別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
八戸 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八戸 3-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　駒木　功   TEL. 
鑑定評価額 18,900,000 円  １㎡当たりの価格 5,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 八戸市大字市川町字下大谷地４５番１外
 ②地積(㎡) 3,502  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

2:1		 畑 周辺の宅地化が進んでいる熟成度中位の地域 西4m未舗装道路 水道、下水 陸奥市川

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  200 ｍ、西  150 ｍ、南  150 ｍ、北  200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地向き宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   80.0 ｍ、奥行　約　　   45.0 ｍ、規模　　      3,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 市中心部から離れた北西部郊
外の戸建住宅地向きの宅地見
込地地域。		 道

路		 ４ｍ未舗装道路 交通

施設		 陸奥市川駅北東方

3.7km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の
　将来予測		 市中心部から離れた北西部郊外の宅地見込地地域であり、利便性の劣る郊外の戸建住宅地向きの宅地見込地に対
する業者の開発意欲は弱く、地価は引き続き下落が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 宅地造成のうえ戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      5,400 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      2,950 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、八戸市内を中心とした戸建住宅地向き宅地見込地地域である。需要者は八戸市内の不動産開発業者が中
心である。当市では近年土地区画整理事業等による新規の住宅地供給が活発で不動産市場においては供給圧力が強く、
利便性の劣る郊外の宅地見込地に対する需要は低調である。郊外のミニ開発素地は、開発規模や造成の難易により大き
く異なり、需要の中心となる価格帯については、見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、実際に市場で生起した価格の牽連関係が強い取引事例との比較検討によって求めた価格で、事例の補修正
及び価格形成要因の比較も適切に行われており実証的で信頼性の高い価格と認められる。控除後価格は宅地転換を目的
とした事業者のコスト面に着目した価格で、開発業者の当市採算性を反映する価格であるが想定事項が多くやや信頼性
に欠ける。よって本件においては比準価格を採用し、控除後価格は参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      5,500 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.8 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 景気は回復基調にあり市街地を中心に地価上昇の動
きも見られる一方、郊外では依然として宅地需要は
弱く地価は下落基調が続いている。

市中心部から遠い北西部郊外の宅地見込地地域で、
周辺には未利用地も多く残るが、選好性の弱さから
近年宅地化の動きは見られていない。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 八戸 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２１０１
０２２０３
-98255		 八戸市 雑種地   長方形 接面道路無、
無道路地

｢調区｣ 
b １２１０１
０２２０３
-98256		 八戸市 雑種地   不整形 接面道路無、
無道路地

｢調区｣ 
c １２２０９
０２２０３
-90133		 八戸市 田   長方形 南20m市道、
中間画地

｢調区｣ 

(60,200)
d １２３０４
０２２０３
-100462		 八戸市 雑種地   不整形 北西6m私道、
中間画地

１住居

(57,169)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
6,056 		 100
[ 100.0]		 [  94.2]
100		 100
[  95.0]
6,005 		 100
[ 109.0]
5,509 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
5,510 
b (　　            )
6,042 		 100
[ 100.0]		 [  94.2]
100		 100
[  95.0]
5,991 		 100
[ 109.0]
5,496 
5,500 
c (　　            )
6,596 		 100
[ 100.0]		 [  97.2]
100		 100
[ 105.0]
6,106 		 100
[ 114.0]
5,356 
5,360 
d (　　            )
7,738 		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[ 102.0]
7,472 		 100
[ 140.4]
5,322 
5,320 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.15		 画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +4.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.15		 画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +4.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.15		 画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　  +4.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.15		 画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +25.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       5,400 円／㎡]
八戸 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  6.0 月　p：  0.7 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
13,900  （　   78.2 ％）
10,870 		 5,800    244  1,120  3,706 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  0.7 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  3.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9225　　　　      3,419		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8638　      2,953		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 2,950 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １２２１１
０２２０３
-106294

     15,361 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[ 85.8]		 100
[164.0]

     13,646 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     13,600 
b １２３０７
０２２０３
-98459

     18,467 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 78.3]		 100
[174.8]

     13,466 

     13,500 
c １２２１０
０２２０３
-86812

     15,060 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 62.4]		 100
[168.8]

     14,298 

     14,300 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近   -2.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +5.0 交通・接近   +7.0 環境　　　  +46.0
画地　　　  -12.4 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　 -0.03		 街路　　　   -4.0 交通・接近   -1.0 環境　　　   +1.0 街路　　　    0.0 交通・接近  +15.0 環境　　　  +52.0
画地　　　  -18.4 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　   +2.5 交通・接近   -2.0 環境　　　   +1.0 街路　　　   -4.0 交通・接近  +18.0 環境　　　  +49.0
画地　　　  -38.5 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 13,900 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
八戸

-26
20,000 		 [ 99.5]
100		 100
[104.0]		 100
[137.5]
13,916 		 [100.0]
100
13,900 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -5.0
交通・接近　　 +14.0
環境　　 +27.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 13,900 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,502 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東        ｍ、西        ｍ、南        ｍ、北        ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     13　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    211 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.3 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  21.8 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  21.8 ％		 ＊擁壁工事の概要
　北東側８５ｍに高さ０．５ｍのコ
　ンクリート擁壁を設置。
　
　
＊道路工事の概要
　開発区域内に幅員６ｍのアスファ
　ルト舗装道路を築造し、開発区域
　外の公道（道路）に接続。
　
＊排水工事の概要
　取付道路両側にコンクリートＵ字
　型側溝（３００Ｌ）を敷設。
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　１５０㎡（全体の４．３％）の緑
　地を設置
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  98.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  98.0 ｍ
＊その他
　特にない。
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 八戸 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八戸市大字市川町字下大谷地４５番１
 4204000415158-0000
2 　八戸市大字市川町字下大谷地４５番３
 4204000415160-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
八戸 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八戸 3-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　青田　淳一   TEL. 
鑑定評価額 18,900,000 円  １㎡当たりの価格 5,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 八戸市大字市川町字下大谷地４５番１外
 ②地積(㎡) 3,502  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

2:1		 畑 周辺の宅地化が進んでいる熟成度中位の地域 西4m未舗装道路 水道、下水 陸奥市川

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  200 ｍ、西  150 ｍ、南  150 ｍ、北  200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地向き宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   80.0 ｍ、奥行　約　　   45.0 ｍ、規模　　      3,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 戸建住宅地向きの宅地見込地
地域		 道

路		 ４ｍ未舗装道路 交通

施設		 陸奥市川駅北東方

3.7km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の
　将来予測		 戸建て住宅地向きの宅地見込地地域であるが、利便性の劣る郊外の住宅地に対する需要が低調に推移する中で開
発業者は宅地開発に対して慎重な姿勢を見せており、地価は当面下落傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 宅地造成のうえ戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      5,400 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      3,020 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は八戸市郊外の戸建住宅地向きの宅地見込地地域である。需要者の中心は市内の宅地開発業者である
。市場動向については、当市では土地区画整理済の宅地の供給が続いており、条件の劣る宅地見込地に対する業者の開
発意欲は売残り等の在庫リスクを回避するために減退傾向で慎重である。宅地見込地の取引価格は需要者の事業規模や
造成の難易等に左右されるため、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、近年宅地見込地の取引が少ないながらも適切な事例を選択して試算したもので、最近の市場の需給関係を
反映した価格である。控除後価格は転換後・造成後の更地価格から現実的なコストから積算した造成費等を控除して導
いた価格で実際的である。ただし、転換の時期や販売期間等の予測は想定項目が多く難しい面があり規範性はやや劣る
。よって、本件では比準価格を採用し、控除後価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      5,500 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.8 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 八戸市の人口減少、高齢化の進展等があるが、地価
は上昇と下落の二極化傾向にある。


近隣地域は八戸市北西部郊外の宅地見込地地域であ
るが、宅地需要も弱く宅地開発の動きも停滞してお
り地価は引き続き下落傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 八戸 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２１０１
０２２０３
-98255		 八戸市 雑種地   長方形 接面道路無、
無道路地

｢調区｣ 
b １２１０１
０２２０３
-98256		 八戸市 雑種地   不整形 接面道路無、
無道路地

｢調区｣ 
c １２２０９
０２２０３
-90133		 八戸市 田   長方形 南20m市道、
中間画地

｢調区｣ 

(60,200)
d １２３０４
０２２０３
-100462		 八戸市 雑種地   不整形 北西6m私道、
中間画地

１住居

(57,169)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
6,056 		 100
[ 100.0]		 [  94.2]
100		 100
[  95.0]
6,005 		 100
[ 109.0]
5,509 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
5,510 
b (　　            )
6,042 		 100
[ 100.0]		 [  94.2]
100		 100
[  95.0]
5,991 		 100
[ 109.0]
5,496 
5,500 
c (　　            )
6,596 		 100
[ 100.0]		 [  97.2]
100		 100
[ 105.0]
6,106 		 100
[ 111.8]
5,462 
5,460 
d (　　            )
7,738 		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[ 102.0]
7,472 		 100
[ 140.4]
5,322 
5,320 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.15		 画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +4.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.15		 画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +4.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.15		 画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　  +2.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.15		 画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +25.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       5,400 円／㎡]
八戸 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  6.0 月　p：  0.7 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
14,000  （　   78.2 ％）
10,948 		 5,800    244  1,120  3,784 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  0.7 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  3.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9225　　　　      3,491		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8638　      3,016		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 3,020 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １２３０４
０２２０３
-100419

      9,762 		 100
[ 80.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 93.1]		 100
[ 98.5]

     13,306 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     13,300 
b １２３０６
０２２０３
-103047

     15,989 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[118.1]

     13,929 

     13,900 
c １２３０６
０２２０３
-103146

     15,406 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[ 98.5]

     14,482 

     14,500 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ ％／月

　  0.00		 街路　　　   -4.0 交通・接近   -3.0 環境　　　   -1.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -1.0 環境　　　   -0.5
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　 -0.03		 街路　　　    0.0 交通・接近   -4.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近  +13.0 環境　　　   +4.5
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　   +4.0 交通・接近   -3.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -1.0 環境　　　   -0.5
画地　　　   +7.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 14,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
八戸

-26
20,000 		 [ 99.5]
100		 100
[104.0]		 100
[136.5]
14,018 		 [100.0]
100
14,000 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -5.0
交通・接近　　 +14.0
環境　　 +26.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 14,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,502 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東        ｍ、西        ｍ、南        ｍ、北        ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     13　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    211 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.3 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  21.8 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  21.8 ％		 ＊擁壁工事の概要
　北東側８５ｍに高さ０．５ｍのコ
　ンクリート擁壁を設置。
　
　
＊道路工事の概要
　開発区域内に幅員６ｍのアスファ
　ルト舗装道路を築造し、開発区域
　外の公道（農道）に接続。
　
＊排水工事の概要
　取付道路両側にコンクリートＵ字
　型側溝（３００Ｌ）を敷設。
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　１５０㎡（全体の４．３％）の緑
　地を設置
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  98.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  98.0 ｍ
＊その他
　特にない。
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 八戸 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八戸市大字市川町字下大谷地４５番１
 4204000415158-0000
2 　八戸市大字市川町字下大谷地４５番３
 4204000415160-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考