鑑定評価書

令和6年1月14日　提出
十和田 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

十和田 5-3

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　濤岡　徹

TEL.

鑑定評価額

11,500,000 円

１㎡当たりの価格

19,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	十和田市大字相坂字小林１８番１外				②地積　(㎡)	602 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準工 (60,200) （その他）
	1:1.2	店舗兼作業場ＬＳ2	低層店舗のほか事業所等も混在する路線商業地域	北東15m県道	水道、下水	三沢 18.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 300 ｍ、南 100 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 27.5 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

複合型ＳＣを中心とした幹線
道路沿いの路線商業地域。

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

三沢駅南西方

18.0km

法令

規制

（都）準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

複合型ＳＣの立地する郊外路線商業地域で、当市内の商業地域においては比較的活気があり、新規店舗の進出に
よる需要も見込まれることから地価は横ばいで推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,930 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は十和田市内の路線商業地域を中心とした商業地域と認められる。需要者は十和田市内の事業者のほか、全
国規模で事業展開する大手企業等の県外資本も見込まれる。複合型ＳＣの集客力が強いため、当市内の商業地域として
は土地需要は比較的堅調と言える。市場での中心となる価格帯は、利用目的、取引規模によりまちまちであり中心とな
る価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は複合型ＳＣを中心とした路線商業地域であるが、当地域内においては自用の店舗、事業所等が中心で賃貸用物
件は殆ど存在せず、適正な賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。当地域においては自己使用
目的を中心に価格が決定されると認められるため、信頼性が高いと判断される取引事例から試算された比準価格を採用
し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　七戸 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 17,100 円／㎡

[ 98.2]
100

100
[100.0]

100
[ 87.7]

[100.0]
100

19,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内の景気は、緩やかに回復している。個人
消費は、回復している。雇用・所得情勢は、
全体としては改善している。

既成商業地域が衰退傾向にある中で、複合型
ＳＣの集客力もあって、当市内においては比
較的繁華性が高い路線商業地域として推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

十和田 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０６０２２０６ -110742	十和田市		更地	（　）	長方形	南西14m県道、中間画地		（都）商業 (86,364)
b	１２２０８０２２０６ -104264	十和田市		建付地	（　）	正方形	北西15.5m県道、中間画地		（都）商業 (84,348)
c	１２２１１０２２０６ -106596	十和田市		更地	（　）	長方形	南13m県道、北5m、二方路		（都）１住居 (70,200)
d	１２２１２０２２０６ -98900	十和田市		建付地	（　）	長方形	北西15m市道、北東6m、角地		（都）１住居 (70,200)
e	１２３０２０２２０６ -99402	十和田市		建付地	（　）	長方形	北15m国道、中間画地		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,164	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 76.8]	24,953	100 [ 129.1]	19,328	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	19,300
b	(　 ) 21,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	27,451	100 [ 134.9]	20,349		20,300
c	(　 ) 21,673	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	16,186	100 [ 82.3]	19,667		19,700
d	(　 ) 16,256	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 74.4]	21,849	100 [ 120.8]	18,087		18,100
e	(　 ) 11,004	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	11,229	100 [ 59.9]	18,746		18,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +23.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +26.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -16.0
c	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -25.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -37.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,100 円／㎡]

十和田 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,180,196	938,192	3,242,004	3,014,440	227,564	（　0.9719） 221,169	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	4,173,000 円　　　　（　 6,930 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

十和田 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	264.99	Ｓ1	264.99
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準工	60 ％	200 ％	200 ％	602 ㎡	22.0 m x 27.5 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	264.99	100.0	264.99	1,457	386,090	3.0	1,158,270
							0.0	0
～

～

～

～

計		264.99	100.0	264.99		386,090		1,158,270
								0

⑨年額支払賃料	386,090 円　×　12ヶ月　＝　 4,633,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 264.99 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,633,080 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 463,308 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,169,772 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,158,270 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,424 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,180,196 円　　　　（　 6,944 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	十和田－賃貸　　　　-1	1,349 ( 1,345)	100 [100.0]	[ 89.8] 100	100 [100.0]	100 [ 67.0]	100 [102.0]	100 [130.0]	1,364	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,461 円/㎡　月額支払賃料（　 1,457 円/㎡）　基準階 1 F B
b	十和田－賃貸　　　　-2	1,909 ( 1,904)	100 [100.0]	[ 89.5] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [102.0]	100 [130.0]	1,534
c	十和田－賃貸　　　　-11	1,816 ( 1,811)	100 [100.0]	[ 96.8] 100	100 [110.0]	100 [ 88.0]	100 [ 94.0]	100 [130.0]	1,486

十和田 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	241,800 円	40,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	138,992 円	4,633,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 386,800 円	40,300,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	40,300 円	40,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,300 円	40,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 938,192 円　（　　　　　　 1,558 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,300,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 264.99 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,014,440 円（　　　　　 5,007 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,180,196 円
②総費用	938,192 円
③純収益　①－②	3,242,004 円
④建物等に帰属する純収益	3,014,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	227,564 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	221,169 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 367 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,173,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,930 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

十和田 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	十和田市大字相坂字小林１８番１	4234000206101-0000
2	十和田市大字相坂字小林１８番１２	4234000206111-0000
3	十和田市大字相坂字小林１８番８	4234000206107-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
十和田 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

十和田 5-3

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　久保田　新

TEL.

鑑定評価額

11,500,000 円

１㎡当たりの価格

19,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	十和田市大字相坂字小林１８番１外				②地積　(㎡)	602 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準工 (60,200) （その他）
	1:1.2	店舗兼作業場ＬＳ2	低層店舗のほか事業所等も混在する路線商業地域	北東15m県道	水道、下水	三沢 18.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 300 ｍ、南 100 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 27.5 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

複合型ＳＣを中心とした県道
沿いの路線商業地域。

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

三沢駅南西方

18.0km

法令

規制

（都）準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

交通量の多い幹線道路沿いに位置する路線商業地域として熟成しており、新規の出店は見られないものの、店舗
の閉店もなく、安定しているため、今後とも現況のまま推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,930 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、十和田市内及び隣接市町の路線商業地域を中心とした商業地域。需要者の中心は十和田市内の自営業
者に加えて、全国的に事業展開するフランチャイズチェーンである。郊外型店舗には顧客吸引力があるため、商況に活
気があり、土地需要も比較的堅調。当市場の中心となる価格帯は、取引規模、建物有無によって相当な幅があり、需要
価格帯を見出すのが困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　賃貸用建物の建築を目的とした土地取引はほとんどなく、元本価格に見合った賃料徴収が困難なため、収益価格は低
位に求められた。近隣地域は、自用の店舗が多い路線商業地域で、自用目的での取引がほとんどで、当該取引価格水準
により地価が形成されている。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　七戸 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 17,100 円／㎡

[ 98.2]
100

100
[100.0]

100
[ 87.7]

[100.0]
100

19,100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　飲食業や宿泊業もコロナ禍の厳しい状況か
ら脱却しつつあり、景気の上向きに伴い、商
業地の需要回復が期待される。

　車両通行量の多い県道沿いに形成された路
線商業地域で、大型店舗が立地し、繁華性を
保っており、需給バランスは概ね均衡してい
る。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

十和田 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０４０２２０６ -102536	十和田市		建付地	（　）	長方形	南西11m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	１２２１１０２２０６ -106682	十和田市		更地	（　）	不整形	南東15m市道、北西9.5m、二方路		（都）商業 (100,400)
c	１２２１２０２２０６ -98900	十和田市		建付地	（　）	長方形	北西15m市道、北東6m、角地		（都）１住居 (70,200)
d	１２２０６０２２０６ -110742	十和田市		更地	（　）	長方形	南西14m県道、中間画地		（都）商業 (86,364)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,246	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 99.5]	24,033	100 [ 131.3]	18,304	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	18,300
b	(　 ) 24,190	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	24,484	100 [ 124.6]	19,650		19,700
c	(　 ) 16,256	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 74.4]	21,849	100 [ 115.8]	18,868		18,900
d	(　 ) 19,164	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 76.8]	24,953	100 [ 130.2]	19,165		19,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -0.5	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +24.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -25.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +24.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,100 円／㎡]

十和田 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,180,196	938,192	3,242,004	3,014,440	227,564	（　0.9719） 221,169	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	4,173,000 円　　　　（　 6,930 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

十和田 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	264.99	Ｓ1	264.99
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準工	60 ％	200 ％	200 ％	602 ㎡	22.0 m x 27.5 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	264.99	100.0	264.99	1,457	386,090	3.0	1,158,270
							0.0	0
～

～

～

～

計		264.99	100.0	264.99		386,090		1,158,270
								0

⑨年額支払賃料	386,090 円　×　12ヶ月　＝　 4,633,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 264.99 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,633,080 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 463,308 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,169,772 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,158,270 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,424 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,180,196 円　　　　（　 6,944 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	十和田－賃貸　　　　-1	1,349 ( 1,345)	100 [100.0]	[ 89.8] 100	100 [100.0]	100 [ 67.0]	100 [101.0]	100 [130.0]	1,377	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,461 円/㎡　月額支払賃料（　 1,457 円/㎡）　基準階 1 F B
b	十和田－賃貸　　　　-2	1,909 ( 1,904)	100 [100.0]	[ 89.5] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [103.0]	100 [130.0]	1,519
c	十和田－賃貸　　　　-11	1,816 ( 1,811)	100 [100.0]	[ 96.8] 100	100 [110.0]	100 [ 88.0]	100 [ 94.0]	100 [130.0]	1,486

十和田 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	241,800 円	40,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	138,992 円	4,633,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 386,800 円	40,300,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	40,300 円	40,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,300 円	40,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 938,192 円　（　　　　　　 1,558 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,300,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 264.99 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,014,440 円（　　　　　 5,007 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,180,196 円
②総費用	938,192 円
③純収益　①－②	3,242,004 円
④建物等に帰属する純収益	3,014,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	227,564 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	221,169 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 367 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,173,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,930 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

十和田 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	十和田市大字相坂字小林１８番１	4234000206101-0000
2	十和田市大字相坂字小林１８番１２	4234000206111-0000
3	十和田市大字相坂字小林１８番８	4234000206107-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考