別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
八戸 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八戸 5-7 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　佐藤　俊彦   TEL.
鑑定評価額 55,800,000 円  １㎡当たりの価格 73,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八戸市城下４丁目１番３２
｢城下４－２５－５｣		 ②地積
　(㎡)		 761  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2.5		 事務所

Ｓ2		 店舗、事務所、遊技
場等の混在する路線
商業地域		 西30m国道 水道、ガス、下水 本八戸

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    80 ｍ、南   180 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　       760 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市内でも特に交通量の多い路
線商業地域		 街

路		 ３０ｍ国道 交通

施設		 本八戸駅　北東方

1.0km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 　国道沿いの路線商業地域として、現状の儘推移するものと予測される。人気のある路線商業地域で需要は堅調
であるが、地価は横ばいで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、八戸市の路線商業地域。需要者の中心は、地元及び県外の事業者である。景気は緩やかに回復し、個
人消費も回復しており、国道４５号線沿いの路線商業地域の需要は堅調である。取引される価格はまちまちで、需要の
中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　周辺には貸店舗等が散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないので、収益価格は低位に試算され
信頼性も相対的に劣る。よって信頼性が高いと認められる比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検
討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八戸 5-11                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     54,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 74.0]		 [100.0]
100		 73,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　景気は緩やかに回復し、個人消費も回復し
ており、一部の路線商業地域を除いて、需要
は堅調である。


　国道４５号線沿いの郊外型店舗が多く立地
する路線商業地域で、交通量の多さから需要
は堅調である。


　個別的要因に特に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八戸 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２１０４
０２２０３
-115358		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西14m国道、
南東9m、
二方路
商業

(90,400)
b １２１１１
０２２０３
-110544		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北30m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
c １２２０４
０２２０３
-102237		 八戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m市道、
東8m、角地
２住居

(70,200)
d １２２０７
０２２０３
-97278		 八戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南15m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
e １２２１２
０２２０３
-98493		 八戸市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南西25m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
55,311  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.4]
64,767 		 100
[  86.1]
75,223 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
75,200 
b (　           ) 
54,412  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.0]
71,595 		 100
[  95.0]
75,363 
75,400 
c (　           ) 
64,320  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
60,622 		 100
[  79.9]
75,872 
75,900 
d (　           ) 
48,343  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.3]
60,203 		 100
[  79.4]
75,822 
75,800 
e (　     34,461) 
49,230  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.0]
55,943 		 100
[  73.7]
75,906 
75,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 -14.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -1.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -20.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　 -23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     75,600 円／㎡]  



八戸 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,669,861 
1,500,570 
4,169,291 
3,253,800 
915,491 		 （　0.9719）
889,766 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     16,788,038 円　　　　（　     22,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八戸 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 291.49 Ｓ1 291.49
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   761 ㎡     18.0 m x   42.0 m  前面道路：国道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積１４５．７４㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 ２分割で賃貸
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
291.49 
100.0 
291.49 
1,702 
496,116 		 3.0  1,488,348 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
291.49 
100.0 
291.49 

496,116 		 1,488,348 
0 
⑨年額支払賃料        496,116 円　×　12ヶ月　＝　       5,953,392 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     291.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,953,392 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       297,670 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,655,722 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,488,348 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,139 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,669,861 円　　　　（　         7,451 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 八戸－賃貸
　　　　-111		 2,116  
(   2,111) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,809 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,706 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,702 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 八戸－賃貸
　　　　-112		 1,955  
(   1,950) 		 100
[130.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[100.0]
1,690 
c 八戸－賃貸
　　　　-8810		 3,779  
(   3,779) 		 100
[150.0]		 [100.0]
100		 100
[130.0]		 100
[130.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,620 
八戸 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 261,000 円  　　　　     43,500,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 297,670 円  　　　        5,953,392　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      437,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      417,600 円  　　　　     43,500,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        43,500 円  　　　　     43,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,500 円  　　　　     43,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,500,570 円　（　　　　　　         1,972 円／㎡）　　（経費率　　  26.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     291.49 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 ×  35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,253,800 円  
（　　　　　         4,276 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,669,861 円      
②総費用 1,500,570 円      
③純収益　①－② 4,169,291 円      
④建物等に帰属する純収益 3,253,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 915,491 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 889,766 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,169 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,788,038 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八戸 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八戸市城下四丁目１番３２
 4204000329289-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
八戸 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八戸 5-7 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　久保田　新   TEL.
鑑定評価額 55,800,000 円  １㎡当たりの価格 73,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八戸市城下４丁目１番３２
｢城下４－２５－５｣		 ②地積
　(㎡)		 761  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2.5		 事務所

Ｓ2		 店舗、事務所、遊技
場等の混在する路線
商業地域		 西30m国道 水道、ガス、下水 本八戸

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    80 ｍ、南   180 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　       760 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市内でも特に交通量の多い路
線商業地域		 街

路		 ３０ｍ国道 交通

施設		 本八戸駅　北東方

1.0km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 八戸市中心部と三陸方面を結ぶ国道沿いに位置する沿道型の店舗地として概ね熟成した商業地域で、利用状況は
安定的で、閉鎖店舗もないため、当分の間、現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、八戸市内の路線商業地域一円。需要者の中心は、八戸市内の自営業者に加えて、全国的に事業
展開するフランチャイズチェーンである。主要幹線街路沿いで車両通行量も多く、地域内には郊外型店舗が多数存し、
繁華性を保っている路線商業地域である。中心となる価格帯は、需要者の属性や画地規模により区々ではあるが、土地
面積１，０００㎡程度で総額７，０００万円前後とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域には、郊外型店舗が多く、駐車スペースを十分確保しなければならない地域の性格上、収益価格は低位に試
算された。当地域は、商業地域であっても自用目的の取引が主体で、当該取引価格の水準を指標に、地価が形成されて
いる。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八戸 5-11                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     54,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 74.0]		 [100.0]
100		 73,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　飲食業や宿泊業もコロナ禍の厳しい状況か
ら脱却しつつあり、景気の上向きに伴い、商
業地の需要回復が期待される。


　郊外型店舗が多く立地する国道沿いの路線
商業地域は新型コロナの影響が比較的少なく
、交通量の多さから土地需要は堅調で繁華性
が保たれている。

　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八戸 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０４
０２２０３
-102237		 八戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m市道、
東8m、角地
２住居

(70,200)
b １２２０４
０２２０３
-102331		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m市道、
北5m、二方路
近商

(90,200)
c １２３０７
０２２０３
-98365		 八戸市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南東22.5m県
道、北6m、
二方路
２住居

(60,200)
d １２３０９
０２２０３
-84098		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東15m市道、
西4m、二方路
準工
特別用途地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
64,320  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
60,622 		 100
[  80.8]
75,027 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
75,000 
b (　           ) 
63,745  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.8]
63,239 		 100
[  82.6]
76,561 
76,600 
c (　     30,290) 
43,271  		 100
[  70.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
60,663 		 100
[  79.3]
76,498 
76,500 
d (　           ) 
51,381  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  77.2]
66,556 		 100
[  88.3]
75,375 
75,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -11.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     75,500 円／㎡]  



八戸 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,766,467 
1,521,441 
4,245,026 
3,321,120 
923,906 		 （　0.9719）
897,944 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     16,942,340 円　　　　（　     22,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八戸 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 291.49 Ｓ1 291.49
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   761 ㎡     18.0 m x   42.0 m  前面道路：国道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗部分貸し平均専有面積１４５．７４㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １階部分の２分割を想定しているため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
291.49 
100.0 
291.49 
1,731 
504,569 		 3.0  1,513,707 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
291.49 
100.0 
291.49 

504,569 		 1,513,707 
0 
⑨年額支払賃料        504,569 円　×　12ヶ月　＝　       6,054,828 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     291.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,054,828 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       302,741 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,752,087 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,513,707 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,380 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,766,467 円　　　　（　         7,577 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 八戸－賃貸
　　　　-505		 1,320  
(   1,317) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 80.0]		 100
[105.0]
1,708 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,735 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,731 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 八戸－賃貸
　　　　-1102		 1,242  
(   1,239) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 76.0]		 100
[105.0]
1,692 
c 八戸－賃貸
　　　　-3603		 2,126  
(   2,123) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[129.0]		 100
[105.0]
1,804 
八戸 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 266,400 円  　　　　     44,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 302,741 円  　　　        6,054,828　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      437,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      426,200 円  　　　　     44,400,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        44,400 円  　　　　     44,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        44,400 円  　　　　     44,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,521,441 円　（　　　　　　         1,999 円／㎡）　　（経費率　　  26.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 44,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     291.49 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 ×  35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,321,120 円  
（　　　　　         4,364 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,766,467 円      
②総費用 1,521,441 円      
③純収益　①－② 4,245,026 円      
④建物等に帰属する純収益 3,321,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 923,906 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 897,944 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,180 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,942,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八戸 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八戸市城下四丁目１番３２
 4204000329289-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考