別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
八戸 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八戸 5-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　最上　伸子   TEL.
鑑定評価額 27,900,000 円  １㎡当たりの価格 72,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八戸市大字番町３５番１１
 ②地積
　(㎡)		 387  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,480)

1:4		 店舗、診療所兼住宅

Ｓ2		 店舗、事務所、ホテ
ル等が混在する商業
地域		 北西8m市道 水道、ガス、下水 本八戸

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心商店街背後に形成された
商業地域		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 本八戸駅南方

750m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 八戸市美術館のリニューアルやマンション建設が相次いだこともあり景況感は改善している。地域内に小規模な
新規店舗が散見されるなど明るい兆しが見られ、地価は横ばいから上昇に転じる可能性もあると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、八戸市の中心部及びその周辺の商業地域一円。需要者は県内外の飲食店、ホテル、不動産賃貸業等を
手掛ける事業経営者にほぼ限定される。圏域内の市場において、再開発事業やマンション建設等のプラス要因もあるが
近隣の百貨店閉店のダメージが大きい。事業規模や取引当事者の属性により取引規模や価格が異なるため、需要の中心
となる価格帯は見い出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は八戸市の中心商業商業地域で、市道沿いに各種オフィスビルや店舗・事務所等が建ち並んでいる。取引の
指標として収益性が検証される傾向が強いが、収益価格の査定においては空室率、賃料の推移等不透明な要因も多く含
んでいる。したがって、信頼性が高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけて試算価格の調整を行い、代表標準地と
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八戸 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    130,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[180.2]		 [100.0]
100		 72,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 八食センターの入込客数、宿泊施設の宿泊者
数が８月時点で前年同期比を上回っている。
中心部に新たな再開発の計画があり期待値が
大きい。

メインストリート背後の商業地域で、八戸市
美術館オープンやマンション建設等により明
るい兆しが認められる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八戸 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２１１０
０２２０３
-91322		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東14m国道、
中間画地
商業

(100,600)
b １２２０４
０２２０３
-102302		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東7.5m県道
、中間画地
商業

(100,450)
c １２３０１
０２２０３
-97119		 八戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西18m国道、
中間画地
商業

(90,400)
d １２１０８
０２２０３
-96865		 八戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西10.5m市
道、
北東8.5m、
角地
商業

(100,600)
e １２２１０
０２２０３
-86850		 八戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東15m県道、
北西8.5m、
角地
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,116  		 100
[  80.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  79.2]
66,072 		 100
[  89.3]
73,989 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
74,000 
b (　           ) 
72,150  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.6]
83,749 		 100
[ 112.3]
74,576 
74,600 
c (　           ) 
36,676  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  50.0]		 100
[  96.0]
76,408 		 100
[ 102.8]
74,327 
74,300 
d (　           ) 
22,392  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[  35.0]		 100
[  98.9]
63,589 		 100
[  85.1]
74,723 
74,700 
e (　           ) 
72,411  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 105.0]
86,204 		 100
[ 115.5]
74,635 
74,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -20.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     74,400 円／㎡]  



八戸 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の商業地域で原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,418,034 
1,505,270 
5,912,764 
5,393,080 
519,684 		 （　0.9719）
505,081 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      9,529,830 円　　　　（　     24,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八戸 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 243.00 Ｓ2 486.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   480 ％   387 ㎡     10.0 m x   38.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２階は事務所のフロア部分貸し（平均専有面積約１０３㎡）と想定した。 ⑦有効率　  87.8 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
243.00 
90.8 
220.64 
1,540 
339,786 		 3.0  1,019,358 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
243.00 
84.8 
206.06 
1,501 
309,296 		 3.0  927,888 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
486.00 
87.8 
426.70 

649,082 		 1,947,246 
0 
⑨年額支払賃料        649,082 円　×　12ヶ月　＝　       7,788,984 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     426.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,788,984 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       389,449 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,399,535 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,947,246 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,499 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,418,034 円　　　　（　        19,168 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 八戸－賃貸
　　　　-3801		 2,148  
(   2,143) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]
1,574 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,544 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,540 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 八戸－賃貸
　　　　-3601		 1,963  
(   1,959) 		 100
[ 90.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[145.0]		 100
[100.0]
1,583 
c 八戸－賃貸
　　　　-2408		 1,441  
(   1,438) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]
1,501 
八戸 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 216,300 円  　　　　     72,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 233,670 円  　　　        7,788,984　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      219,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      692,100 円  　　　　     72,100,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        72,100 円  　　　　     72,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        72,100 円  　　　　     72,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,505,270 円　（　　　　　　         3,890 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 72,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 144,000 円／㎡　×　     486.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 ×  35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,393,080 円  
（　　　　　        13,936 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,418,034 円      
②総費用 1,505,270 円      
③純収益　①－② 5,912,764 円      
④建物等に帰属する純収益 5,393,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 519,684 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 505,081 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,305 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,529,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八戸 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八戸市大字番町３５番１１
 4204000156828-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
八戸 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八戸 5-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　駒木　功   TEL.
鑑定評価額 27,900,000 円  １㎡当たりの価格 72,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八戸市大字番町３５番１１
 ②地積
　(㎡)		 387  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,480)

1:4		 店舗、診療所兼住宅

Ｓ2		 店舗、事務所、ホテ
ル等が混在する商業
地域		 北西8m市道 水道、ガス、下水 本八戸

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心商店街背後の店舗、事務
所等が混在する商業地域		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 本八戸駅南方

750m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地再開発の好影響や近隣でのマンション建設、市美術館のリニューアル等もあり地価は底堅いものがあった
が、近接する老舗百貨店閉店等の影響も大きく残り、当面地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中心商業地域及びその周辺の商業地域一円。需要者は県内外の法人事業者が中心。事務所、ホテル、マン
ション等が混在する中心商業地背後の商業地域で、周辺では中心市街地活性化事業等による再開発の動きが見られ地価
は持ち直してきたが、コロナ禍や老舗百貨店の閉店等の影響もあり一服状態となっており、先行きは不透明感が強い。
取引価格は需要者の事業規模や利用目的によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中心商業地域背後の商業地域で、事務所やホテル、マンション等が建ち並んでおり、賃貸物件も存するが自
用目的での取引が支配的である。収益価格は土地・建物の元本価値に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算さ
れた。従って、実証的で説得力が高いと認められる比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八戸 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    130,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[181.3]		 [100.0]
100		 71,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内の景気は緩やかに回復しており、都市部
では人流の回復を受け郊外大型ＳＣ周辺及び
路線商業地域を中心に店舗需要に底堅い動き
が見られている。

市街地再開発の好影響を受けつつも近接する
老舗百貨店の閉店等による繁華性の減退も大
きく、現状は先行きに不透明感が強い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +71.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八戸 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２１１０
０２２０３
-91322		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東14m国道、
中間画地
商業

(100,600)
b １２３０１
０２２０３
-97119		 八戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西18m国道、
中間画地
商業

(90,400)
c １２２１２
０２２０３
-98545		 八戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北13m国道、
中間画地
商業

(90,400)
d １２２１０
０２２０３
-86850		 八戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東15m県道、
北西8.5m、
角地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,116  		 100
[  80.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  79.2]
66,072 		 100
[  89.3]
73,989 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
74,000 
b (　           ) 
36,676  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  50.0]		 100
[  96.0]
76,408 		 100
[ 102.8]
74,327 
74,300 
c (　           ) 
18,098  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[  40.0]		 100
[  79.2]
56,613 		 100
[  76.1]
74,393 
74,400 
d (　           ) 
72,411  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 105.0]
86,204 		 100
[ 115.5]
74,635 
74,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -20.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　 -20.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     74,400 円／㎡]  



八戸 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の商業地域で原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,518,890 
1,659,495 
5,859,395 
5,393,080 
466,315 		 （　0.9719）
453,212 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      8,551,170 円　　　　（　     22,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八戸 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 243.00 Ｓ2 486.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   480 ％   387 ㎡     10.0 m x   38.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２階は事務所のフロア部分貸し（平均専有面積約１０３㎡）と想定した。 ⑦有効率　  87.8 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
243.00 
90.8 
220.64 
1,580 
348,611 		 3.0  1,045,833 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
243.00 
84.8 
206.06 
1,501 
309,296 		 3.0  927,888 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
486.00 
87.8 
426.70 

657,907 		 1,973,721 
0 
⑨年額支払賃料        657,907 円　×　12ヶ月　＝　       7,894,884 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     426.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,894,884 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       394,744 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,500,140 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,973,721 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,750 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,518,890 円　　　　（　        19,429 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 八戸－賃貸
　　　　-3801		 2,148  
(   2,143) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]
1,574 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,584 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,580 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 八戸－賃貸
　　　　-4401		 1,808  
(   1,797) 		 100
[ 90.0]		 [ 85.8]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,596 
c 八戸－賃貸
　　　　-5201		 3,149  
(   3,133) 		 100
[100.0]		 [ 89.0]
100		 100
[100.0]		 100
[145.0]		 100
[ 94.0]		 100
[130.0]
1,582 
八戸 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 288,400 円  　　　　     72,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 315,795 円  　　　        7,894,884　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      219,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      692,100 円  　　　　     72,100,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        72,100 円  　　　　     72,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        72,100 円  　　　　     72,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,659,495 円　（　　　　　　         4,288 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 72,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 144,000 円／㎡　×　     486.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 ×  35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,393,080 円  
（　　　　　        13,936 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,518,890 円      
②総費用 1,659,495 円      
③純収益　①－② 5,859,395 円      
④建物等に帰属する純収益 5,393,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 466,315 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 453,212 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,171 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,551,170 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八戸 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八戸市大字番町３５番１１
 4204000156828-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
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備考