別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
八戸 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八戸 -12 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　千葉　篤志   TEL.
鑑定評価額 7,710,000 円  １㎡当たりの価格 43,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八戸市大字尻内町字鴨ケ池１４２番４
(八戸駅西３７街区７－１、７－２)		 ②地積
　(㎡)		 178  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
地区計画等
台形
1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ区画整理中の
住宅地域		 北東6m市道 水道、下水 八戸

620m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   250 ｍ、南   300 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 区画整理事業施行区域（施行
面積９６．７ｈａ）内に位置
する。		 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 八戸駅北方

620m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 駅近の低層住宅地域として熟成が進んでおり、今後も土地区画整理事業の進捗に伴い発展的に推移すると予測す
る。地価も当面は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は八戸市郊外の住宅地域一円であるが、土地区画整理事業等により整備された住宅地域で代替競争関係が
強い。需要者は市内在住の１次取得者が中心で、同一需給圏外からの転入者も多い。周辺を含め土地区画整理事業によ
るまちづくりが進んでいることもあって土地取引が活発なうえ、高値取引も多く地価の上昇が顕在化している。土地は
１５０～２５０㎡程度で６００～１，０００万円、新築の戸建物件は３，０００万円程度が需要価格帯と認められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　当地域にはアパート等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低
位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心で、当該取引価格の水準を指標
に価格形成されているのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ
、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八戸 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,200 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[103.0]		 100
[107.0]		 [101.0]
100		 43,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市の人口は微減、世帯数はほぼ横ばい。県
内の景気は緩やかに回復している。但し、住
宅投資は資材価格高騰等の影響から弱めの動
きとなっている。

周辺でスポーツ関連施設の整備が進み、住環
境は年々向上しているが、昨年８月、近隣に
スーパーが開店し、日用品の買い回りに支障
がなくなった。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八戸 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０８
０２２０３
-104035		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b １２２１２
０２２０３
-98583		 八戸市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東20m市道、
北西6m、角地
１住居
地区計画等
(70,200)
c １２３０６
０２２０３
-103150		 八戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d １２３０７
０２２０３
-98309		 八戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4m未舗装
私道、
中間画地
２中専

(60,160)
e １２３０７
０２２０３
-98460		 八戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6m市道、
南西6m、角地
工業

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
31,900  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
34,412 		 100
[  83.4]
41,261 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
41,700 
b (　           ) 
36,645  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.3]
43,047 		 100
[ 100.0]
43,047 
43,500 
c (　           ) 
42,271  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
42,271 		 100
[  98.8]
42,784 
43,200 
d (　           ) 
30,967  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.5]
35,391 		 100
[  80.1]
44,184 
44,600 
e (　           ) 
37,254  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
34,643 		 100
[  81.9]
42,299 
42,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -1.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -21.5
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +1.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     43,300 円／㎡]  



八戸 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例がなく、原価法の適用は出来ない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,278,091 
474,012 
1,804,079 
1,554,000 
250,079 		 （　0.9696）
242,477 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      5,051,604 円　　　　（　     28,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八戸 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 71.71 Ｗ2 140.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   178 ㎡     11.5 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫ：平均専有面積３２．００㎡ ⑦有効率　  91.4 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
71.71 
89.2 
64.00 
1,465 
93,760 		 2.0  187,520 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
68.41 
93.6 
64.00 
1,465 
93,760 		 2.0  187,520 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.12 
91.4 
128.00 

187,520 		 375,040 
0 
⑨年額支払賃料        187,520 円　×　12ヶ月　＝　       2,250,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,250,240 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       119,712 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,274,528 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           375,040 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,563 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,278,091 円　　　　（　        12,798 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 八戸－賃貸
　　　　-3002		 1,249  
(   1,198) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 91.0]
1,475 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,467 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,465 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 八戸－賃貸
　　　　-6003		 1,127  
(   1,078) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 91.0]
1,481 
c 八戸－賃貸
　　　　-6004		 1,155  
(   1,154) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.5]		 100
[ 94.0]		 100
[ 91.0]
1,444 
八戸 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 100,000 円  　　　　     20,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 119,712 円  　　　        2,394,240　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       14,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      160,000 円  　　　　     20,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        60,000 円  　　　　     20,000,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,000 円  　　　　     20,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         474,012 円　（　　　　　　         2,663 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 143,000 円／㎡　×　     140.12 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,554,000 円  
（　　　　　         8,730 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,278,091 円      
②総費用 474,012 円      
③純収益　①－② 1,804,079 円      
④建物等に帰属する純収益 1,554,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 250,079 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 242,477 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,362 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,051,604 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八戸 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八戸市大字尻内町字鴨ケ池１４２番４
 4204000397983-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
八戸 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八戸 -12 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　青田　淳一   TEL.
鑑定評価額 7,650,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八戸市大字尻内町字鴨ケ池１４２番４
(八戸駅西３７街区７－１、７－２)		 ②地積
　(㎡)		 178  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
地区計画等
台形
1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ区画整理中の
住宅地域		 北東6m市道 水道、下水 八戸

620m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   250 ｍ、南   300 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 八戸駅西側の区画整理事業施
行区域内に存する住宅地域		 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ市道		 交通

施設		 八戸駅北方

620m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 東北新幹線八戸駅西側の土地区画整理事業進行中の住宅地域で住宅が増えつつある。駅前エリアの整備も進み、
取引価格は底堅く推移しており、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は八戸市郊外の住宅地域で、区画整理事業施工区域内の住環境良好な住宅地域との代替関係が強い。需要者
の中心は市内在住の一次取得者層であり、圏外からの転入者も見られる。土地区画整理事業の進捗により住環境良好な
住宅地として熟成が進んでおり、需要は底堅い。土地は１５０㎡～２５０㎡程度で６００万円～１１００万円程度、新
築の戸建物件は３０００万円程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 八戸市の区画整理中の住宅地域で、賃貸アパートも見られるが、土地取引においては住宅取得目的の売買が中心であり
、取引当事者の判断において、収益価格が土地取引に与える影響は比較的少ない。居住環境が重視される住宅地域であ
るので、比準価格を採用し、収益価格を参考として、さらに代表標準地価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のと
おり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八戸 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,200 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[103.0]		 100
[107.0]		 [101.0]
100		 43,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 八戸市の人口減少、高齢化の進展等があるが
、地価は上昇と下落の二極化傾向にある。



街区及び駅前エリアの整備により居住環境は
向上し、スーパー開業により利便性も向上し
て、地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八戸 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０６
０２２０３
-110608		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m市道、
中間画地
１住居
地区計画等
(60,200)
b １２２０９
０２２０３
-90099		 八戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東20m市道、
北西8m、
二方路
２中専
地区計画等
(70,200)
c １２２１２
０２２０３
-98627		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
２中専
地区計画等
(60,200)
d １２２０９
０２２０３
-90040		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南6m区画街路
、中間画地
２中専
地区計画等
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
46,092  		 100
[ 110.0]		 [ 105.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.6]
47,319 		 100
[ 109.6]
43,174 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
43,600 
b (　           ) 
51,515  		 100
[ 110.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
46,966 		 100
[ 112.7]
41,673 
42,100 
c (　           ) 
42,071  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
44,175 		 100
[ 102.7]
43,014 
43,400 
d (　           ) 
39,019  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.8]
43,382 		 100
[ 101.9]
42,573 
43,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     43,000 円／㎡]  



八戸 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  要因比較可能な適切な造成事例の収集が困難であり、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,264,936 
473,221 
1,791,715 
1,554,000 
237,715 		 （　0.9696）
230,488 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      4,801,833 円　　　　（　     27,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八戸 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 71.71 Ｗ2 140.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   178 ㎡     11.5 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫ：平均専有面積３２．００㎡ ⑦有効率　  91.4 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
71.71 
89.2 
64.00 
1,456 
93,184 		 2.0  186,368 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
68.41 
93.6 
64.00 
1,456 
93,184 		 2.0  186,368 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.12 
91.4 
128.00 

186,368 		 372,736 
0 
⑨年額支払賃料        186,368 円　×　12ヶ月　＝　       2,236,416 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,236,416 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       119,021 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,261,395 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           372,736 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,541 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,264,936 円　　　　（　        12,724 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 八戸－賃貸
　　　　-3001		 1,299  
(   1,242) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.5]		 100
[ 94.0]		 100
[ 91.0]
1,453 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,458 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,456 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 八戸－賃貸
　　　　-3002		 1,249  
(   1,198) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 91.0]
1,475 
c 八戸－賃貸
　　　　-3004		 1,181  
(   1,133) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.5]		 100
[ 96.0]		 100
[ 91.0]
1,446 
八戸 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 100,000 円  　　　　     20,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 119,021 円  　　　        2,380,416　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       14,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      160,000 円  　　　　     20,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        60,000 円  　　　　     20,000,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,000 円  　　　　     20,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         473,221 円　（　　　　　　         2,659 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 143,000 円／㎡　×　     140.12 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,554,000 円  
（　　　　　         8,730 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,264,936 円      
②総費用 473,221 円      
③純収益　①－② 1,791,715 円      
④建物等に帰属する純収益 1,554,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 237,715 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 230,488 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,295 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,801,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八戸 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八戸市大字尻内町字鴨ケ池１４２番４
 4204000397983-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
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備考