別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
八戸 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八戸 5-13 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　浅井　康光   TEL.
鑑定評価額 3,400,000 円  １㎡当たりの価格 32,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八戸市大字鮫町字持越沢３４番４
 ②地積
　(㎡)		 106  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 南東7.5m県道 水道、ガス、下水 鮫

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西    90 ｍ、南   230 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 鮫駅前周辺に形成された古く
からの近隣型商業地域		 街

路		 ７．５ｍ県道 交通

施設		 鮫駅北東方

250m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 　従来は駅前商店街として発展してきたが、背後地人口の減少や後継者不足等から商業地としての需要は低迷し
、地価は下落を続けており、今後は徐々に住宅地域へと移行しつつ推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,380 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は市街地郊外の近隣商業地域及び商住混在地域一円。典型的な需要者層は地縁や血縁を有する個人事業者
等が中心で圏外からの転入はほぼ見られない。近年、鮫地区等沿岸部への住宅地需要は低迷しており、商業地に対する
需要も同様に弱く、従来からの駅前商店街等は衰退傾向にある。需要の中心となる価格帯は取引自体が少ないことから
見出し難いが、土地が１５０㎡程度で５００万円前後と認められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　自己利用の店舗や併用住宅が中心の駅前商店街で、土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されていないことから収
益価格は低位に試算された。近年は商業地としてよりも住宅地として利用される画地が多く見られ、地域の地価水準は
収益性よりも取引価格を指標として形成されているものと認められる。よって、市場性を反映し説得力が高い比準価格
を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八戸 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     44,500 円／㎡		 [ 99.1]
100		 100
[100.0]		 100
[138.2]		 [100.0]
100		 31,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　燃料価格の高騰、食料品や日用品全般の値
上げが続き、地元経済を取り巻く環境は厳し
い状況が続いている。


　背後地となる沿岸部の住宅地域への需要は
低く人口は減少しており、空き店舗も目立つ
状況で商業地域としては衰退傾向にある


　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 +17.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八戸 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０８
０２２０３
-102770		 八戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5m市道、
中間画地
商業

(90,300)
b １２３０５
０２２０３
-91353		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
c １２３０４
０２２０３
-100533		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東10m市道、
南西4m、角地
近商

(90,200)
d １２３０２
０２２０３
-99245		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7.5m県道
、中間画地
商業

(90,400)
e １２１１１
０２２０３
-110412		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
29,993  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  62.7]
47,692 		 100
[ 147.8]
32,268 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
32,300 
b (　           ) 
16,557  		 100
[  60.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.4]
29,174 		 100
[  94.5]
30,872 
30,900 
c (　           ) 
48,509  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 121.7]
39,740 		 100
[ 121.2]
32,789 
32,800 
d (　           ) 
34,344  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.1]
39,994 		 100
[ 124.6]
32,098 
32,100 
e (　           ) 
45,455  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
45,501 		 100
[ 138.4]
32,876 
32,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　  -6.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　 -31.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 売急ぎ

 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -3.5 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +12.5 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.5 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     32,100 円／㎡]  



八戸 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、適切な造成事例の収集が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,388,148 
519,584 
1,868,564 
1,814,200 
54,364 		 （　0.9697）
52,717 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　        994,660 円　　　　（　      9,380 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八戸 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 81.00 ＬＳ2 162.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   106 ㎡      7.0 m x   14.5 m  前面道路：県道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階共同住宅ファミリータイプ平均専有面積約４０㎡を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
81.00 
100.0 
81.00 
1,323 
107,163 		 2.0  214,326 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
81.00 
100.0 
81.00 
1,260 
102,060 		 1.0  102,060 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
162.00 
100.0 
162.00 

209,223 		 316,386 
0 
⑨年額支払賃料        209,223 円　×　12ヶ月　＝　       2,510,676 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     162.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,510,676 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       125,534 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,385,142 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           316,386 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,006 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,388,148 円　　　　（　        22,530 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 八戸－賃貸
　　　　-6211		 1,291  
(   1,290) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,242 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,261 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,260 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 八戸－賃貸
　　　　-6212		 1,188  
(   1,187) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,286 
c 八戸－賃貸
　　　　-7710		 1,155  
(   1,154) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[120.0]		 100
[ 73.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,256 
八戸 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 141,000 円  　　　　     23,500,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 125,534 円  　　　        2,510,676　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        6,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      188,000 円  　　　　     23,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        35,250 円  　　　　     23,500,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,500 円  　　　　     23,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         519,584 円　（　　　　　　         4,902 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9697    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     162.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0772     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0634 ×　 40 ％　＋　0.0824 ×  45 ％　＋ 0.0984 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,814,200 円  
（　　　　　        17,115 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,388,148 円      
②総費用 519,584 円      
③純収益　①－② 1,868,564 円      
④建物等に帰属する純収益 1,814,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 54,364 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 52,717 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          497 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　        994,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,380 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八戸 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八戸市大字鮫町字持越沢３４番４
 4204000263478-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
八戸 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八戸 5-13 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　佐藤　大   TEL.
鑑定評価額 3,400,000 円  １㎡当たりの価格 32,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八戸市大字鮫町字持越沢３４番４
 ②地積
　(㎡)		 106  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 南東7.5m県道 水道、ガス、下水 鮫

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西    90 ｍ、南   230 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 　衰退傾向が著しい旧来の近
隣商業地域		 街

路		 ７．５ｍ県道 交通

施設		 鮫駅北東方

250m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 　衰退傾向が著しい旧来型の近隣商業地域である。核店舗がなく、郊外型店舗への顧客流出により、繁華性が低
下し続けており、今後も発展する要因がない。よって、今後も地価は下落基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は市内中心部から離れた近隣商業地域一円。需要者は当市に地縁を持つ個人事業者等で、圏外からの需要
は少ない。近年の消費者ニーズに適合しない小規模店舗が大半であり、空店舗が多く、繁華性は低下し続けており、商
業地に対する有効需要は減退傾向が続いている。取引の中心となる価格帯は、土地は１５０㎡から２００㎡程度であり
、５００万円から７００万円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　地域内には自用の店舗等が多く、経済合理性に見合う賃料設定が困難であるため、収益価格は低位に試算された。当
地域は確かに商業地域ではあるが、自用目的の取引が大半であり、収益性よりも取引価格水準により地価が形成される
傾向にある。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八戸 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     44,500 円／㎡		 [ 99.0]
100		 100
[100.0]		 100
[138.2]		 [100.0]
100		 31,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　人口は減少、世帯数は微減。県内の景気は
緩やかに回復している。



　衰退著しい近隣商業地域であり、土地利用
に大きな変化はなく、発展する要因もないた
め、地価は下落基調で推移した。


　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 +17.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八戸 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２１１１
０２２０３
-110412		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
b １２１０７
０２２０３
-104077		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6.5m県道
、北東5.5m、
角地
商業

(100,390)
c １２３０７
０２２０３
-98300		 八戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西22m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
d １２３０２
０２２０３
-99245		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7.5m県道
、中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,455  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
45,501 		 100
[ 141.5]
32,156 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
32,200 
b (　           ) 
29,841  		 100
[ 135.0]		 [  98.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  68.6]
31,642 		 100
[ 100.0]
31,642 
31,600 
c (　           ) 
49,215  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
48,250 		 100
[ 149.2]
32,339 
32,300 
d (　           ) 
34,344  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.1]
39,994 		 100
[ 124.4]
32,150 
32,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.5 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     32,100 円／㎡]  



八戸 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,398,466 
520,021 
1,878,445 
1,814,200 
64,245 		 （　0.9697）
62,298 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      1,175,434 円　　　　（　     11,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八戸 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 81.00 ＬＳ2 162.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   106 ㎡      7.0 m x   14.5 m  前面道路：県道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗部分はフロア貸し、共同住宅部分はファミリータイプで平均専有面積３８㎡程度。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
81.00 
100.0 
81.00 
1,330 
107,730 		 3.0  323,190 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
81.00 
100.0 
81.00 
1,262 
102,222 		 2.0  204,444 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
162.00 
100.0 
162.00 

209,952 		 527,634 
0 
⑨年額支払賃料        209,952 円　×　12ヶ月　＝　       2,519,424 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     162.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,519,424 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       125,971 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,393,453 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           527,634 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,013 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,398,466 円　　　　（　        22,627 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 八戸－賃貸
　　　　-6601		 1,200  
(   1,198) 		 100
[ 85.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[111.0]		 100
[100.0]
1,285 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,264 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,262 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 八戸－賃貸
　　　　-9603		 1,180  
(   1,178) 		 100
[ 90.0]		 [100.0]
100		 100
[120.0]		 100
[ 80.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,276 
c 八戸－賃貸
　　　　-7710		 1,155  
(   1,154) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[120.0]		 100
[ 73.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,232 
八戸 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 141,000 円  　　　　     23,500,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 125,971 円  　　　        2,519,424　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        6,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      188,000 円  　　　　     23,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        35,250 円  　　　　     23,500,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,500 円  　　　　     23,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         520,021 円　（　　　　　　         4,906 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9697    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     162.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0772     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0634 ×　 40 ％　＋　0.0824 ×  45 ％　＋ 0.0984 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,814,200 円  
（　　　　　        17,115 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,398,466 円      
②総費用 520,021 円      
③純収益　①－② 1,878,445 円      
④建物等に帰属する純収益 1,814,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 64,245 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 62,298 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          588 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,175,434 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八戸 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八戸市大字鮫町字持越沢３４番４
 4204000263478-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考