鑑定評価書

令和6年1月11日　提出
黒石 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

黒石 5-1

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　佐藤　大

TEL.

鑑定評価額

5,840,000 円

１㎡当たりの価格

19,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	16,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	黒石市大字市ノ町４４番				②地積　(㎡)	295 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域	東7m県道	水道、下水	黒石 640m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 110 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 23.5 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

衰退傾向著しい市中心部の商
業地域

街

路

７ｍ県道

交通

施設

黒石駅南東方

640m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

　中心市街地に位置する県道沿いの商業地域であり、当面は現状を維持すると予測する。衰退傾向著しいが、利
便施設が付近で建設中であり、完成後は利便性が増加するため地価は横ばい傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,260 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は市中心部の商業地域。需要者は地縁を有する事業者が中心である。中心商店街は衰退傾向著しいが、地
域内で利便施設が整備中であり、完成後は繁華性の回復が見込まれ、需要が一定程度発生すると予測される。需要の中
心となる価格帯は、需要者ごとに様々であり、一様には見出しがたい状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　地域内には自用の店舗が多く、経済合理性に見合う賃料設定が困難であるため、収益価格は低位に試算された。地域
では自用目的での取引が大半で、収益性よりも取引価格水準により地価が形成される傾向にある。よって、市場の実態
を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　人口は減少、世帯数は微増。県内の景気は
緩やかに回復している。

　市役所機能を有する複合施設が建設中であ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

黒石 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０４０２２０４ -100206	黒石市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北9m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	１２２０１０２２０４ -93903	黒石市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南8.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	１２３０１０２２０４ -96758	黒石市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8.5m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
d	１２１０６０２２０４ -113573	黒石市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東11m県道、北西5.5m、南西6m、三方路		（都）２住居 (60,200)
e	１２１１００２２０４ -91103	黒石市		更地	（　）	ほぼ長方形	東9m県道、中間画地		（都）商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 10,763	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 77.4]	17,382	100 [ 87.4]	19,888	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	19,900
b	(　 ) 9,735	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 70.0]	100 [ 74.3]	18,624	100 [ 93.8]	19,855		19,900
c	(　 ) 12,460	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.0]	17,306	100 [ 88.5]	19,555		19,600
d	(　 ) 15,220	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.3]	15,483	100 [ 80.5]	19,234		19,200
e	(　 ) 27,069	100 [ 140.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.1]	20,230	100 [ 100.0]	20,230		20,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -22.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -20.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +0.5	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	買進み	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.0
e	買進み	％／月 -0.02	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,800 円／㎡]

黒石 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,696,006	1,113,739	3,582,267	3,433,320	148,947	（　0.9719） 144,762	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	2,731,358 円　　　　（　 9,260 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

黒石 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	161.89	Ｓ2	323.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	295 ㎡	13.0 m x 23.5 m	前面道路：県道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２階：事務所（部分貸し）

⑦有効率　 95.9 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	161.89	97.3	157.48	1,549	243,937	3.0	731,811
							0.0	0
2～ 2	事務所	161.89	94.5	153.06	1,240	189,794	3.0	569,382
							0.0	0
～

～

～

計		323.78	95.9	310.54		433,731		1,301,193
								0

⑨年額支払賃料	433,731 円　×　12ヶ月　＝　 5,204,772 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 310.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,204,772 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 520,477 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,684,295 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,301,193 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,711 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,696,006 円　　　　（　 15,919 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	黒石（賃）　　　　-8	1,855 ( 1,852)	100 [130.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,585	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,553 円/㎡　月額支払賃料（　 1,549 円/㎡）　基準階 1 F B
b	黒石（賃）　　　　-4	1,240 ( 1,212)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,406
c	黒石（賃）　　　　-5	1,177 ( 1,152)	100 [ 80.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,668

黒石 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	275,400 円	45,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	260,239 円	5,204,772　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 440,600 円	45,900,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	45,900 円	45,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,900 円	45,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,113,739 円　（　　　　　　 3,775 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,900,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 323.78 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,433,320 円（　　　　　 11,638 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,696,006 円
②総費用	1,113,739 円
③純収益　①－②	3,582,267 円
④建物等に帰属する純収益	3,433,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	148,947 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	144,762 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 491 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,731,358 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,260 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

黒石 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	黒石市大字市ノ町４４番	4202000611571-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
黒石 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

黒石 5-1

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　佐藤　俊彦

TEL.

鑑定評価額

5,840,000 円

１㎡当たりの価格

19,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	16,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	黒石市大字市ノ町４４番				②地積　(㎡)	295 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域	東7m県道	水道、下水	黒石 640m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 110 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 23.5 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

空洞化が顕著な中心商店街（
通称：市ノ町商店街）

街

路

７ｍ県道

交通

施設

黒石駅南東方

640m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

　既成商業地域として、現状の儘推移するものと予測される。地価は背後の住宅地に近づいており底値で、横ば
いで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,660 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、黒石市の商業地域一円。需要者の中心は、地元の事業者である。景気は緩やかに回復し、個人消費も
回復しているが、中心部の既成商業地は弘前市、黒石市のＳＣへの顧客流失に歯止めがかからず、需要は弱含みである
。取引される価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　周辺には貸店舗等が散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないので、収益価格は低位に試算され
信頼性も相対的に劣る。よって信頼性が高いと認められる比準価格を採用し、収益価格を参考に留めて、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　中心部の既成商業地は弘前市、黒石市のＳ
Ｃへの顧客流失に歯止めがかからず、需要は
弱含みである。

　需要は弱含みであるが、地価は背後の住宅
地に近づいており底値で横ばいである。

　個別的要因に特に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

黒石 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０６０２２０４ -113573	黒石市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東11m県道、北西5.5m、南西6m、三方路		（都）２住居 (60,200)
b	１２２０２０２２０４ -101097	黒石市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,330)
c	１２３０１０２２０４ -96758	黒石市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8.5m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
d	１２３０４０２２０４ -100206	黒石市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北9m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,220	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.3]	15,483	100 [ 77.7]	19,927	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	19,900
b	(　 ) 12,091	100 [ 80.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	17,518	100 [ 89.4]	19,595		19,600
c	(　 ) 12,460	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.0]	17,306	100 [ 88.5]	19,555		19,600
d	(　 ) 10,763	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 77.4]	17,382	100 [ 87.4]	19,888		19,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +0.5	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
b	売急ぎ	％／月 -0.04	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -22.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,800 円／㎡]

黒石 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,702,816	1,114,116	3,588,700	3,433,320	155,380	（　0.9719） 151,014	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	2,849,321 円　　　　（　 9,660 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

黒石 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	161.89	Ｓ2	323.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	295 ㎡	13.0 m x 23.5 m	前面道路：県道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：事務所（１階：フロア貸し、２階：部分貸し）

⑦有効率　 95.9 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	161.89	97.3	157.48	1,553	244,566	3.0	733,698
							0.0	0
2～ 2	事務所	161.89	94.5	153.06	1,240	189,794	3.0	569,382
							0.0	0
～

～

～

計		323.78	95.9	310.54		434,360		1,303,080
								0

⑨年額支払賃料	434,360 円　×　12ヶ月　＝　 5,212,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 310.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,212,320 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 521,232 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,691,088 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,303,080 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,728 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,702,816 円　　　　（　 15,942 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	黒石（賃）　　　　-4	1,240 ( 1,212)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,435	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,557 円/㎡　月額支払賃料（　 1,553 円/㎡）　基準階 1 F B
b	黒石（賃）　　　　-5	1,177 ( 1,152)	100 [ 80.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,651
c	黒石（賃）　　　　-8	1,855 ( 1,852)	100 [130.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,585

黒石 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	275,400 円	45,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	260,616 円	5,212,320　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 440,600 円	45,900,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	45,900 円	45,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,900 円	45,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,114,116 円　（　　　　　　 3,777 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,900,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 323.78 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,433,320 円（　　　　　 11,638 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,702,816 円
②総費用	1,114,116 円
③純収益　①－②	3,588,700 円
④建物等に帰属する純収益	3,433,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	155,380 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	151,014 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 512 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,849,321 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,660 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

黒石 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	黒石市大字市ノ町４４番	4202000611571-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考