別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
八戸 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八戸 -5 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　駒木　功   TEL.
鑑定評価額 7,110,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 27,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八戸市長者２丁目６２番８外
｢長者２－８－９｣		 ②地積
　(㎡)		 209  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅にアパート
等が混在する既成住
宅地域		 東4m市道 水道、ガス、下水 本八戸

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   550 ｍ、南   320 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 街路配置がやや劣る中心部周
辺の既成住宅地域		 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 本八戸駅南方

2.2km		 法令

規制		 ２中専
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 格別の変動要因はないが、市街地中心部に近くの既成住宅として新興住宅地域との比較では相対的割安感もあり
、一定の需要を維持していることから、地価は微減ないし横ばい傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は八戸市中心市街地周辺の既成住宅地域。需要者は八戸市内に居住する一次取得者が中心で、同一需給圏外
からの転入者もあるがその数は少ない。道路事情が劣る既成住宅地域であるため、利便性良好な新興住宅地域と比較し
て需要は弱含みであるが、相対的割安感もあることから一定の需要は維持している。需要の中心となる価格帯は土地は
２００㎡程度で７００万円、新築の戸建物件は２，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅にアパート等も散見される住宅地域であるが、道路事情が悪く元本価格に見合った賃料水準が形成されていな
いため収益価格は低位に試算された。居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であり、自己使用目的での取引が支
配的で当該取引価格水準により地価が形成されている。従って、市場の実態を反映し、実証的と認められる比準価格の
採用を適正妥当と判断し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少、世帯数は微増傾向。県内の景気
は緩やかに回復しており、市部では生活利便
性良好な地域で需要は堅調で、二極化の動き
が続いている。

中心部への接近性には優れるが道路事情の劣
る住宅地域で、地域要因に変化はないが下落
傾向が続いたことから割安感も感じられる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八戸 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０８
０２２０３
-102822		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北西3.5m市道
、中間画地
２中専

(60,160)
b １２３０８
０２２０３
-102832		 八戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南3.5m市道、
中間画地
２中専

(60,160)
c １２３０７
０２２０３
-98329		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m道路、
中間画地
２中専

(60,160)
d １２３０２
０２２０３
-99193		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北4m道路、
中間画地
２中専

(60,160)
e １２３０１
０２２０３
-97067		 八戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m道路、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
29,891  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.1]
31,849 		 100
[  95.3]
33,420 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
34,100 
b (　           ) 
38,896  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.7]
42,289 		 100
[ 127.0]
33,298 
34,000 
c (　           ) 
32,251  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.9]
33,596 		 100
[ 100.5]
33,429 
34,100 
d (　           ) 
25,725  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.0]
33,578 		 100
[ 100.5]
33,411 
34,100 
e (　           ) 
36,909  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.3]
36,799 		 100
[ 111.0]
33,152 
33,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +1.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　  -2.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +21.5
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -0.5
画地　　　　  -4.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -0.5
画地　　　　 -24.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  +2.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     34,000 円／㎡]  



八戸 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の住宅地域で原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,238,958 
479,353 
1,759,605 
1,592,850 
166,755 		 （　0.9696）
161,686 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      3,368,458 円　　　　（　     16,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八戸 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 76.08 Ｗ2 148.86
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   160 ％   209 ㎡      9.5 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 シングルタイプ（１ＬＤＫ，平均専有面積約３４㎡）の共同住宅と想定した。 ⑦有効率　  91.9 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
76.08 
89.9 
68.38 
1,368 
93,544 		 2.0  187,088 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
72.78 
94.0 
68.38 
1,368 
93,544 		 2.0  187,088 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
148.86 
91.9 
136.76 

187,088 		 374,176 
0 
⑨年額支払賃料        187,088 円　×　12ヶ月　＝　       2,245,056 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     136.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         108,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,245,056 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         108,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       117,653 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,235,403 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           374,176 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,555 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,238,958 円　　　　（　        10,713 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 八戸－賃貸
　　　　-1032		 1,002  
(   1,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[110.0]		 100
[ 91.0]
1,390 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,370 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,368 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 八戸－賃貸
　　　　-1033		 1,175  
(   1,173) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[110.0]		 100
[ 91.0]
1,381 
c 八戸－賃貸
　　　　-6706		 1,169  
(   1,167) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[120.0]		 100
[ 91.0]
1,338 
八戸 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 102,500 円  　　　　     20,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 117,653 円  　　　        2,353,056　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       13,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      164,000 円  　　　　     20,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        61,500 円  　　　　     20,500,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,500 円  　　　　     20,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         479,353 円　（　　　　　　         2,294 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     148.86 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,592,850 円  
（　　　　　         7,621 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,238,958 円      
②総費用 479,353 円      
③純収益　①－② 1,759,605 円      
④建物等に帰属する純収益 1,592,850 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 166,755 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 161,686 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          774 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,368,458 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八戸 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八戸市長者二丁目６２番８
 4204000296078-0000
2 　八戸市長者二丁目６３番７
 4204000296085-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
八戸 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八戸 -5 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　南　彰   TEL.
鑑定評価額 7,110,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 27,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八戸市長者２丁目６２番８外
｢長者２－８－９｣		 ②地積
　(㎡)		 209  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅にアパート
等が混在する既成住
宅地域		 東4m市道 水道、ガス、下水 本八戸

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   550 ｍ、南   320 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心部に比較的近いが、街路
の幅員及び配置が劣る住宅地
域		 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 本八戸駅南方

2.2km		 法令

規制		 ２中専
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 既成住宅地域であるが、街路条件が劣ることからやや人気が低く、地価は下落傾向が続いており、今後も同じ傾
向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は八戸市中心市街地周辺の一般住宅地域。需要者は八戸市内に居住する４０代前後の給与所得者等の１次取
得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入も見られる。近年における市場の需給動向として、中心市街地周辺の住宅
地は堅調な需要が認められてきたが、街路条件が劣るため、最近は区画整理された郊外住宅地に需要が移っている。市
場での中心となる価格帯は土地は２００㎡程度で７００万円、新築の戸建物件は２，３５０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は八戸市中心市街地周辺の一般住宅地域で、戸建住宅のほかアパート等の収益物件も多く見られるが、収益性
よりも居住の快適性が重視される地域で、収支採算に合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は試算されたも
のの比準価格に対しかなり低く求められた。したがって信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、収益価
格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症対策が５類に移行
し、国内景気は回復している。地方では人気
のない住宅地に対する需要は回復していない
。

近隣地域は八戸市中心部に近い既成住宅地域
であるが、街路条件が劣り環境は良好と言い
難く地価は緩やかに下落している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八戸 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０２
０２２０３
-99236		 八戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5.5m市道
、中間画地
２中専

(60,200)
b １２３０７
０２２０３
-98329		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m道路、
中間画地
２中専

(60,160)
c １２３０８
０２２０３
-102832		 八戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南3.5m市道、
中間画地
２中専

(60,160)
d １２３０８
０２２０３
-102822		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北西3.5m市道
、中間画地
２中専

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
35,859  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.6]
33,302 		 100
[ 100.0]
33,302 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
34,000 
b (　           ) 
32,251  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.9]
33,596 		 100
[ 100.5]
33,429 
34,100 
c (　           ) 
38,896  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.7]
42,289 		 100
[ 127.0]
33,298 
34,000 
d (　           ) 
29,891  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.1]
31,849 		 100
[  95.3]
33,420 
34,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　  +3.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -0.5
画地　　　　  -4.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　  -2.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +21.5
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +1.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     34,000 円／㎡]  



八戸 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の住宅地域で原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,245,193 
479,680 
1,765,513 
1,592,850 
172,663 		 （　0.9696）
167,414 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      3,487,792 円　　　　（　     16,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八戸 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 76.08 Ｗ2 148.86
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   160 ％   209 ㎡      9.5 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 シングルタイプ（１ＬＤＫ，平均専有面積約３４㎡）の共同住宅と想定した。 ⑦有効率　  91.9 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
76.08 
89.9 
68.38 
1,372 
93,817 		 2.0  187,634 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
72.78 
94.0 
68.38 
1,372 
93,817 		 2.0  187,634 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
148.86 
91.9 
136.76 

187,634 		 375,268 
0 
⑨年額支払賃料        187,634 円　×　12ヶ月　＝　       2,251,608 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     136.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         108,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,251,608 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         108,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       117,980 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,241,628 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           375,268 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,565 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,245,193 円　　　　（　        10,743 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 八戸－賃貸
　　　　-1032		 1,002  
(   1,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[110.0]		 100
[ 91.0]
1,390 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,374 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,372 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 八戸－賃貸
　　　　-1033		 1,175  
(   1,173) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[110.0]		 100
[ 91.0]
1,381 
c 八戸－賃貸
　　　　-6708		 1,277  
(   1,277) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[120.0]		 100
[ 69.3]		 100
[125.0]		 100
[ 91.0]
1,350 
八戸 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 102,500 円  　　　　     20,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 117,980 円  　　　        2,359,608　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       13,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      164,000 円  　　　　     20,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        61,500 円  　　　　     20,500,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,500 円  　　　　     20,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         479,680 円　（　　　　　　         2,295 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     148.86 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,592,850 円  
（　　　　　         7,621 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,245,193 円      
②総費用 479,680 円      
③純収益　①－② 1,765,513 円      
④建物等に帰属する純収益 1,592,850 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 172,663 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 167,414 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          801 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,487,792 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八戸 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八戸市長者二丁目６２番８
 4204000296078-0000
2 　八戸市長者二丁目６３番７
 4204000296085-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考