令和6年1月12日　提出 八戸 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八戸 -29 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　後藤　薫   TEL.

鑑定評価額 3,920,000 円  １㎡当たりの価格 28,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八戸市新湊１丁目２２番１２ ｢新湊１－２２－１０｣ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南西8m市道 水道、下水 陸奥湊 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西   320 ｍ、南   280 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 八戸港に近い区画整然とした 住宅地域 街 路 基準方位北、　　８ ｍ市道 交通 施設 陸奥湊駅北西方 700m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　八戸港に近い区画整然とした住宅地域として推移するものと予測されるが。地価は震災後に下落したことで割 安感が強いものの、郊外の新興住宅地域等による供給圧力が強く、弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は八戸市北東部の住宅地域一円。需要者の中心は、市内に居住する４０歳代前後の１次取得者層が殆どで ある。震災後の地価は下落基調で推移、郊外の土地区画整理事業に伴う宅地分譲等の供給圧力、物価高騰等の影響によ る先行き不透明感がみられることから需要は弱含み傾向にある。市場の中心となる価格帯は、土地の規模は１４０㎡程 度で４００万円程度、新築戸建物件は少ないが２，０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　震災後の賃貸需要は弱く、標準地は画地規模が小さく、経済合理性に基づいた賃貸建物建築の想定が困難で、自己使 用目的の取引が大半であることから、比準価格のみの試算となった。比準価格の試算に際しては、採用事例の中でもよ り規範性の高い事例を重視することにより、精度の高い価格を試算することができた。よって、市場の実態を反映した 比準価格を採用し、また、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八戸 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [112.7] [103.0] 100 29,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地に対する需要は、利便性良好な地域を 中心に需要が高いものの、地縁性の強い農村 部等では弱く、全体的には地価は横這い傾向 にある。 震災以降地価は下落基調で推移、郊外の土地 区画整理事業区域等による住宅地供給圧力が 強く、需要は弱含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％