別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
弘前 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
弘前 5-3 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　斎藤　優   TEL.
鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 57,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 47,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 弘前市大字鍛冶町３０番１外
 ②地積
　(㎡)		 296  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,400)

1:6.5		 店舗

Ｓ2		 中低層の飲食店舗ビ
ルが建ち並ぶ歓楽街
 西10m市道 水道、ガス、下水 弘前

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西    80 ｍ、南   110 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市内一の歓楽街で、中低層の
飲食店ビルが建ち並ぶ商業地
域。		 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 弘前駅西方

1.5km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 市内一の歓楽街として、今後とも現状のまま推移するものと予測する。コロナ禍により減少した飲食店利用客の
回復は弱く、空き店舗も多く見られ、地価はやや弱含みで推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は弘前市内の中心部及び周辺の商業地域。需要者は弘前市内の事業者のほか県外資本による需要も見られる
。郊外大型ＳＣ、郊外路線商業地域との競合関係はないが、コロナ禍により減少した飲食店利用客の回復は弱く、繁華
性が低下していることから需要は減退傾向にある。中心となる価格帯は、取引規模によりまちまちであり中心となる価
格は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は低位に試算された。飲食店が多い歓楽街で投資採算性も重視される地域であるが、近年は空室も多く適正な
賃料の把握が難しく、このような状況から求められた収益価格の精度には限界がある。よって、近隣地域の市場性を反
映しているとみられる比準価格を重視し、収益価格を関づけて、代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　弘前 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,300 円／㎡		 [ 99.0]
100		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 [100.0]
100		 57,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内一の歓楽街であるが、近年は飲食店利用
客が減少傾向にあり、またコロナ禍による影
響の回復も弱く需要は減退傾向。


地価水準はかなり低くなってきているが、コ
ロナ禍による商況悪化の影響が大きく、地価
は下落傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 弘前 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２１０
０２２０２
-86776		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
b １２１０７
０２２０２
-103853		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東13m県道、
中間画地
近商

(90,200)
c １２１０２
０２２０２
-93786		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(84,336)
d １２１１１
０２２０２
-110200		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東25m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e １２３０６
０２２０２
-102751		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12.5m県道、
中間画地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
51,346  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.6]
60,086 		 100
[ 100.0]
60,086 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
60,100 
b (　           ) 
46,836  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
50,484 		 100
[  82.6]
61,119 
61,100 
c (　           ) 
41,928  		 100
[ 100.0]		 [  96.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
42,767 		 100
[  73.4]
58,266 
58,300 
d (　           ) 
53,709  		 100
[ 100.0]		 [  97.7]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
65,592 		 100
[ 111.4]
58,880 
58,900 
e (　           ) 
53,682  		 100
[ 110.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
49,143 		 100
[  82.6]
59,495 
59,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 買進み

 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     59,200 円／㎡]  



弘前 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,631,677 
2,379,066 
7,252,611 
6,859,160 
393,451 		 （　0.9719）
382,395 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      7,215,000 円　　　　（　     24,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
弘前 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 232.99 Ｓ2 465.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   400 ％   400 ％   296 ㎡      7.0 m x   45.0 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階、２階とも飲食店舗としてフロア部分貸し：各戸専有面積３５㎡～４５㎡程度 ⑦有効率　  75.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
232.99 
75.0 
174.85 
2,472 
432,229 		 3.0  1,296,687 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
232.99 
75.0 
174.85 
2,348 
410,548 		 3.0  1,231,644 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
465.98 
75.0 
349.70 

842,777 		 2,528,331 
0 
⑨年額支払賃料        842,777 円　×　12ヶ月　＝　      10,113,324 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     349.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,113,324 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       505,666 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,607,658 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,528,331 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,019 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,631,677 円　　　　（　        32,539 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 弘前（賃）
　　　　-30002		 2,291  
(   2,285) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[ 77.0]		 100
[ 90.0]
2,543 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,478 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,472 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 弘前（賃）
　　　　-31004		 2,045  
(   2,040) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
2,435 
c 弘前（賃）
　　　　-31011		 2,062  
(   2,059) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
2,455 
弘前 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 550,200 円  　　　　     91,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 505,666 円  　　　       10,113,324　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      149,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      990,300 円  　　　　     91,700,000　×　　  60.0 ％　×　  18.00 /1000
④損害保険料        91,700 円  　　　　     91,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        91,700 円  　　　　     91,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,379,066 円　（　　　　　　         8,037 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 91,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 191,000 円／㎡　×　     465.98 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 ×  35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,859,160 円  
（　　　　　        23,173 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,631,677 円      
②総費用 2,379,066 円      
③純収益　①－② 7,252,611 円      
④建物等に帰属する純収益 6,859,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 393,451 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 382,395 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,292 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,215,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 弘前 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　弘前市大字鍛冶町３０番１
 4202000336531-0000
2 　弘前市大字鍛冶町３１番１
 4202000336533-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
弘前 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
弘前 5-3 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　森　政浩   TEL.
鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 57,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 47,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 弘前市大字鍛冶町３０番１外
 ②地積
　(㎡)		 296  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,400)

1:6.5		 店舗

Ｓ2		 中低層の飲食店舗ビ
ルが建ち並ぶ歓楽街
 西10m市道 水道、ガス、下水 弘前

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西    80 ｍ、南   110 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中低層の飲食店ビル等が建ち
並ぶ中心商業地の一角を形成
する歓楽街。		 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 弘前駅西方

1.5km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の飲食店ビルが建ち並ぶ歓楽街である。県内景気の持ち直しに伴い客足は回復傾向にあるものの、市街地
中心部が全般的に衰退傾向にあるため需要は低調で、依然として先行きは不透明である。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は弘前市中心商業地及びその周辺地域。需要者の中心は市内を中心とする法人及び個人事業者であるが、収
益性を重視する投資家等の需要も見込まれる。当地域はいわゆる歓楽街で、新型コロナの影響で著しく減少した客足は
概ね元に戻りつつあるが、主要ホテルの破産や土手町地区の空洞化などで市街地中心部の衰退が進むなか、当地域に対
する需要も低調である。市場での中心となる価格帯は、事業規模により異なるため、需要の中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 飲食店のテナントビルが多い地域で収益性が重視されるが、空店舗も多く土地価格に見合う賃料水準が形成されていな
いため、収益価格は低位に試算されている。したがって、本件では、収益価格より比準価格に規範性があると判断し比
準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連に留意のうえ鑑定評価額を
上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　弘前 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,300 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 [100.0]
100		 57,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は持ち直しつつあるが、物価高騰等
の影響で個人消費は力強さに欠け、商業地に
対する需要は未だ弱含みである。


接待を伴う飲食店が集積する歓楽街で、新型
コロナの影響により収益性は一時期大きく低
下したものの、最近は客足が回復傾向にある
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 弘前 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２１０
０２２０２
-86776		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
b １２２１２
０２２０２
-98408		 弘前市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c １２３０６
０２２０２
-102751		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12.5m県道、
中間画地
近商

(90,200)
d １２３０６
０２２０２
-102807		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東14m県道、
南西5.5m、
角地
商業
駐車場整備地区
(94,341)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
51,346  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.6]
60,086 		 100
[ 100.0]
60,086 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
60,100 
b (　           ) 
51,605  		 100
[ 110.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
46,914 		 100
[  79.0]
59,385 
59,400 
c (　           ) 
53,682  		 100
[ 110.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
49,143 		 100
[  82.6]
59,495 
59,500 
d (　           ) 
49,458  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  97.0]
63,735 		 100
[ 109.3]
58,312 
58,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     59,500 円／㎡]  



弘前 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,663,654 
2,381,845 
7,281,809 
6,859,160 
422,649 		 （　0.9719）
410,773 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      7,750,434 円　　　　（　     26,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
弘前 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 232.99 Ｓ2 465.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   400 ％   400 ％   296 ㎡      7.0 m x   45.0 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階、２階とも飲食店舗としてフロア部分貸し：各戸専有面積３５㎡～４５㎡程度 ⑦有効率　  75.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
232.99 
75.0 
174.85 
2,480 
433,628 		 3.0  1,300,884 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
232.99 
75.0 
174.85 
2,356 
411,947 		 3.0  1,235,841 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
465.98 
75.0 
349.70 

845,575 		 2,536,725 
0 
⑨年額支払賃料        845,575 円　×　12ヶ月　＝　      10,146,900 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     349.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,146,900 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       507,345 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,639,555 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,536,725 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,099 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,663,654 円　　　　（　        32,647 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 弘前（賃）
　　　　-31003		 1,654  
(   1,646) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 80.0]
2,461 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,486 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,480 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 弘前（賃）
　　　　-31004		 2,045  
(   2,040) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 68.0]		 100
[100.0]
2,506 
c 弘前（賃）
　　　　-31011		 2,062  
(   2,059) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 69.0]		 100
[100.0]
2,490 
弘前 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 550,200 円  　　　　     91,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 507,345 円  　　　       10,146,900　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      150,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      990,300 円  　　　　     91,700,000　×　　  60.0 ％　×　  18.00 /1000
④損害保険料        91,700 円  　　　　     91,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        91,700 円  　　　　     91,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,381,845 円　（　　　　　　         8,047 円／㎡）　　（経費率　　  24.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 91,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 191,000 円／㎡　×　     465.98 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 ×  35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,859,160 円  
（　　　　　        23,173 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,663,654 円      
②総費用 2,381,845 円      
③純収益　①－② 7,281,809 円      
④建物等に帰属する純収益 6,859,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 422,649 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 410,773 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,388 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,750,434 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 弘前 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　弘前市大字鍛冶町３０番１
 4202000336531-0000
2 　弘前市大字鍛冶町３１番１
 4202000336533-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
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備考