別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
弘前 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
弘前 5-8 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　後藤　薫   TEL.
鑑定評価額 24,800,000 円  １㎡当たりの価格 61,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 弘前市大字土手町１５２番１外
 ②地積
　(㎡)		 404  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
地区計画等
駐車付置義務

(90,400)

1:4		 店舗兼住宅

Ｗ2		 中小規模の小売店舗
等が建ち並ぶ商業地
域		 北東18m県道 水道、ガス、下水 弘前

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  41.5 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 都市計画整備が進み、個人経
営の小売店舗が並ぶ商店街		 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 弘前駅南西方

900m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
地区計画等
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 　依然として空き店舗が多いものの、今後も現状程度で推移するとみられる。歩行者通行量が減少傾向にあり商
況も弱く、物価高騰の影響等も相俟って地価は今後とも弱含み傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は弘前市中心商業地域及びその周辺の商業地域。需要者の中心は市内外の法人や個人事業主が中心である
。景気回復の兆し及び地価の底値感から需要も比較的安定的に推移していたものの、物価高騰等の影響による先行き不
透明感から、地価は弱含み傾向にある。市場での中心となる価格帯は、中心商業地の取引は少なく、取引の事情により
規模はまちまちであり需要の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　当地域は弘前駅に近い市中心市街地の商業地域で、店舗、事務所等が建ち並んでおり、商業地として一面的には投資
採算性が着目されるところであるが、各価格の精度を検討してみると、近隣地域の市場性を反映している比準価格がよ
り適正と認められる。しかしながら、商業地としての収益性にも着目しなければならないところから、比準価格を重視
し収益価格を関連づけて、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　弘前 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,300 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[116.8]		 [100.0]
100		 61,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費の減少等、経営環境は依然として厳
しいほか、景気は回復傾向にあるものの、物
価高騰等の影響も相俟って、先行き不透明感
が増している。

弘前市中心部の商業地域であるが、店舗需要
が弱く空店舗も見られるほか、物価高騰等の
影響も相俟って地価は弱含み傾向が続いてい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 弘前 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０６
０２２０２
-102807		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東14m県道、
南西5.5m、
角地
商業
駐車場整備地区
(94,341)
b １２３０６
０２２０２
-102751		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12.5m県道、
中間画地
近商

(90,200)
c １２２１０
０２２０２
-86776		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d １２２０１
０２２０２
-93950		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南16m市道、
西14m、角地
近商

(100,200)
e １２１１１
０２２０２
-110200		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東25m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
49,458  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  97.0]
63,735 		 100
[ 102.0]
62,485 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
62,500 
b (　           ) 
53,682  		 100
[ 110.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
49,143 		 100
[  78.0]
63,004 
63,000 
c (　           ) 
51,346  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.6]
60,086 		 100
[  94.1]
63,853 
63,900 
d (　           ) 
48,201  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.4]
52,226 		 100
[  81.9]
63,768 
63,800 
e (　           ) 
53,709  		 100
[ 100.0]		 [  97.7]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
65,592 		 100
[ 103.0]
63,682 
63,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     63,400 円／㎡]  



弘前 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,594,689 
2,166,624 
6,428,065 
5,954,080 
473,985 		 （　0.9719）
460,666 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      8,691,811 円　　　　（　     21,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
弘前 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 272.00 Ｓ2 544.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
地区計画等
駐車付置義務		 90 ％   400 ％   400 ％   404 ㎡     10.8 m x   41.5 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階事務所部分賀し（平均専有面積約７８㎡） ⑦有効率　  88.7 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
272.00 
90.7 
246.75 
1,594 
393,320 		 3.0  1,179,960 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
272.00 
86.8 
236.00 
1,520 
358,720 		 3.0  1,076,160 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
544.00 
88.7 
482.75 

752,040 		 2,256,120 
0 
⑨年額支払賃料        752,040 円　×　12ヶ月　＝　       9,024,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     482.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,024,480 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       451,224 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,573,256 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,256,120 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,433 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,594,689 円　　　　（　        21,274 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 弘前（賃）
　　　　-31003		 1,654  
(   1,646) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[105.0]		 100
[ 80.0]
1,641 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,598 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,594 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 弘前（賃）
　　　　-50005		 1,926  
(   1,923) 		 100
[130.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,543 
c 弘前（賃）
　　　　-281001		 1,432  
(   1,429) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[100.0]
1,609 
弘前 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 477,600 円  　　　　     79,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 451,224 円  　　　        9,024,480　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      219,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      859,600 円  　　　　     79,600,000　×　　  60.0 ％　×　  18.00 /1000
④損害保険料        79,600 円  　　　　     79,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,600 円  　　　　     79,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,166,624 円　（　　　　　　         5,363 円／㎡）　　（経費率　　  25.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     544.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 ×  35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,954,080 円  
（　　　　　        14,738 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,594,689 円      
②総費用 2,166,624 円      
③純収益　①－② 6,428,065 円      
④建物等に帰属する純収益 5,954,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 473,985 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 460,666 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,140 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,691,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 弘前 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　弘前市大字土手町１５２番１
 4202000339200-0000
2 　弘前市大字土手町１５３番１
 4202000339203-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
弘前 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
弘前 5-8 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　工藤　美佐緒   TEL.
鑑定評価額 24,800,000 円  １㎡当たりの価格 61,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 弘前市大字土手町１５２番１外
 ②地積
　(㎡)		 404  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
地区計画等
駐車付置義務

(90,400)

1:4		 店舗兼住宅

Ｗ2		 中小規模の小売店舗
等が建ち並ぶ商業地
域		 北東18m県道 水道、ガス、下水 弘前

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  41.5 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 都市計画により洋風の店舗が
軒を並べる商店街（通称：上
土手町商店街）		 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 弘前駅南西方

900m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
地区計画等
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 空き店舗が多いものの、今後も現状程度で推移するとみられる。コロナ禍以降、商況の大幅な改善はみられず、
地価はしばらくは弱含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市中心部の商業地域一円。需要者は市内外の法人が中心になるものと見込まれる。全般に客足は戻りつつ
あるものの、コロナ禍以前の水準には及ばず、商況は低迷している。下土手町の再開発計画、駅前や北瓦ヶ町での相次
ぐマンション建設等一部明るい材料もみられるが、今期も引き続き商業地取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見
出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 容積率を消化するだけの実需を見込めないことから、二階建ての店舗兼事務所の建築を想定し収益価格を求めたが、比
準価格よりも低位に試算された。市場での不動産取引は、自己使用目的が主で取引相場が重視されている。よって、本
件では需要者の視点から市場の実態を反映し信頼性が高いと認められる比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さら
に代表標準地価格との比較検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　弘前 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,300 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[100.0]		 100
[116.8]		 [100.0]
100		 61,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。市のオフィス
・店舗の平均空室率は低下傾向にあるが、中
土手町では引き続き上昇傾向。


テナントの募集をしていない空店舗も多い。
コロナ禍に出店したテイクアウト専門店も閉
店予定。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 弘前 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２１１１
０２２０２
-110200		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東25m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
b １２２１０
０２２０２
-86776		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
c １２３０６
０２２０２
-102751		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12.5m県道、
中間画地
近商

(90,200)
d １２３０６
０２２０２
-102807		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東14m県道、
南西5.5m、
角地
商業
駐車場整備地区
(94,341)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
53,709  		 100
[ 100.0]		 [  97.7]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
65,592 		 100
[ 104.1]
63,009 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
63,000 
b (　           ) 
51,346  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.6]
60,086 		 100
[  93.1]
64,539 
64,500 
c (　           ) 
53,682  		 100
[ 110.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
49,143 		 100
[  77.0]
63,822 
63,800 
d (　           ) 
49,458  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  97.0]
63,735 		 100
[ 102.0]
62,485 
62,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     63,600 円／㎡]  



弘前 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,574,700 
2,165,675 
6,409,025 
5,954,080 
454,945 		 （　0.9719）
442,161 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      8,342,660 円　　　　（　     20,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
弘前 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 272.00 Ｓ2 544.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
地区計画等
駐車付置義務		 90 ％   400 ％   400 ％   404 ㎡     10.8 m x   41.5 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階事務所部分賀し（平均専有面積約７８㎡） ⑦有効率　  88.7 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
272.00 
90.7 
246.75 
1,585 
391,099 		 3.0  1,173,297 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
272.00 
86.8 
236.00 
1,522 
359,192 		 3.0  1,077,576 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
544.00 
88.7 
482.75 

750,291 		 2,250,873 
0 
⑨年額支払賃料        750,291 円　×　12ヶ月　＝　       9,003,492 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     482.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,003,492 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       450,175 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,553,317 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,250,873 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,383 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,574,700 円　　　　（　        21,225 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 弘前（賃）
　　　　-277002		 1,919  
(   1,916) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,599 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,588 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,585 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 弘前（賃）
　　　　-277003		 1,824  
(   1,819) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,520 
c 弘前（賃）
　　　　-281001		 1,432  
(   1,429) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
1,646 
弘前 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 477,600 円  　　　　     79,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 450,175 円  　　　        9,003,492　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      219,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      859,600 円  　　　　     79,600,000　×　　  60.0 ％　×　  18.00 /1000
④損害保険料        79,600 円  　　　　     79,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,600 円  　　　　     79,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　無し
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,165,675 円　（　　　　　　         5,361 円／㎡）　　（経費率　　  25.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     544.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 ×  35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,954,080 円  
（　　　　　        14,738 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,574,700 円      
②総費用 2,165,675 円      
③純収益　①－② 6,409,025 円      
④建物等に帰属する純収益 5,954,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 454,945 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 442,161 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,094 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,342,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 弘前 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　弘前市大字土手町１５２番１
 4202000339200-0000
2 　弘前市大字土手町１５３番１
 4202000339203-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
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備考