別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
弘前 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
弘前 5-4 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　工藤　美佐緒   TEL.
鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 30,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 弘前市大字富田町６０番
 ②地積
　(㎡)		 345  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(83,200)

1:4.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗、事務所に一般
住宅等が混在する商
業地域		 南東12.5m市道 水道、ガス、下水 弘前東高前

740m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   630 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 弘前大学に近く学生向け中層
マンション、アパート等も混
在する地域		 街

路		 １２．５ｍ市道 交通

施設		 弘前東高前駅南西方

740m		 法令

規制		 近商
(83,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当分の間は現環境を維持するとみられる。弘大や総合医療センターに近いことからアパート需要は強く、地価は
横這いで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は弘前市の商業地域、住商混在地域一円。需要者は地元法人が中心である。中心部の住宅地需要は堅調であ
るが、商業地については客足は戻りつつあるものの、主要ホテルの破産等の影響もあり取引は未だ少ない。市内近隣商
業地域は全般に住宅地へと移行しつつあり、利便性が良いことからアパート建設が随所で見られる。取引価格は背後の
住宅地価格並みとなっており、規模２５０～３３０㎡、総額１千万～１千３百万円程度が需要の中心とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 貸店舗やアパートもみられるが、投資採算に見合う十分な収益が得られないことから、収益価格は低位に試算された。
土地取引は収益性よりも自用目的によるものがほとんどで、市場相場はエンドユーザーの目線によって形成されている
。よって、本件では需要者の視点から　市場の実態を反映し説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。市のオフィス
・店舗の平均空室率は低下傾向にあるが、中
土手町では引き続き上昇傾向。


近接富野町の新中核病院の開院等から、地域
ではアパートの建築が目立つ。但し、地形の
悪い土地が多く市場滞留期間の長い売地が複
数みられる。

道路端より２５ｍ以北は１中専（６０％・２
００％）。個別的要因に変動はない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 弘前 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２１０７
０２２０２
-103853		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東13m県道、
中間画地
近商

(90,200)
b １２２１２
０２２０２
-98345		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東12.5m市
道、中間画地
近商

(90,200)
c １２３０６
０２２０２
-102751		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12.5m県道、
中間画地
近商

(90,200)
d １２１１２
０２２０２
-107212		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西22m市道、
北6m、二方路
２住居

(60,200)
e １２３０３
０２２０２
-88100		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北27m県道、
中間画地
２住居
特別業務地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
46,836  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
50,484 		 100
[ 128.5]
39,287 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
39,300 
b (　           ) 
48,396  		 100
[ 130.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
37,228 		 100
[ 100.0]
37,228 
37,200 
c (　           ) 
53,682  		 100
[ 110.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
49,143 		 100
[ 128.5]
38,244 
38,200 
d (　           ) 
45,834  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
44,944 		 100
[ 116.0]
38,745 
38,700 
e (　           ) 
30,244  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  70.0]		 100
[  92.6]
46,892 		 100
[ 126.9]
36,952 
37,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +0.5 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     37,600 円／㎡]  



弘前 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、再調達減価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,933,241 
821,183 
3,112,058 
2,772,640 
339,418 		 （　0.9697）
329,134 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      6,210,075 円　　　　（　     18,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
弘前 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 140.22 ＬＳ2 242.35
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 83 ％   200 ％   200 ％   345 ㎡      9.0 m x   38.7 m  前面道路：市道     　  12.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階道路沿いに店舗、他はファミリータイプ：平均専有面積４５㎡～５０㎡程度 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
105.44 
92.7 
97.73 
1,389 
135,747 		 2.0  271,494 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
102.13 
95.7 
97.73 
1,389 
135,747 		 2.0  271,494 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
34.78 
100.0 
34.78 
1,667 
57,978 		 2.0  115,956 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
242.35 
95.0 
230.24 

329,472 		 658,944 
0 
⑨年額支払賃料        329,472 円　×　12ヶ月　＝　       3,953,664 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     230.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,953,664 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       206,683 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,926,981 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           658,944 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,260 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,933,241 円　　　　（　        11,401 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 弘前（賃）
　　　　-30005		 1,385  
(   1,383) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
1,375 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,391 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,389 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 弘前（賃）
　　　　-283001		 1,127  
(   1,125) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,409 
c 弘前（賃）
　　　　-402001		 1,362  
(   1,361) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,390 
弘前 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 172,000 円  　　　　     34,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 206,683 円  　　　        4,133,664　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       29,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      309,600 円  　　　　     34,400,000　×　　  50.0 ％　×　  18.00 /1000
④損害保険料        68,800 円  　　　　     34,400,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,400 円  　　　　     34,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　無し
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         821,183 円　（　　　　　　         2,380 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9697    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     242.35 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0806     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0634 ×　 35 ％　＋　0.0824 ×  35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,772,640 円  
（　　　　　         8,037 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,933,241 円      
②総費用 821,183 円      
③純収益　①－② 3,112,058 円      
④建物等に帰属する純収益 2,772,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 339,418 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 329,134 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          954 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,210,075 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 弘前 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　弘前市大字富田町６０番
 4202000347569-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
弘前 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
弘前 5-4 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　青田　淳一   TEL.
鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 30,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 弘前市大字富田町６０番
 ②地積
　(㎡)		 345  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(83,200)

1:4.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗、事務所に一般
住宅等が混在する商
業地域		 南東12.5m市道 水道、ガス、下水 弘前東高前

740m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   630 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 店舗、事務所に一般住宅、ア
パート等が混在する繁華性の
低い商業地域		 街

路		 １２．５ｍ市道 交通

施設		 弘前東高前駅南西方

740m		 法令

規制		 近商
(83,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所に一般住宅等が混在する商業地域として、現状のまま推移するものと予測される。郊外大型ＳＣへ
の顧客流失により需要は弱含みだが、地価は横這いに転じた。
(3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は弘前市の商業地域及び商住混在地域。需要者は、飲食業・小売業を営む地元法人や店舗・事務所兼住宅地
等の需要者である個人事業主が中心的である。城東・早稲田地区等の郊外型商業地域との競合等により既存の商業地域
は減退傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地で規模が２５０～３５０㎡で、総額１０００万円～１３００万円
程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 弘前市市街地周辺の商業地域であり、需要側の中心は収益性から判断を行う事業者であるが、郊外型大型店舗への顧客
流出による商況の低迷により、収益価格の規範性はやや弱い。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、さ
らに前年標準地価格からの変動率の検討をふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 弘前市の商業の郊外シフトの中で、コロナ禍
は終わったが中心商業地の地価は弱含みであ
る。


低調な商況、郊外大型ＳＣへの顧客流失等は
あるが、地価は横這いである。



個別的要因に特に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 弘前 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２１１１
０２２０２
-110164		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東22m市道、
南4m、角地
２住居

(70,200)
b １２１１２
０２２０２
-107212		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西22m市道、
北6m、二方路
２住居

(60,200)
c １２２０３
０２２０２
-87098		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d １２３０６
０２２０２
-102751		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12.5m県道、
中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,467  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.8]
47,375 		 100
[ 125.9]
37,629 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
37,600 
b (　           ) 
45,834  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
44,944 		 100
[ 116.0]
38,745 
38,700 
c (　           ) 
41,110  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.2]
47,400 		 100
[ 127.3]
37,235 
37,200 
d (　           ) 
53,682  		 100
[ 110.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
49,143 		 100
[ 128.5]
38,244 
38,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +34.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     37,800 円／㎡]  



弘前 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,903,529 
819,622 
3,083,907 
2,772,640 
311,267 		 （　0.9697）
301,836 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      5,695,019 円　　　　（　     16,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
弘前 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 140.22 ＬＳ2 242.35
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 83 ％   200 ％   200 ％   345 ㎡      9.0 m x   38.7 m  前面道路：市道     　  12.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階一部は店舗、その他はファミリータイプアパート：アパート平均専有面積４５㎡～５０㎡程度 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
34.78 
100.0 
34.78 
1,654 
57,526 		 2.0  115,052 
0.0  0 

 1～ 1		 共同住宅
105.44 
92.7 
97.73 
1,378 
134,672 		 2.0  269,344 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
102.13 
95.7 
97.73 
1,378 
134,672 		 2.0  269,344 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
242.35 
95.0 
230.24 

326,870 		 653,740 
0 
⑨年額支払賃料        326,870 円　×　12ヶ月　＝　       3,922,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     230.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,922,440 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       205,122 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,897,318 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           653,740 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,211 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,903,529 円　　　　（　        11,315 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 弘前（賃）
　　　　-283001		 1,127  
(   1,125) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,423 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,380 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,378 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 弘前（賃）
　　　　-399001		 1,270  
(   1,267) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,353 
c 弘前（賃）
　　　　-445002		 1,235  
(   1,233) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 80.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,363 
弘前 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 172,000 円  　　　　     34,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 205,122 円  　　　        4,102,440　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       29,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      309,600 円  　　　　     34,400,000　×　　  50.0 ％　×　  18.00 /1000
④損害保険料        68,800 円  　　　　     34,400,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,400 円  　　　　     34,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         819,622 円　（　　　　　　         2,376 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9697    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     242.35 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0806     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0634 ×　 35 ％　＋　0.0824 ×  35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,772,640 円  
（　　　　　         8,037 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,903,529 円      
②総費用 819,622 円      
③純収益　①－② 3,083,907 円      
④建物等に帰属する純収益 2,772,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 311,267 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 301,836 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          875 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,695,019 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 弘前 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　弘前市大字富田町６０番
 4202000347569-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考