別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
八戸 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八戸 -13 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　最上　伸子   TEL.
鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 50,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八戸市類家１丁目２１５番９
 ②地積
　(㎡)		 323  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 空地

 中規模一般住宅が多
い市中心部の閑静な
住宅地域		 西6m市道 水道、ガス、下水 本八戸

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   230 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市中心部に位置する古くから
の住宅地域である。		 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 本八戸駅　南東方

1.9km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 街路の配置がやや雑然とした既成住宅地域。近年は区画整理済地域に需要が集中する傾向があるものの、中心部
に近く比較的安定した需要があることから、地価は当面横ばいで推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は市中心部及びその周辺の住宅地域。需要者は八戸市内に居住する給与所得者等の一次取得者が中心で、
同一需給圏外からの転入も見られる。圏域内の住宅地は選好性が高く、特に区画整理済地域では取引も多く需要は堅調
に推移している。土地は概ね２００～３００㎡程度で１，０００～１，５００万円程度、新築戸建物件は数は多くない
が４，０００万円程度が需要の中心と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　当地域は、郊外の住宅地域でアパートも混在しているが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため収益
価格は低位に試算された。当地域は収益性よりも居住の快適性を重視する地域で自用の戸建住宅の建築を目的とした取
引が大半を占め、自用目的での取引価格を基に地価水準は形成されていると判断される。よって、市場性を反映し実証
的な価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　八戸 -26                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     50,300 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 八戸市の人口は減少傾向が継続、土地取引は
８月時点、前年同期比でマイナス、新設着工
戸数も同様に前年同期比でマイナスとなって
いる。

市中心部に近く生活利便性は良好であるが、
街路や画地配置の状態はやや雑然としており
、区画整理の行われた住宅地域と比較して人
気は一段劣る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 八戸 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０９
０２２０３
-84165		 八戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b １２２１０
０２２０３
-86796		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
南3.5m、角地
２中専

(60,200)
c １２３０６
０２２０３
-103171		 八戸市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m市道、
北東7m、角地
１低専

(60,80)
d １２３０６
０２２０３
-103141		 八戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西12m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
e １２３０５
０２２０３
-91276		 八戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西10.5m県道、
南4m、角地
近商

(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
52,643  		 100
[ 110.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.1]
51,962 		 100
[ 100.0]
51,962 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
52,500 
b (　           ) 
51,774  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
49,783 		 100
[ 100.0]
49,783 
50,300 
c (　           ) 
44,115  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.6]
44,115 		 100
[  92.6]
47,640 
48,100 
d (　           ) 
50,984  		 100
[ 130.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  80.0]		 100
[  96.7]
50,950 		 100
[ 102.5]
49,707 
50,200 
e (　           ) 
27,211  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  60.0]		 100
[  99.8]
45,443 		 100
[  91.2]
49,828 
50,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -2.5
画地　　　　  -0.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.5
画地　　　　  -6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     50,300 円／㎡]  



八戸 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,588,413 
963,314 
3,625,099 
3,162,390 
462,709 		 （　0.9696）
448,643 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      9,346,729 円　　　　（　     28,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八戸 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 136.64 Ｗ2 273.28
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   323 ㎡     15.5 m x   25.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ：平均専有面積約４４㎡ ⑦有効率　  96.7 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 共同住宅
136.64 
96.7 
132.13 
1,445 
190,928 		 2.0  381,856 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
273.28 
96.7 
264.26 

381,856 		 763,712 
0 
⑨年額支払賃料        381,856 円　×　12ヶ月　＝　       4,582,272 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     264.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,582,272 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       241,114 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,581,158 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           763,712 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,255 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,588,413 円　　　　（　        14,206 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 八戸－賃貸
　　　　-102		 1,410  
(   1,409) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,410 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,447 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,445 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 八戸－賃貸
　　　　-504		 1,531  
(   1,496) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,449 
c 八戸－賃貸
　　　　-3401		 1,247  
(   1,196) 		 100
[ 80.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,461 
八戸 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 203,500 円  　　　　     40,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 241,114 円  　　　        4,822,272　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       30,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      325,600 円  　　　　     40,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       122,100 円  　　　　     40,700,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,700 円  　　　　     40,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         963,314 円　（　　　　　　         2,982 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     273.28 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,162,390 円  
（　　　　　         9,791 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,588,413 円      
②総費用 963,314 円      
③純収益　①－② 3,625,099 円      
④建物等に帰属する純収益 3,162,390 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 462,709 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 448,643 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,389 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,346,729 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八戸 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八戸市類家一丁目２１５番９
 4204000175446-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
八戸 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八戸 -13 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　駒木　功   TEL.
鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 50,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八戸市類家１丁目２１５番９
 ②地積
　(㎡)		 323  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 空地

 中規模一般住宅が多
い市中心部の閑静な
住宅地域		 西6m市道 水道、ガス、下水 本八戸

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   230 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 街路条件に劣るが利便性良好
な古くからの住宅地域		 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 本八戸駅南東方

1.9km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 八戸市中心市街地に近い既成住宅地域で、街路条件に劣るものの生活利便性に優れることから比較的安定した需
要が認められ、地価は今後とも安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は八戸市中心市街地の住宅地域。需要者は八戸市内に居住する４０～５０代の比較的所得水準の高い給与所
得者や自営業者が中心である。近年における市場の需給動向として、区画整理済みの郊外の住宅地への需要が集中して
いるが、市中心部の住宅地域でも快適性や利便性が良好で値頃感も出ている地域では堅調な需要が認められている。市
場での中心となる価格帯は土地は２００㎡程度で１，０００万円、土地・建物で４，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は八戸市中心部の一般住宅地域で、戸建住宅のほかアパート等も見られる地域であるが、土地の元本価値に見
合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は比準価格に比較して低位に求められた。取引にあたっては収益性
よりも居住の快適性や利便性等の住環境を重視して意思決定を行うものと認められる。よって、市場の実態を反映した
比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　八戸（県） -26             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     50,300 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少、世帯数は微増傾向。県内の景気
は緩やかに回復しており、市部では生活利便
性良好な地域で需要は堅調で、二極化の動き
が続いている。

市街地中心部の既成住宅地域で、街路条件に
は劣るものの中心部に近く利便性が良好なこ
とから底堅い需要があり地価は安定的に推移
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 八戸 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０９
０２２０３
-84165		 八戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b １２３０２
０２２０３
-99084		 八戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
c １２２１１
０２２０３
-106463		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10m市道、
北西9m、
北東6m、
三方路
１低専

(65,135)
d １２２１０
０２２０３
-86796		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
南3.5m、角地
２中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
52,643  		 100
[ 110.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.1]
51,962 		 100
[ 100.0]
51,962 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
52,500 
b (　           ) 
46,128  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.3]
51,390 		 100
[ 103.5]
49,652 
50,100 
c (　           ) 
56,128  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.3]
51,294 		 100
[ 103.5]
49,559 
50,100 
d (　           ) 
51,774  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
49,783 		 100
[ 100.0]
49,783 
50,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +2.5
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +2.5
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     50,300 円／㎡]  



八戸 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の住宅地域で原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,442,038 
935,220 
3,506,818 
3,069,150 
437,668 		 （　0.9696）
424,363 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      8,840,896 円　　　　（　     27,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八戸 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 139.12 Ｗ2 278.24
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   323 ㎡     15.5 m x   25.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（２ＬＤＫ，平均専有面積約４３㎡）の共同住宅と想定した。 ⑦有効率　  92.9 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 共同住宅
139.12 
92.9 
129.19 
1,436 
185,517 		 2.0  371,034 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
278.24 
92.9 
258.38 

371,034 		 742,068 
0 
⑨年額支払賃料        371,034 円　×　12ヶ月　＝　       4,452,408 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     258.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         216,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,452,408 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         216,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       233,420 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,434,988 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           742,068 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,050 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,442,038 円　　　　（　        13,752 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 八戸－賃貸
　　　　-102		 1,410  
(   1,409) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,424 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,438 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,436 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 八戸－賃貸
　　　　-3401		 1,247  
(   1,196) 		 100
[ 80.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,476 
c 八戸－賃貸
　　　　-8801		 1,495  
(   1,495) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,415 
八戸 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 197,500 円  　　　　     39,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 233,420 円  　　　        4,668,408　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       30,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      316,000 円  　　　　     39,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       118,500 円  　　　　     39,500,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,500 円  　　　　     39,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         935,220 円　（　　　　　　         2,895 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     278.24 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,069,150 円  
（　　　　　         9,502 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,442,038 円      
②総費用 935,220 円      
③純収益　①－② 3,506,818 円      
④建物等に帰属する純収益 3,069,150 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 437,668 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 424,363 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,314 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,840,896 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八戸 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八戸市類家一丁目２１５番９
 4204000175446-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考