鑑定評価書

令和6年1月11日　提出
黒石 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

黒石 -1

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　佐藤　大

TEL.

鑑定評価額

2,360,000 円

１㎡当たりの価格

11,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	黒石市追子野木１丁目２４７番１２				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅の中に空地等も残る新興住宅地域	西6m市道	水道、下水	黒石 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 150 ｍ、南 240 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

弘前市へのアクセスが良好な
住宅地域

街

路

基準方位北　　　６
ｍ市道

交通

施設

黒石駅南方

2.1km

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　当面は現状を維持すると考える。弘前市へのアクセスは良好だが、地区の小学校廃校の影響が大きく、需要も
将来的には減退する可能性を有している。よって、地価は下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 11,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,650 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は黒石市郊外のかつて造成された住宅地域。需要者は市内在住の１次取得者が中心である。市内では近年
、統合小学校周辺の住宅地に需要が集中する傾向があるため、生活利便性が劣る既成の住宅地の需要は弱い状況にある
。需要の中心となる価格帯は、規模が約１５０～２５０㎡、総額は２００～３００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　地域内にはアパート等の賃貸物件も見られるが、経済合理性に見合う賃料設定が困難であるため、収益価格は低位に
試算された。地域では、収益性よりも居住の快適性や生活上の利便性を重視した自己使用目的の取引が大半であるため
、地価は取引価格水準で形成されている。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にと
どめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     12,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　人口は減少、世帯数は微増。県内の景気は
緩やかに回復している。

　近隣地域及びその周辺で土地利用に大きな
変化は見られないが、小学校の廃校により需
要は弱含みである。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

黒石 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０８０２２０４ -102480	黒石市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、東2.8m、二方路		（都）１住居 (60,200)
b	１２２０７０２２０４ -97049	黒石市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	１２２１００２２０４ -86773	黒石市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
d	１２３０７０２２０４ -98123	黒石市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
e	１２２１００２２０４ -86690	黒石市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 11,141	100 [ 120.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	8,874	100 [ 76.8]	11,555	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	11,700
b	(　 ) 10,001	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	11,268	100 [ 94.4]	11,936		12,100
c	(　 ) 10,869	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	11,091	100 [ 94.8]	11,699		11,800
d	(　 ) 13,214	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	13,359	100 [ 113.7]	11,749		11,900
e	(　 ) 11,343	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	11,604	100 [ 99.0]	11,721		11,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 -0.08	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	買進み	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -7.5
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +11.5
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 11,900 円／㎡]

黒石 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成から長期間経過しており、再調達原価の把握が困難であるため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,240,922	497,762	1,743,160	1,717,170	25,990	（　0.9696） 25,200	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	525,000 円　　　　（　 2,650 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

黒石 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.45	Ｗ2	167.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	198 ㎡	12.5 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ：平均専有面積約３９㎡

⑦有効率　 92.4 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	85.45	90.6	77.40	1,171	90,635	2.0	181,270
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	82.15	94.2	77.40	1,171	90,635	2.0	181,270
							0.0	0
～

～

～

計		167.60	92.4	154.80		181,270		362,540
								0

⑨年額支払賃料	181,270 円　×　12ヶ月　＝　 2,175,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 154.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,175,240 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 117,762 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,237,478 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	362,540 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,444 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,240,922 円　　　　（　 11,318 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	黒石（賃）　　　　-10	1,445 ( 1,442)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [ 90.0]	1,184	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,173 円/㎡　月額支払賃料（　 1,171 円/㎡）　基準階 1 F B
b	黒石（賃）　　　　-12	1,088 ( 1,002)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [117.0]	100 [ 80.0]	1,162
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

黒石 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	110,500 円	22,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	117,762 円	2,355,240　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 176,800 円	22,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	66,300 円	22,100,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 497,762 円　（　　　　　　 2,514 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,100,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 167.60 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,717,170 円（　　　　　 8,673 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,240,922 円
②総費用	497,762 円
③純収益　①－②	1,743,160 円
④建物等に帰属する純収益	1,717,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	25,990 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	25,200 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 127 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 525,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,650 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

黒石 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	黒石市追子野木一丁目２４７番１２	4202000660348-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
黒石 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

黒石 -1

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　佐藤　俊彦

TEL.

鑑定評価額

2,360,000 円

１㎡当たりの価格

11,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	黒石市追子野木１丁目２４７番１２				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅の中に空地等も残る新興住宅地域	西6m市道	水道、下水	黒石 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 150 ｍ、南 240 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

国道１０２号線バイパスの開
通を契機に宅地開発が進んだ
住宅地域

街

路

基準方位北　　　６
ｍ市道

交通

施設

黒石駅南方

2.1km

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　新興住宅地域として、当分の間、現状の儘推移するものと予測される。地区の小学校が閉校になったこともあ
り需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 11,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,760 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、黒石市の一般住宅地域。需要者の中心は、黒石市に居住する一次取得者が殆どである。近隣地域は居
住環境は普通であるが、地区の小学校が閉校になったこともあり需要は弱含みである。土地の規模は１５０～２５０㎡
程度で、価格は２００～３００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　周辺にはアパート等の収益目的の需要も見られるが、収益性よりも居住の快適性を重視する自用目的での取引が中心
であるので、実証的な取引事例と比較して求められた比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、市内の標準地、基準
地との均衡を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　統合小学校である黒石小学校のある中郷地
区の住宅地域の需要は堅調であるが、居住環
境の劣る住宅地域の需要は弱含みである。

　地区の小学校が閉校になったこともあり、
需要は弱含みである。

　個別的要因に特に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

黒石 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０５０２２０４ -89039	黒石市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、南西6m、準角地		（都）１低専 (50,80)
b	１２２０７０２２０４ -97049	黒石市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	１２２１００２２０４ -86770	黒石市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		（都） (70,200)
d	１２３０７０２２０４ -98123	黒石市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 12,063	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	11,094	100 [ 96.0]	11,556	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	11,700
b	(　 ) 10,001	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	11,268	100 [ 94.4]	11,936		12,100
c	(　 ) 14,367	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	14,512	100 [ 122.9]	11,808		11,900
d	(　 ) 13,214	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	13,359	100 [ 113.7]	11,749		11,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -7.5
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +28.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +11.5
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 11,900 円／㎡]

黒石 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			宅地造成後相当の期間が経過しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,232,083	495,598	1,736,485	1,709,400	27,085	（　0.9696） 26,262	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	547,125 円　　　　（　 2,760 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

黒石 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.45	Ｗ2	167.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	198 ㎡	12.5 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ：平均専有面積約３９㎡

⑦有効率　 92.4 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	85.45	90.6	77.40	1,166	90,248	2.0	180,496
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	82.15	94.2	77.40	1,166	90,248	2.0	180,496
							0.0	0
～

～

～

計		167.60	92.4	154.80		180,496		360,992
								0

⑨年額支払賃料	180,496 円　×　12ヶ月　＝　 2,165,952 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 154.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,165,952 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 117,298 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,228,654 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	360,992 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,429 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,232,083 円　　　　（　 11,273 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	黒石（賃）　　　　-2	1,214 ( 1,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,179	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,168 円/㎡　月額支払賃料（　 1,166 円/㎡）　基準階 1 F B
b	黒石（賃）　　　　-11	1,214 ( 1,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,156
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

黒石 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	110,000 円	22,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	117,298 円	2,345,952　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 176,000 円	22,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	66,000 円	22,000,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,000 円	22,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 495,598 円　（　　　　　　 2,503 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,000,000 円	設計監理料率　 131,000 円／㎡　×　 167.60 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,709,400 円（　　　　　 8,633 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,232,083 円
②総費用	495,598 円
③純収益　①－②	1,736,485 円
④建物等に帰属する純収益	1,709,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	27,085 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	26,262 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 133 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 547,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,760 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

黒石 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	黒石市追子野木一丁目２４７番１２	4202000660348-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考