鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
八戸 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八戸 5-11

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　後藤　薫

TEL.

鑑定評価額

30,700,000 円

１㎡当たりの価格

54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	43,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八戸市沼館２丁目１番６｢沼館２－１－３｣				②地積　(㎡)	568 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）特別用途地区
	1.5:1	事務所兼住宅Ｂ2	自動車関連店舗、住宅等が建ち並ぶ路線商業地域	南15m市道	水道、下水	本八戸 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 280 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 570 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

自動車関連店舗や住宅等が建
ち並ぶ路線商業地域

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

本八戸駅北方

800m

法令

規制

準工
(60,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

　今後とも自動車関連店舗や住宅等が建ち並ぶ路線商業地域として推移するものと予測される。繁華性が低いこ
とから需要は弱いものの、周辺地域の発展の影響がみられ、地価は安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は当市の路線商業地域並びに商住混在地域一円。需要者は県内外の法人が中心で、周辺では大型ＳＣや国
道沿いを中心に県外資本によるチェーン店の新規出店等が見られる。近隣地域は中小事業所を中心に住宅混在の路線商
業地域で、繁華性が低いものの周辺地域の発展の影響が見られ、需要は安定的に推移している。市場での中心となる価
格帯は、中心商業地の取引は少なく、取引の事情により規模はまちまちであり需要の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　当地域は市中心部北側に位置する路線商業地域で、自用の事業所や営業所等が多く、商業地として一面的には投資採
算性が着目されるところであるが、各価格の精度を検討してみると、近隣地域の市場性を反映している比準価格がより
適正と認められる。しかし、商業地としての収益性にも着目しなければならないところから、比準価格を重視し収益価
格を関連づけ、さらに広域的見地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高騰の影響等から先行き不透明感がみら
れるものの、景気の回復傾向から、商業地の
需要は全般的には横這い傾向にある。

事業所施設を中心とした住宅等が混在する大
型商業施設近接の路線商業地域で、周辺地域
発展は見られるものの地価は安定的に推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

八戸 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０８０２２０３ -102770	八戸市		建付地	（　）	長方形	東5m市道、中間画地		商業 (90,300)
b	１２３０６０２２０３ -103195	八戸市		建付地	（　）	長方形	北西11.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	１２３０６０２２０３ -103225	八戸市		更地	（　）	長方形	西25m市道、東10m、南6m、北6m、四方路		商業 (100,400)
d	１２２０７０２２０３ -97278	八戸市		建付地	（　）	長方形	南15m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
e	１２２０３０２２０３ -87237	八戸市		更地	（　）	長方形	東15m市道、北西4m、二方路		準工特別用途地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,993	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 62.7]	47,692	100 [ 85.1]	56,042	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,000
b	(　 ) 33,753	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 85.5]	56,396	100 [ 100.7]	56,004		56,000
c	(　 ) 56,728	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 112.2]	50,560	100 [ 89.8]	56,303		56,300
d	(　 ) 48,343	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.3]	60,203	100 [ 107.1]	56,212		56,200
e	(　 ) 46,884	100 [ 90.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 77.2]	67,478	100 [ 120.2]	56,138		56,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -31.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -11.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +19.0
e	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,100 円／㎡]

八戸 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,326,572	1,702,847	5,623,725	5,110,040	513,685	（　0.9697） 498,120	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	9,398,491 円　　　　（　 16,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八戸 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	240.00	ＬＳ2	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	568 ㎡	27.4 m x 20.8 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗２戸、事務所２戸：平均専有面積１１０．７６㎡

⑦有効率　 92.3 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	92.3	221.52	1,469	325,413	3.0	976,239
							0.0	0
2～ 2	事務所	240.00	92.3	221.52	1,425	315,666	3.0	946,998
							0.0	0
～

～

～

計		480.00	92.3	443.04		641,079		1,923,237
								0

⑨年額支払賃料	641,079 円　×　12ヶ月　＝　 7,692,948 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 443.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,692,948 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 384,647 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,308,301 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,923,237 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,271 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,326,572 円　　　　（　 12,899 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八戸－賃貸　　　　-111	2,116 ( 2,111)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	1,415	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,473 円/㎡　月額支払賃料（　 1,469 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八戸－賃貸　　　　-3801	2,148 ( 2,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	100 [130.0]	1,528
c	八戸－賃貸　　　　-5601	918 ( 917)	100 [ 80.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,476

八戸 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	380,400 円	63,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	384,647 円	7,692,948　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 240,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 507,200 円	63,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	126,800 円	63,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,400 円	63,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,702,847 円　（　　　　　　 2,998 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9697

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,400,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0806	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0634 ×　 35 ％　＋　0.0824 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,110,040 円（　　　　　 8,997 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,326,572 円
②総費用	1,702,847 円
③純収益　①－②	5,623,725 円
④建物等に帰属する純収益	5,110,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	513,685 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	498,120 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 877 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,398,491 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

八戸 5-11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	八戸市沼館二丁目１番６	4204000319329-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
八戸 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八戸 5-11

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　橋本　一憲

TEL.

鑑定評価額

30,700,000 円

１㎡当たりの価格

54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	43,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八戸市沼館２丁目１番６｢沼館２－１－３｣				②地積　(㎡)	568 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）特別用途地区
	1.5:1	事務所兼住宅Ｂ2	自動車関連店舗、住宅等が建ち並ぶ路線商業地域	南15m市道	水道、下水	本八戸 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 280 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 570 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

自動車関連店舗等が建ち並ぶ
路線商業地域。

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

本八戸駅北方

800m

法令

規制

準工
(60,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

自動車関連店舗や住宅等が建ち並び大型店舗に近接する路線商業地域で、一定の需要はあり、周辺地域の影響で
、地価はやや下落から横ばい傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は八戸市の路線商業地域及び近隣商業地域である。需要者は自動車関連や小売業等を経営する県内の事業経
営者が中心で、規模によっては県外の大手法人も想定される。沼館地区及び周辺は住宅地需要の高い地域で、商業地に
ついても潜在的な需要は高まり、地価はやや下落から横ばい傾向である。取引される画地規模は需要者の業種により大
きく異なり、需要の中心となる価格帯についても見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

八戸市沼館地区の路線商業地域である。周辺には貸店舗もみられるが、郊外型店舗は賃料水準や管理運営形態がまちま
ちであり、市場の適正賃料の把握には限界がある。このため、収益価格の相対的規範性はやや低く、市場の実態を反映
した比準価格の相対的規範性は高いと思料する。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

八戸市の人口は減少、世帯数は微増。地価は
下げ止まり傾向であるが、郊外では人口減少
・高齢化が特に進行し、宅地需要は弱い。

大型店舗に近接する路線商業地域で、一定の
需要はあり、周辺地域の影響で、地価はやや
下落から横ばい傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

八戸 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０３０２２０３ -87237	八戸市		更地	（　）	長方形	東15m市道、北西4m、二方路		準工特別用途地区 (60,200)
b	１２２０６０２２０３ -110584	八戸市		建付地	（　）	不整形	南東18m市道、南8m、西6m、三方路		準工特別用途地区 (70,200)
c	１２２０７０２２０３ -97278	八戸市		建付地	（　）	長方形	南15m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
d	１２２０５０２２０３ -89388	八戸市		底地	（　）	不整形	南東13m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,884	100 [ 90.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 77.2]	67,478	100 [ 122.2]	55,219	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,200
b	(　 ) 33,321	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.4]	54,517	100 [ 99.0]	55,068		55,100
c	(　 ) 48,343	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.3]	60,203	100 [ 107.1]	56,212		56,200
d	(　 29,858) 42,654	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 91.1]	46,493	100 [ 83.1]	55,948		55,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -11.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +21.0
a	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,500 円／㎡]

八戸 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため、適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,280,994	1,700,455	5,580,539	5,110,040	470,499	（　0.9697） 456,243	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	8,608,358 円　　　　（　 15,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八戸 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	240.00	ＬＳ2	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	568 ㎡	27.4 m x 20.8 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗２戸、事務所２戸（平均専有面積１１０．７６㎡）

⑦有効率　 92.3 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	92.3	221.52	1,466	324,748	3.0	974,244
							0.0	0
2～ 2	事務所	240.00	92.3	221.52	1,410	312,343	3.0	937,029
							0.0	0
～

～

～

計		480.00	92.3	443.04		637,091		1,911,273
								0

⑨年額支払賃料	637,091 円　×　12ヶ月　＝　 7,645,092 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 443.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,645,092 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 382,255 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,262,837 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,911,273 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,157 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,280,994 円　　　　（　 12,819 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八戸－賃貸　　　　-112	1,955 ( 1,950)	100 [130.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.5]	100 [110.0]	1,462	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,470 円/㎡　月額支払賃料（　 1,466 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八戸－賃貸　　　　-2408	1,441 ( 1,438)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 91.5]	100 [110.0]	1,476
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八戸 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	380,400 円	63,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	382,255 円	7,645,092　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 240,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 507,200 円	63,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	126,800 円	63,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,400 円	63,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,700,455 円　（　　　　　　 2,994 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9697

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,400,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0806	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0634 ×　 35 ％　＋　0.0824 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,110,040 円（　　　　　 8,997 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,280,994 円
②総費用	1,700,455 円
③純収益　①－②	5,580,539 円
④建物等に帰属する純収益	5,110,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	470,499 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	456,243 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 803 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,608,358 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

八戸 5-11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	八戸市沼館二丁目１番６	4204000319329-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考