別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
八戸 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八戸 -28 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　佐藤　大   TEL.
鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 55,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 41,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八戸市売市１丁目３番７外
｢売市１－３－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 212  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整理済の住宅
地域		 南西6m市道 水道、ガス、下水 本八戸

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   530 ｍ、西   230 ｍ、南   170 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 　市中心部に近接した区画整
理済の住宅地域		 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 本八戸駅南西方

1.5km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 　長根公園付近の区画整理済みの住宅地域であり、現状を維持すると予測する。当地域は、人気エリアであるた
め堅調な需要が見込まれ、今後地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は八戸市中心部の区画整理済みの住宅地域。需要者は八戸市在住の１次取得者層であり、圏外からの転入
も見られる。圏内では、市の中心部に近い区画整理済みの住宅地の需要が旺盛であり、売市、根城等が特に人気が高く
今後も底堅い需要が見込まれる。取引の中心となる価格帯は土地は２００㎡程度で１，０００万円、新築戸建物件は２
，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は八戸市中心部の区画整理済みの住宅地域である。地域内にはアパート等の賃貸物件も見られるが、収益性
よりも居住の快適性や生活上の利便性を重視した自己使用目的の取引が大半であるため、地価は取引価格水準で形成さ
れている。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八戸 -13                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     50,300 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 98.0]		 [103.0]
100		 52,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　人口は減少、世帯数は微減。県内の景気は
緩やかに回復している。



　近隣地域及び周辺地域に土地利用に大きな
変化はみられない。



　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八戸 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０９
０２２０３
-84054		 八戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b １２３０８
０２２０３
-102861		 八戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西11m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
c １２３０６
０２２０３
-103036		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d １２３０６
０２２０３
-103055		 八戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
北6m、二方路
２中専

(70,200)
e １２３０６
０２２０３
-103174		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東3m道路、
北3m、角地
２中専

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,668  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  65.0]		 100
[ 104.0]
51,284 		 100
[  95.1]
53,926 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
55,500 
b (　           ) 
55,879  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.9]
53,908 		 100
[ 100.0]
53,908 
55,500 
c (　           ) 
36,364  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.9]
42,832 		 100
[  79.4]
53,945 
55,600 
d (　           ) 
44,030  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 104.0]
51,252 		 100
[  95.1]
53,893 
55,500 
e (　           ) 
43,636  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.3]
46,770 		 100
[  86.7]
53,945 
55,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　 -13.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -7.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     55,500 円／㎡]  



八戸 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,791,215 
576,574 
2,214,641 
1,864,800 
349,841 		 （　0.9696）
339,206 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      7,066,792 円　　　　（　     33,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八戸 -28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 79.49 Ｗ2 158.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   212 ㎡     11.0 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（１ＬＤＫ，平均専有面積約３６㎡）の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  91.7 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 共同住宅
79.49 
91.7 
72.87 
1,595 
116,228 		 2.0  232,456 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
158.98 
91.7 
145.74 

232,456 		 464,912 
0 
⑨年額支払賃料        232,456 円　×　12ヶ月　＝　       2,789,472 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     145.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,789,472 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       146,674 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,786,798 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           464,912 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,417 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,791,215 円　　　　（　        13,166 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 八戸－賃貸
　　　　-101		 1,073  
(   1,071) 		 100
[ 90.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]
1,617 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,598 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,595 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 八戸－賃貸
　　　　-1032		 1,002  
(   1,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 91.0]
1,593 
c 八戸－賃貸
　　　　-1101		 937  
(     936) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 72.2]		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]
1,585 
八戸 -28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 120,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 146,674 円  　　　        2,933,472　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       21,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      192,000 円  　　　　     24,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        72,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         576,574 円　（　　　　　　         2,720 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 151,000 円／㎡　×　     158.98 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,864,800 円  
（　　　　　         8,796 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,791,215 円      
②総費用 576,574 円      
③純収益　①－② 2,214,641 円      
④建物等に帰属する純収益 1,864,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 349,841 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 339,206 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,600 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,066,792 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八戸 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八戸市売市一丁目３番７
 4204000463118-0000
2 　八戸市売市一丁目３番１５
 4204010002709-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
八戸 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八戸 -28 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　千葉　篤志   TEL.
鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 55,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 41,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八戸市売市１丁目３番７外
｢売市１－３－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 212  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整理済の住宅
地域		 南西6m市道 水道、ガス、下水 本八戸

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   530 ｍ、西   230 ｍ、南   170 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 街区が整然とし、住環境の良
い住宅地域。		 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 本八戸駅南西方

1.5km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 低層住宅地域として熟成しており、今後も同程度の住環境を維持すると予測する。住環境、利便性ともに良好な
住宅地域で底堅い需要が認められ、地価も当面は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は八戸市中心部周辺の住宅地域。需要者は市内在住者でも中堅ないし高所得者層が中心であり、同一需給
圏外からの転入者も見受けられる。この圏域では土地区画整理済みの売市、根城地区などで人気が高く、高価格帯にも
拘わらず堅調な需要が認められ、最近は高値取引が多く見られるなど、地価の上昇が裏付けられている。土地は１８０
㎡～２４０㎡で１，０００万円～１，５００万円、新築戸建物件は３，０００万円程度が需要価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　当地域にはアパート等の収益物件も多いが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に
試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心で、当該取引価格の水準を指標に価
格形成されているのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八戸 -13                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     50,300 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 92.1]		 [103.0]
100		 55,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市の人口は微減、世帯数はほぼ横ばい。県
内の景気は緩やかに回復している。但し、住
宅投資は資材価格高騰等の影響から弱めの動
きとなっている。

中心部に近い住環境、利便性ともに良好な住
宅地域で、底堅い需要がある。地域内では最
近高値取引が多く、地価の上昇が裏付けられ
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八戸 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０６
０２２０３
-103174		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東3m道路、
北3m、角地
２中専

(60,160)
b １２３０８
０２２０３
-102664		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
c １２３０８
０２２０３
-102861		 八戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西11m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d １２３０９
０２２０３
-84194		 八戸市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
南東4m、角地
２中専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
43,636  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.3]
46,770 		 100
[  86.7]
53,945 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
55,600 
b (　           ) 
45,190  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.8]
45,190 		 100
[  79.6]
56,771 
58,500 
c (　           ) 
55,879  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.9]
53,908 		 100
[ 100.0]
53,908 
55,500 
d (　           ) 
45,461  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 109.2]
52,507 		 100
[  98.0]
53,579 
55,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -7.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -19.5
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     55,500 円／㎡]  



八戸 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の住宅地域で原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,744,603 
570,724 
2,173,879 
1,849,260 
324,619 		 （　0.9696）
314,751 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      6,557,313 円　　　　（　     30,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八戸 -28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 79.49 Ｗ2 158.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   212 ㎡     11.0 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（１ＬＤＫ，平均専有面積約３６㎡）の共同住宅と想定した。 ⑦有効率　  91.7 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
79.49 
91.7 
72.87 
1,567 
114,187 		 2.0  228,374 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
79.49 
91.7 
72.87 
1,567 
114,187 		 2.0  228,374 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
158.98 
91.7 
145.74 

228,374 		 456,748 
0 
⑨年額支払賃料        228,374 円　×　12ヶ月　＝　       2,740,488 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     145.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,740,488 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       144,224 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,740,264 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           456,748 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,339 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,744,603 円　　　　（　        12,946 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 八戸－賃貸
　　　　-1110		 1,357  
(   1,357) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.5]		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]
1,595 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,570 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,567 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 八戸－賃貸
　　　　-6703		 906  
(     905) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 91.0]
1,494 
c 八戸－賃貸
　　　　-6706		 1,169  
(   1,167) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 91.0]
1,622 
八戸 -28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 119,000 円  　　　　     23,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 144,224 円  　　　        2,884,488　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       21,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      190,400 円  　　　　     23,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        71,400 円  　　　　     23,800,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,800 円  　　　　     23,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         570,724 円　（　　　　　　         2,692 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     158.98 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,849,260 円  
（　　　　　         8,723 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,744,603 円      
②総費用 570,724 円      
③純収益　①－② 2,173,879 円      
④建物等に帰属する純収益 1,849,260 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 324,619 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 314,751 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,485 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,557,313 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八戸 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八戸市売市一丁目３番７
 4204000463118-0000
2 　八戸市売市一丁目３番１５
 4204010002709-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
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備考