鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
五所川原 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

五所川原 5-2

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　千葉　篤志

TEL.

鑑定評価額

8,830,000 円

１㎡当たりの価格

32,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	26,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	五所川原市字布屋町９番６外				②地積　(㎡)	270 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3	店舗兼住宅Ｓ2	事務所、小売店舗等が混在する商業地域	東15m国道	水道、ガス、下水	五所川原 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 260 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市役所新庁舎が移転したこと
により、地銀支店やコンビニ
などの出店が相次いだ。

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

五所川原駅南西方

400m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

市役所新庁舎や地銀支店が相次いで移転新築した当初は業務系商業地域への変貌が期待されたものの、それ以上
の商業集積は進まず、現状のまま落ち着きつつある。このため、地価は当面横ばいを維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 33,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は五所川原市の中心的商業地域一円。コロナの５類移行後もこの圏域の市場動向や需給は予測困難である
。当地域に市役所が移転新築した際、地銀支店やコンビニエンスストアの出店などが相次いだ為、小売店街から業務系
商業地域への移行が期待されたものの、最近は目立った商業集積もなく、現状のまま落ち着きつつある。なお、中心商
業地の取引は極端に少ない反面、価格にもバラツキが見られるなど、中心となる需要価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域内には貸店舗等の賃貸物件も多少見られるが、商業事業者向けの賃貸市場は未成熟である。また、土地建物
の元本価格に見合った賃料水準も形成されておらず、収益価格は低位に試算された。このため、商業地域であっても自
用目的の取引が支配的であり、当該取引価格の水準を指標に価格形成されているのが一般的である。よって市場の実態
を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は緩やかに回復している。設備投資
は高水準で推移し、個人消費も回復している
。企業の景況感は非製造業を中心に、全産業
でも改善した。

市役所や地銀支店の移転新築など相次いだが
、それ以上の商業集積は進んでおらず、最近
は落ち着きつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

五所川原 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０５０２２０５ -85672	五所川原市		更地	（　）	不整形	接面道路無、無道路地		（都）商業
b	１２２１２０２２０５ -98203	五所川原市		建付地	（　）	長方形	西22m市道、南6m、角地		（都）２住居 (70,200)
c	１２３０１０２２０５ -96640	五所川原市		貸家建付地	（　）	長方形	東7m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	１２３０４０２２０５ -100061	五所川原市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東16m国道、北4m、角地		（都）近商 (100,200)
e	１２３０６０２２０５ -102570	五所川原市		更地	（　）	袋地等	北東16m国道、中間画地		（都）近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,009	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 50.4]	37,452	100 [ 117.2]	31,956	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,000
b	(　 ) 24,727	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	27,178	100 [ 79.3]	34,272		34,300
c	(　 ) 15,867	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 98.0]	23,130	100 [ 73.3]	31,555		31,600
d	(　 ) 18,927	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.1]	26,258	100 [ 77.6]	33,838		33,800
e	(　 ) 19,688	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 74.1]	26,570	100 [ 77.6]	34,240		34,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -44.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -25.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,500 円／㎡]

五所川原 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、原価法の適用は出来ない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,157,125	665,820	2,491,305	2,208,440	282,865	（　0.9697） 274,294	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	5,175,358 円　　　　（　 19,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

五所川原 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	105.44	ＬＳ2	207.57
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	270 ㎡	9.0 m x 29.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階（店舗）：専有面積４９㎡程度、２階（共同住宅）ファミリータイプ：平均専有面積４９㎡程度

⑦有効率　 94.2 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.44	92.7	97.73	1,566	153,045	3.0	459,135
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	102.13	95.7	97.73	1,180	115,321	2.0	230,642
							0.0	0
～

～

～

計		207.57	94.2	195.46		268,366		689,777
								0

⑨年額支払賃料	268,366 円　×　12ヶ月　＝　 3,220,392 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 195.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,220,392 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 165,820 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,150,572 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	689,777 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,553 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,157,125 円　　　　（　 11,693 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	五所川原１（賃）　　　　-1501	1,632 ( 1,628)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,554	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,570 円/㎡　月額支払賃料（　 1,566 円/㎡）　基準階 1 F B
b	五所川原１（賃）　　　　-5601	1,426 ( 1,424)	100 [100.0]	[ 94.5] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,585
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

五所川原 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	164,400 円	27,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	165,820 円	3,316,392　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 246,600 円	27,400,000　×　　 50.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	41,100 円	27,400,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,400 円	27,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 665,820 円　（　　　　　　 2,466 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9697

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,400,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 207.57 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0806	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0634 ×　 35 ％　＋　0.0824 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,208,440 円（　　　　　 8,179 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,157,125 円
②総費用	665,820 円
③純収益　①－②	2,491,305 円
④建物等に帰属する純収益	2,208,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	282,865 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	274,294 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,016 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,175,358 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

五所川原 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	五所川原市字布屋町９番６	4201000264156-0000
2	五所川原市字布屋町１０番１６	4201000264171-0000
3	五所川原市字布屋町１２番４	4201000264189-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
五所川原 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

五所川原 5-2

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　最上　伸子

TEL.

鑑定評価額

8,830,000 円

１㎡当たりの価格

32,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	26,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	五所川原市字布屋町９番６外				②地積　(㎡)	270 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3	店舗兼住宅Ｓ2	事務所、小売店舗等が混在する商業地域	東15m国道	水道、ガス、下水	五所川原 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 260 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市役所移転のプラス要因は限
定的で、地価への反映までは
至っていない。

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

五所川原駅南西方

400m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

市役所新庁舎の移転新築、銀行等の新規店舗が出店するなどのプラス要因があったが、不動産取引への影響は特
に認められず、地価は横ばい傾向が継続すると予測される。

(3)最有効使用の判定

店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 33,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は五所川原市内の商業地域及び商住混在地域。需要者の中心は、市内外で事業を展開する個人及び法人事
業者。コロナ禍の影響で商況は悪化、地域経済は大きく影響を受けたが、最近は回復傾向にある。しかしながら、中心
部の不動産需要は低調で取引も少ない傾向が続いている。需要の中心価格帯は、事業規模や取引当事者の属性により異
なるため見いだしがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　当地域において旧来から続く商店が多く見られ、効率重視の新規のテナント用物件は少ない。したがって、投資採算
性に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算されたと考えられる。よって、市場性を反映して
いる比準価格がより実証的であり、当価格を採用するのが適正妥当と判断し収益価格を参考とし、単価と総額との関連
に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

五所川原市の人口は減少傾向が継続、土地取
引は８月時点、前年同期比マイナスであるが
、新設着工戸数は前年同期比でプラスとなっ
ている。

市役所新庁舎の完成、新規出店、金融機関の
移転などの影響は限定的で、不動産需要の拡
大には至っていない。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

五所川原 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０９０２２０５ -100023	五所川原市		底地	（　）	ほぼ正方形	南11m市道、東6m、角地		（都）近商 (100,200)
b	１２３０６０２２０５ -102570	五所川原市		更地	（　）	袋地等	北東16m国道、中間画地		（都）近商 (90,200)
c	１２３０４０２２０５ -100061	五所川原市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東16m国道、北4m、角地		（都）近商 (100,200)
d	１２２０１０２２０５ -93743	五所川原市		建付地	（　）	長方形	西14.5m国道、中間画地		（都）近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 15,122) 25,203	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	25,153	100 [ 75.3]	33,404	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,400
b	(　 ) 19,688	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 74.1]	26,570	100 [ 77.6]	34,240		34,200
c	(　 ) 18,927	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.1]	26,258	100 [ 77.6]	33,838		33,800
d	(　 ) 14,168	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 85.0]	100 [ 72.0]	23,104	100 [ 68.4]	33,778		33,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -25.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,800 円／㎡]

五所川原 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,157,125	665,820	2,491,305	2,208,440	282,865	（　0.9697） 274,294	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	5,175,358 円　　　　（　 19,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

五所川原 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	105.44	ＬＳ2	207.57
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	270 ㎡	9.0 m x 29.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗：専有面積４９㎡程度、共同住宅（ファミリータイプ）：平均専有面積４９㎡程度

⑦有効率　 94.2 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.44	92.7	97.73	1,566	153,045	3.0	459,135
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	102.13	95.7	97.73	1,180	115,321	2.0	230,642
							0.0	0
～

～

～

計		207.57	94.2	195.46		268,366		689,777
								0

⑨年額支払賃料	268,366 円　×　12ヶ月　＝　 3,220,392 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 195.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,220,392 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 165,820 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,150,572 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	689,777 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,553 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,157,125 円　　　　（　 11,693 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	五所川原１（賃）　　　　-5601	1,426 ( 1,424)	100 [100.0]	[ 94.5] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,585	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,570 円/㎡　月額支払賃料（　 1,566 円/㎡）　基準階 1 F B
b	五所川原１（賃）　　　　-1501	1,632 ( 1,628)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,554
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

五所川原 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	164,400 円	27,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	165,820 円	3,316,392　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 246,600 円	27,400,000　×　　 50.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	41,100 円	27,400,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,400 円	27,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 665,820 円　（　　　　　　 2,466 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9697

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,400,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 207.57 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0806	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0634 ×　 35 ％　＋　0.0824 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,208,440 円（　　　　　 8,179 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,157,125 円
②総費用	665,820 円
③純収益　①－②	2,491,305 円
④建物等に帰属する純収益	2,208,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	282,865 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	274,294 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,016 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,175,358 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

五所川原 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	五所川原市字布屋町９番６	4201000264156-0000
2	五所川原市字布屋町１０番１６	4201000264171-0000
3	五所川原市字布屋町１２番４	4201000264189-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考