鑑定評価書

令和6年1月14日　提出
十和田 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

十和田 -2

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　濤岡　徹

TEL.

鑑定評価額

4,650,000 円

１㎡当たりの価格

16,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	十和田市東六番町６８番１８｢東六番町２－２９｣				②地積　(㎡)	289 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1.2:1	住宅Ｗ2	住宅の中に事務所、工場等も見られる住宅地域	南東9m市道	水道、下水	三沢 18.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 400 ｍ、西 150 ｍ、南 180 ｍ、北 350 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 15.5 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

複合型ＳＣに近く比較的利便
性の高い中心市街地外縁部の
住宅地域

街

路

基準方位　北　　９
ｍ市道

交通

施設

三沢駅南西方

18.0km

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

事務所等が混在する住宅地域として今後ともほぼ現状のまま推移すると予測される。地価については、地価水準
がかなり低くなったことから当分は横ばいで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は十和田市市街地の住宅地域一円と認められる。需要者は十和田市内に居住する一次取得者層が中心で同一
需給圏外からの転入者もあるがその数は少ない。旧国道沿いの複合型ＳＣに近く利便性の良い住宅地域で底値感から地
価は横ばい傾向。土地は３００㎡前後で４５０万円～５００万円程度、新築の戸建物件で１，８００万～２，３００万
円程度が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

事務所、小規模工場のほかアパートも混在する住宅地域であるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず収
益価格は低位に試算された。当地域の多くは戸建住宅で占められており居住の快適性を重視する住宅地域で自己使用目
的での取引価格を中心に価格が決定されるのが一般的と認められるので、代替性のある取引価格から試算された比準価
格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内の景気は、緩やかに回復している。個人
消費は、回復している。住宅投資は、全体と
しては弱めの動きとなっている。

市街地中心部からはやや離れているが複合型
ＳＣに近く利便性の良い住宅地域で、底値感
もあり地価は横ばいで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

十和田 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０８０２２０６ -103080	十和田市		更地	（　）	袋地等	北西6m道路、中間画地		（都）１低専 (50,80)
b	１２３０７０２２０６ -98675	十和田市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東11m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
c	１２３０３０２２０６ -88612	十和田市		建付地	（　）	長方形	南東6m私道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
d	１２２１００２２０６ -87244	十和田市		建付地	（　）	正方形	南東6m私道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
e	１２３０８０２２０６ -102964	十和田市		建付地	（　）	長方形	南西11m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 11,132	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.3]	12,061	100 [ 78.1]	15,443	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	16,100
b	(　 ) 13,518	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	12,379	100 [ 78.1]	15,850		16,500
c	(　 ) 18,421	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.8]	17,919	100 [ 110.9]	16,158		16,800
d	(　 ) 8,343	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 83.1]	16,733	100 [ 104.1]	16,074		16,700
e	(　 ) 18,121	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	17,593	100 [ 125.2]	14,052		14,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +6.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +1.0	街路　　　　 -11.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +11.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0	街路　　　　 -11.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +24.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,100 円／㎡]

十和田 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の更地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,333,617	723,816	2,609,801	2,463,090	146,711	（　0.9696） 142,251	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	2,963,563 円　　　　（　 10,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

十和田 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	119.24	Ｗ2	226.37
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	289 ㎡	19.0 m x 15.5 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

シングルタイプ：平均専有面積約３５．３４㎡程度

⑦有効率　 93.7 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	114.84	92.3	106.03	1,293	137,097	1.0	137,097
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	111.53	95.1	106.03	1,293	137,097	1.0	137,097
							0.0	0
～

～

～

計		226.37	93.7	212.06		274,194		274,194
								0

⑨年額支払賃料	274,194 円　×　12ヶ月　＝　 3,290,328 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 212.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,290,328 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 175,316 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,331,012 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	274,194 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,605 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,333,617 円　　　　（　 11,535 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	十和田－賃貸　　　　-16	1,220 ( 1,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	100 [ 91.0]	1,244	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,294 円/㎡　月額支払賃料（　 1,293 円/㎡）　基準階 1 F B
b	十和田－賃貸　　　　-17	899 ( 898)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 91.0]	1,029
c	十和田－賃貸　　　　-20	1,436 ( 1,435)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 91.0]	1,610

十和田 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	158,500 円	31,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	175,316 円	3,506,328　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 253,600 円	31,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	95,100 円	31,700,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,700 円	31,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 723,816 円　（　　　　　　 2,505 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,700,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 226.37 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,463,090 円（　　　　　 8,523 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,333,617 円
②総費用	723,816 円
③純収益　①－②	2,609,801 円
④建物等に帰属する純収益	2,463,090 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	146,711 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	142,251 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 492 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,963,563 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

十和田 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	十和田市東六番町６８番１８	4234000318234-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
十和田 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

十和田 -2

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　久保田　新

TEL.

鑑定評価額

4,650,000 円

１㎡当たりの価格

16,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	十和田市東六番町６８番１８｢東六番町２－２９｣				②地積　(㎡)	289 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1.2:1	住宅Ｗ2	住宅の中に事務所、工場等も見られる住宅地域	南東9m市道	水道、下水	三沢 18.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 400 ｍ、西 150 ｍ、南 180 ｍ、北 350 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 15.5 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　９
ｍ市道

交通

施設

三沢駅南西方

18.0km

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

各種大型小売店舗に近接する生活利便性が良好な住宅地域。地域要因に格別の変動がないものの、中心部に比べ
て割安感があり、地価は当面横這い傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,260 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は十和田市中心部及びその周辺の住宅地域一円。典型的な需要者層は十和田市に居住する中堅給与所得者
等の一次取得者層が想定される。郊外型の大規模商業施設に近接した生活利便性が良好な住宅地域であり、中心部の住
宅地と比較した相対的な割安感から、底堅い需要が認められ、地価は横這い傾向にある。需要の中心となる価格帯は、
土地が３００㎡前後で４５０万円～５００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円～３，０００万円程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　戸建住宅のほかアパートも混在する住宅地域であるが、元本価格に見合う賃料水準が形成されるに至っていないため
比準価格に比して収益価格は低位に求められた。近隣地域は、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり
かつ自用目的での取引が支配的である。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考にとど
め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　コロナ禍前の生活に戻りつつあり、景気は
緩やかに持ち直し、建築費は上昇しているも
のの、住宅地需要は安定している。

　郊外型の大規模商業施設に近い生活利便性
が良好な住宅地域で、中心部近郊の住宅地と
比較して割安感があり、住宅地需要は底堅い
。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

十和田 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０３０２２０６ -88612	十和田市		建付地	（　）	長方形	南東6m私道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
b	１２３０７０２２０６ -98572	十和田市		建付地	（　）	長方形	北西6m道路、中間画地		（都）１中専 (60,200)
c	１２３０７０２２０６ -98582	十和田市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東6m私道、北西3.7m、二方路		（都）１低専 (50,80)
d	１２３０９０２２０６ -84326	十和田市		更地	（　）	長方形	北西5m市道、北東6m、角地		（都）１低専 (60,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,421	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.8]	17,919	100 [ 110.9]	16,158	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	16,800
b	(　 ) 16,919	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	17,442	100 [ 113.3]	15,395		16,000
c	(　 ) 13,612	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.8]	16,880	100 [ 110.9]	15,221		15,800
d	(　 ) 18,112	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.6]	16,991	100 [ 112.7]	15,076		15,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +12.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,100 円／㎡]

十和田 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,413,460	746,715	2,666,745	2,548,560	118,185	（　0.9696） 114,592	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	2,387,333 円　　　　（　 8,260 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

十和田 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	119.24	Ｗ2	226.37
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	289 ㎡	19.0 m x 15.5 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

シングルタイプ：平均専有面積３５．３４㎡

⑦有効率　 93.7 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	114.84	92.3	106.03	1,326	140,596	1.0	140,596
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	111.53	95.1	106.03	1,326	140,596	1.0	140,596
							0.0	0
～

～

～

計		226.37	93.7	212.06		281,192		281,192
								0

⑨年額支払賃料	281,192 円　×　12ヶ月　＝　 3,374,304 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 212.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,374,304 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 179,515 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,410,789 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	281,192 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,671 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,413,460 円　　　　（　 11,811 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	十和田－賃貸　　　　-18	1,352 ( 1,351)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.5]	100 [102.0]	100 [ 91.0]	1,261	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,327 円/㎡　月額支払賃料（　 1,326 円/㎡）　基準階 1 F B
b	十和田－賃貸　　　　-22	1,424 ( 1,422)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [102.0]	100 [ 91.0]	1,395
c	十和田－賃貸　　　　-23	1,272 ( 1,272)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 96.0]	100 [ 91.0]	1,324

十和田 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	164,000 円	32,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	179,515 円	3,590,304　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 262,400 円	32,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	98,400 円	32,800,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,800 円	32,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 746,715 円　（　　　　　　 2,584 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,800,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 226.37 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,548,560 円（　　　　　 8,819 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,413,460 円
②総費用	746,715 円
③純収益　①－②	2,666,745 円
④建物等に帰属する純収益	2,548,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	118,185 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	114,592 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 397 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,387,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,260 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

十和田 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	十和田市東六番町６８番１８	4234000318234-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考