別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
むつ -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
むつ -3 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　青田　淳一   TEL.
鑑定評価額 3,250,000 円  １㎡当たりの価格 5,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 むつ市大畑町兎沢２０２番２
 ②地積
　(㎡)		 561  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に空地
が見られる住宅地域
 南西5m市道 水道、下水 下北

18.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   220 ｍ、西   260 ｍ、南   270 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大畑地区中心部に比較的近い
既成住宅地域		 街

路		 基準方位　北　　５
ｍ市道		 交通

施設		 下北駅北方

18.0km		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 大畑地区の主産業である水産業を取り巻く環境は厳しく、少子高齢化や若年層の流出等により過疎化は進行して
おり、当地域の宅地に対する需要は弱い。当分の間地価はこのまま下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はむつ市大畑地区の住宅地域一円。典型的な需要者層は、当地域に地縁あるいは血縁を有する一次取得者層
が想定される。旧大畑町としての地縁的選好性が強い地域であり、圏外からの新規転入等はほぼ見られない。少子高齢
化や過疎化等の影響から当地区に対する需要は弱く、地価は下落が続いている。需要の中心価格帯は土地が４００～６
００㎡程度で２００万～４００万円前後、新築戸建物件はほぼ見られない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅を中心とした住宅地域で、アパート等はほぼ見られず賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用は断
念した。取引事例比較法のみの適用となったが、自用目的での取引が中心であり、取引価格により地価水準が形成され
ているのが一般的と認められる。よって、市場の特性を反映し、説得力が高いものと認められる比準価格を採用し、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　おいらせ -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　      5,700 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 97.3]		 [103.0]
100		 5,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      5,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 むつ市の人口減少、高齢化の進展等があり、
一部を除き地価は横這いから弱含みである。



地域の主力である水産業の低迷や過疎化、高
齢化の進行により住宅地に対する有効需要は
減退しており、地価は下落傾向が続いている
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 むつ -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０１
０２２０８
-94229		 むつ市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
南西5.5m、
角地
（都） １住居

(70,200)
b １２２０６
０２２０８
-110697		 むつ市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西10.5m市
道、中間画地
（都） １住居

(60,200)
c １２２１１
０２２０８
-106570		 むつ市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東8.5m市道、
南7m、角地
（都） ２住居

(70,200)
d １２３０５
０２２０８
-91429		 むつ市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東5m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
e １２３０５
０２２０８
-91408		 むつ市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東10m市道、
西6.5m、
二方路
（都） ２住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,545  		 100
[ 100.0]		 [  96.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.2]
5,352 		 100
[ 100.0]
5,352 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
5,510 
b (　           ) 
4,079  		 100
[ 100.0]		 [  97.3]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.6]
5,636 		 100
[ 100.0]
5,636 
5,810 
c (　           ) 
6,318  		 100
[  85.0]		 [  96.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.2]
6,775 		 100
[ 126.7]
5,347 
5,510 
d (　           ) 
5,167  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 101.0]
5,610 		 100
[ 100.0]
5,610 
5,780 
e (　           ) 
6,015  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
7,161 		 100
[ 126.7]
5,652 
5,820 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -14.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.14 		 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
-0.23 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　      5,800 円／㎡]  



むつ -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自用の戸建住宅が中心の住宅地域で、アパート等の賃貸物件はほぼ見られず、賃貸市場が形成されていないため
収益還元法の適用はできない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ むつ -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　むつ市大畑町兎沢２０２番２
 4211000159517-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
むつ -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
むつ -3 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　浅井　康光   TEL.
鑑定評価額 3,250,000 円  １㎡当たりの価格 5,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 むつ市大畑町兎沢２０２番２
 ②地積
　(㎡)		 561  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に空地
が見られる住宅地域
 南西5m市道 水道、下水 下北

18.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   220 ｍ、西   260 ｍ、南   270 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 周囲に空地も見られる住宅地
域		 街

路		 基準方位　北　　５
ｍ市道		 交通

施設		 下北駅北方

18.0km		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 　燃料価格の高騰や水産資源の減少等、大畑地区の基幹産業である漁業を取り巻く環境は厳しく当地区に対する
需要は極めて弱いが、地価に底値感や値頃感があることから下落幅は縮小傾向となるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏はむつ市大畑地区の住宅地域一円。典型的な需要者層は当地区に地縁あるいは血縁を有する一次取得者層
が想定され、地縁的選好性が強いことから圏外からの新規転入等はほぼ見られない。人口減少等の影響から当地域に対
する需要は弱く、地価は下落傾向で推移しているが、底値感や値頃感が感じられる価格帯となっている。需要の中心と
なる価格帯は土地が５５０㎡程度で３００万円前後、新築の戸建物件はほぼ見られない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　自己利用の戸建住宅が中心の地域であり、アパート等はほぼ見られず、賃貸市場が成立していないことから収益還元
法の適用は断念した。周辺環境や生活利便性が重視される住宅地域であり、需要者は意思決定の際において収益性より
も他の不動産との価格バランスを考慮して意思決定を行うものと認められる。よって、実際の不動産市場での取引に基
づく市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　おいらせ -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　      5,700 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 97.3]		 [103.0]
100		 5,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      5,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　当市の人口及び世帯数はともに減少傾向。
中心部周辺の住宅地域では需要が堅調である
が、郊外の住宅地域への需要は弱く、二極化
が進んでいる。

　過疎化の影響や主力産業である水産業の低
迷等から当地区に対する需要は弱い。



　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 むつ -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０５
０２２０８
-91429		 むつ市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東5m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
b １２３０５
０２２０８
-91408		 むつ市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東10m市道、
西6.5m、
二方路
（都） ２住居

(70,200)
c １２２０６
０２２０８
-110697		 むつ市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西10.5m市
道、中間画地
（都） １住居

(60,200)
d １２２０１
０２２０８
-94229		 むつ市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
南西5.5m、
角地
（都） １住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,167  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 101.0]
5,610 		 100
[ 100.0]
5,610 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
5,780 
b (　           ) 
6,015  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
7,161 		 100
[ 126.7]
5,652 
5,820 
c (　           ) 
4,079  		 100
[ 100.0]		 [  97.3]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.6]
5,636 		 100
[ 100.0]
5,636 
5,810 
d (　           ) 
4,545  		 100
[ 100.0]		 [  96.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.2]
5,352 		 100
[ 100.0]
5,352 
5,510 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.14 		 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -14.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　      5,800 円／㎡]  



むつ -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、適切な造成事例の収集が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自用の住宅が主体であり、賃貸市場が未成熟で成立していない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ むつ -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　むつ市大畑町兎沢２０２番２
 4211000159517-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考