別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
八戸 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八戸 5-2 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　南　彰   TEL.
鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 57,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 46,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八戸市大字大工町３番１
 ②地積
　(㎡)		 247  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:7		 店舗兼倉庫

Ｓ2		 低層の小売店舗、飲
食店等が多い既成商
業地域		 南西10m県道 水道、ガス、下水 本八戸

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心商業地背後に存し、繁華
性のやや劣る古くからの商業
地域		 街

路		 １０ｍ県道 交通

施設		 本八戸駅南方

1.2km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中心商業地に隣接し小売店舗等が連たんする既成商業地域で、繁華性は低く、中心商業地活性化策の波及効果も
みられたが、地価は横ばいから下落傾向に転じており、今後ともこの傾向を続けるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中心商業地背後に位置する近隣型商業地域。需要者は八戸市内に居住する個人事業者、店舗経営者等が中
心で圏外からの参入も認められる。近年における市場の需給動向として、北方の中心商業地においては活性化政策の投
資効果により賑わいが戻ってきているが、背後に隣接する当地域においてはその波及効果が少なく需要は減少傾向にあ
る。取引当事者の属性により取引規模や価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内には貸店舗等の賃貸物件も見られるが、既成商業地域の衰退等により土地価格に見合う賃料水準が形成され
ておらず、収益価格は比準価格よりかなり低めに試算された。商業地ではあるものの土地取引は自用目的がほとんどで
市場相場は付近の取引価格水準により形成されている。よって、本件では市場の実態を反映し、説得力が高いと認めら
れる比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ感染症対策が５類に移行し、国内
景気は回復しているが、地方では地域経済の
停滞や消費の低迷から商業地に対する需要は
回復していない。

繁華性がやや劣る既成商業地域で、地価は下
落傾向を続けている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八戸 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０４
０２２０３
-102302		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東7.5m県道
、中間画地
商業

(100,450)
b １２２０４
０２２０３
-102331		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m市道、
北5m、二方路
近商

(90,200)
c １２３０１
０２２０３
-97012		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9m県道、
北西3m、角地
商業

(90,400)
d １２１０６
０２２０３
-113855		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西8.5m県道
、中間画地
商業

(90,400)
e １２１０３
０２２０３
-90037		 八戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西9m県道、
中間画地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
72,150  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.6]
83,749 		 100
[ 141.0]
59,396 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
59,400 
b (　           ) 
63,745  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.8]
63,239 		 100
[ 106.8]
59,213 
59,200 
c (　           ) 
43,722  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.0]
48,978 		 100
[  83.2]
58,868 
58,900 
d (　           ) 
42,054  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.5]
48,034 		 100
[  81.5]
58,937 
58,900 
e (　           ) 
39,141  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[  89.0]
45,367 		 100
[  76.2]
59,537 
59,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +41.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　 -10.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　 -12.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　 -11.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     59,200 円／㎡]  



八戸 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の商業地域で原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,781,343 
886,800 
2,894,543 
2,603,040 
291,503 		 （　0.9719）
283,312 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      5,345,509 円　　　　（　     21,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八戸 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 119.24 Ｓ2 236.83
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   247 ㎡      6.0 m x   41.0 m  前面道路：県道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗の全フロア貸し、２階は事務所のフロア部分貸し（平均専有面積各約５６㎡）と想定した。 ⑦有効率　  93.7 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
119.24 
93.1 
111.01 
1,491 
165,516 		 6.0  993,096 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
117.59 
94.4 
111.01 
1,267 
140,650 		 6.0  843,900 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
236.83 
93.7 
222.02 

306,166 		 1,836,996 
0 
⑨年額支払賃料        306,166 円　×　12ヶ月　＝　       3,673,992 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     222.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,673,992 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       198,100 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,763,892 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,836,996 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,451 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,781,343 円　　　　（　        15,309 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 八戸－賃貸
　　　　-3801		 2,148  
(   2,143) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[103.0]		 100
[130.0]
1,528 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,495 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,491 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 八戸－賃貸
　　　　-4401		 1,808  
(   1,797) 		 100
[ 90.0]		 [ 85.8]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,451 
c 八戸－賃貸
　　　　-5601		 918  
(     917) 		 100
[ 80.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,505 
八戸 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 174,000 円  　　　　     34,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 198,100 円  　　　        3,961,992　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      111,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      334,000 円  　　　　     34,800,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        34,800 円  　　　　     34,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,800 円  　　　　     34,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         886,800 円　（　　　　　　         3,590 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     236.83 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 ×  35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,603,040 円  
（　　　　　        10,539 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,781,343 円      
②総費用 886,800 円      
③純収益　①－② 2,894,543 円      
④建物等に帰属する純収益 2,603,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 291,503 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 283,312 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,147 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,345,509 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八戸 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八戸市大字大工町３番１
 4204000155772-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
八戸 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八戸 5-2 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　森　政浩   TEL.
鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 57,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 46,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八戸市大字大工町３番１
 ②地積
　(㎡)		 247  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:7		 店舗兼倉庫

Ｓ2		 低層の小売店舗、飲
食店等が多い既成商
業地域		 南西10m県道 水道、ガス、下水 本八戸

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心的商業地背後の繁華性が
やや劣る従来からの商業地域		 街

路		 １０ｍ県道 交通

施設		 本八戸駅　南方

1.2km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中心的商業地域背後に位置する古くからの既成商業地域。小規模の小売店や飲食店が連なるものの、地域内には
空き店舗も見られる状況で、当面は現状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は当市中心部及びその背後周辺の商業地域一円。市場参加者は市内外の飲食業や小売業を営む地元法人や個
人事業主等が中心である。市中心部の旧来からの既成商業地域は郊外大型店への顧客流出により空洞化が進行し、商況
の低迷に伴い需要も少ないが、底値感から地価はほぼ横這いで推移している。需要の中心となる価格帯は、事業者の属
性や規模等により様々であり見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 貸店舗等も見られる地域ではあるが、賃貸市場が未成熟であり土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されていないこ
とから収益価格は低位に試算された。自用目的での取引が主体で、自己利用の店舗や併用住宅で構成された地域であり
、取引価格を指標として地価水準が形成されている。したがって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格
を関連付け、広域的な観点からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 旅行や外食などのサービス消費はコロナ禍か
らの回復基調にあるものの、継続する物価高
により個人消費が下押しされ、回復も鈍化傾
向にある。

中心的商業地には近いが、核となる店舗や集
客施設等がない既成商業地域。商況は低迷し
ているものの、底値感から地価は横這い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八戸 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２１１１
０２２０３
-110360		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東12.5m国
道、南西4m、
角地
商業

(100,400)
b １２２０４
０２２０３
-102331		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m市道、
北5m、二方路
近商

(90,200)
c １２２０４
０２２０３
-102302		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東7.5m県道
、中間画地
商業

(100,450)
d １２３０１
０２２０３
-97105		 八戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9.5m県道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
63,900  		 100
[ 100.0]		 [  96.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.1]
56,747 		 100
[  95.0]
59,734 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
59,700 
b (　           ) 
63,745  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.8]
63,239 		 100
[ 106.8]
59,213 
59,200 
c (　           ) 
72,150  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.6]
83,749 		 100
[ 141.0]
59,396 
59,400 
d (　           ) 
37,120  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[  96.0]
48,043 		 100
[  80.5]
59,681 
59,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +41.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     59,500 円／㎡]  



八戸 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,767,355 
886,667 
2,880,688 
2,603,040 
277,648 		 （　0.9719）
269,846 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      5,091,434 円　　　　（　     20,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八戸 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 119.24 Ｓ2 236.83
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   247 ㎡      6.0 m x   41.0 m  前面道路：県道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗の全フロア貸し、２階は事務所のフロア部分貸し（平均専有面積各約５６㎡）と想定した。 ⑦有効率　  93.7 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
119.24 
93.1 
111.01 
1,485 
164,850 		 6.0  989,100 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
117.59 
94.4 
111.01 
1,262 
140,095 		 6.0  840,570 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
236.83 
93.7 
222.02 

304,945 		 1,829,670 
0 
⑨年額支払賃料        304,945 円　×　12ヶ月　＝　       3,659,340 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     222.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,659,340 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       197,367 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,749,973 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,829,670 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,382 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,767,355 円　　　　（　        15,252 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 八戸－賃貸
　　　　-111		 2,116  
(   2,111) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[ 94.0]		 100
[115.0]
1,506 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,492 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,485 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 八戸－賃貸
　　　　-112		 1,955  
(   1,950) 		 100
[130.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[110.0]
1,470 
c 八戸－賃貸
　　　　-3801		 2,148  
(   2,143) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 100
[130.0]
1,499 
八戸 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 174,000 円  　　　　     34,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 197,367 円  　　　        3,947,340　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      111,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      334,000 円  　　　　     34,800,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        34,800 円  　　　　     34,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,800 円  　　　　     34,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         886,667 円　（　　　　　　         3,590 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     236.83 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 ×  35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,603,040 円  
（　　　　　        10,539 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,767,355 円      
②総費用 886,667 円      
③純収益　①－② 2,880,688 円      
④建物等に帰属する純収益 2,603,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 277,648 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 269,846 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,092 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,091,434 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八戸 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八戸市大字大工町３番１
 4204000155772-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考