令和6年1月15日　提出 八戸 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八戸 9-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　青田　淳一   TEL.

鑑定評価額 1,020,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 8,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八戸市江陽３丁目１番１外 ｢江陽３－１－１０９｣ ②地積 　(㎡) 102,058   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:4.5 工場 大規模工場、倉庫等 の建ち並ぶ臨海工業 地域 南18m市道 水道、ガス 小中野 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   450 ｍ、南     0 ｍ、北   600 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 140.0 ｍ、奥行　約　　 610.0 ｍ、規模　　    85,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模工場が立地する臨海型 工業地域 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 小中野駅北方 1.0km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場，倉庫等の建ち並ぶ臨海工業地域で現状維持で推移すると予測する。八戸市の工場地需要は堅調であ り、地価は横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北東北の大規模臨海工業地域一円と広域的である。需要者は、県内法人のほか全国展開する企業も含まれ る。近隣地域は商業施設が建ち並ぶ幹線道路沿いに位置し、周辺地域の発展の影響で地価は横這いで推移している。大 規模工業地の取引自体が極めて少なく、また事業規模や資金調達力にも相当な幅があることから、需要の中心となる価 格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 八戸市臨海部の大規模工場、倉庫等の建ち並ぶ工業地域であり、自己所有の工場、倉庫敷地がほとんどであるため賃貸 市場は成立していない。そのため収益価格は試算せず、最近の工業地の土地取引動向などを考慮して、比準価格を採用 し、さらに代表標準地と規準した価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八戸 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 90.2] [100.0] 100 9,980  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八戸市への工場進出は順調で、工場用地、流 通業務用地需要は安定しており、工業地価格 は横這いとなっている。 商業施設が建ち並ぶ幹線道路沿いに位置し周 辺地域の発展の影響で、地価は横這いで推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -6.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％