206 円　　　　（　        18,782 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a むつ１－賃貸
　　　　-7		 2,247  
(   2,231) 		 100
[115.0]		 [ 86.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,755 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,673 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,670 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b むつ１－賃貸
　　　　-11		 2,424  
(   2,420) 		 100
[130.0]		 [ 86.5]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,613 
c むつ１－賃貸
　　　　-12		 2,671  
(   2,667) 		 100
[140.0]		 [ 86.5]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,650 
むつ 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 197,400 円  　　　　     32,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 185,425 円  　　　        3,708,492　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       38,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      311,800 円  　　　　     32,900,000　×　　  60.0 ％　×　  15.80 /1000
④損害保険料        32,900 円  　　　　     32,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,900 円  　　　　     32,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         798,725 円　（　　　　　　         4,487 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 ×  35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,460,920 円  
（　　　　　        13,825 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,343,206 円      
②総費用 798,725 円      
③純収益　①－② 2,544,481 円      
④建物等に帰属する純収益 2,460,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 83,561 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 81,213 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          456 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,532,321 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,610 円／㎡）
４　不動産ＩＤ むつ 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　むつ市柳町一丁目２０６番１
 4211000104145-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
むつ 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
むつ 5-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　浅井　康光   TEL.
鑑定評価額 4,980,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 22,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 むつ市柳町１丁目２０６番１
｢柳町１－２－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 178  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小売店舗に百貨店等
も混在する商業地域
 北12m県道 水道、下水 下北

3.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 繁華性が年々低下している旧
来からの既成商業地域		 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 下北駅北東方

3.1km		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 　核店舗であったスーパーの閉店等もあり繁華性の低下や空洞化が進んでいる。当地域に対する需要は弱いが、
値頃感や相対的な割安感があることから地価の下落幅は縮小傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,210 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏はむつ市中心部の商業地域一円。典型的な需要者層は当地区に地縁を有する個人事業主や地元法人等が想
定される。近年は幹線道路沿線に商業集積が進み新規出店等も見られる一方、既存の商業地域は顧客の流出から繁華性
が低下し、空き店舗が目立つような状況で需要は低迷している。需要の中心となる価格帯は、商業地の取引自体が少な
いことに加え、需要者の属性等により様々であり見出し難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　貸店舗等も散見される商業地域であるが、自己利用の店舗や併用住宅が住体で賃貸市場が未成熟であり、土地の元本
価値に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。収益性が重視される地域ではあるが
地域の地価水準は取引価格を指標として形成されているものと認められる。よって、市場性を反映し説得力が高い比準
価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三沢 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     33,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 [100.0]
100		 27,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　燃料価格の高騰、食料品や日用品全般の値
上げが続き、地元経済を取り巻く環境は厳し
い状況が続いている。


　小規模な小売店や飲食店等が連なる中心商
業地域で核店舗のスーパーが閉店する等繁華
性は低下している。


　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 むつ 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０１
０２２０８
-97151		 むつ市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西17m国道、
北4m、角地
（都） ２住居

(70,200)
b １２１１０
０２２０８
-91452		 むつ市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 北16m国道、
中間画地
（都） 準住居

(60,200)
c １２０１０
０２２０８
-94335		 むつ市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m国道、
北西7m、
二方路
（都） 商業

(90,400)
d １２００２
０２２０８
-87765		 むつ市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西8.5m県道、
中間画地
（都） ２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
21,683  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.5]
22,705 		 100
[  79.6]
28,524 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
28,500 
b (　           ) 
23,430  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
24,663 		 100
[  85.6]
28,812 
28,800 
c (　           ) 
26,247  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  66.9]
39,233 		 100
[ 135.5]
28,954 
29,000 
d (　           ) 
16,512  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
19,426 		 100
[  64.6]
30,071 
30,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +29.0
画地　　　　 -33.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     28,800 円／㎡]  



むつ 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、適切な造成事例の収集が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,329,055 
798,140 
2,530,915 
2,460,920 
69,995 		 （　0.9719）
68,028 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      1,283,547 円　　　　（　      7,210 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
むつ 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 108.00 Ｓ2 216.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   178 ㎡      8.5 m x   20.0 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２階は事務所のフロア部分貸し（平均専有面積約４９㎡）と想定した。 ⑦有効率　  92.5 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
108.00 
93.8 
101.30 
1,660 
168,158 		 2.0  336,316 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
108.00 
91.2 
98.50 
1,417 
139,575 		 2.0  279,150 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
216.00 
92.5 
199.80 

307,733 		 615,466 
0 
⑨年額支払賃料        307,733 円　×　12ヶ月　＝　       3,692,796 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     199.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,692,796 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       369,280 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,323,516 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           615,466 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,539 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,329,055 円　　　　（　        18,703 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a むつ１－賃貸
　　　　-11		 2,424  
(   2,420) 		 100
[130.0]		 [ 86.5]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,613 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,663 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,660 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b むつ１－賃貸
　　　　-12		 2,671  
(   2,667) 		 100
[140.0]		 [ 86.5]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,650 
c むつ１－賃貸
　　　　-13		 2,424  
(   2,420) 		 100
[125.0]		 [ 86.5]
100		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[ 81.0]		 100
[100.0]
1,726 
むつ 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 197,400 円  　　　　     32,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 184,640 円  　　　        3,692,796　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       38,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      311,800 円  　　　　     32,900,000　×　　  60.0 ％　×　  15.80 /1000
④損害保険料        32,900 円  　　　　     32,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,900 円  　　　　     32,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         798,140 円　（　　　　　　         4,484 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 ×  35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,460,920 円  
（　　　　　        13,825 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,329,055 円      
②総費用 798,140 円      
③純収益　①－② 2,530,915 円      
④建物等に帰属する純収益 2,460,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 69,995 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 68,028 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          382 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,283,547 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,210 円／㎡）
４　不動産ＩＤ むつ 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　むつ市柳町一丁目２０６番１
 4211000104145-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
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備考