別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
弘前 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
弘前 5-2 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　橋本　一憲   TEL.
鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 48,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 弘前市大字田園３丁目１番１４外
 ②地積
　(㎡)		 396  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:1		 教室兼住宅

Ｓ2		 小売店舗、事務所が
建ち並ぶ県道沿いの
商業地域		 西16m県道 水道、ガス、下水 弘前

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.5 ｍ、奥行　約　　  20.5 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 小売店舗のほかに、事務所や
飲食店が建ち並ぶ県道沿いの
商業地域。		 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 弘前駅東方

2.0km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 弘前市城東地区の路線商業地域である。当該地域は住宅地需要の高い地域であり、商業地についても需要は高ま
っており、地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は弘前市の路線商業地域及び近隣商業地域である。需要者は小売業等を経営する弘前市の事業経営者が中心
であり、規模によっては県外の大手法人も想定される。城東地区は住宅地需要の高い地域であり、商業地についても需
要は高まっており、地価は上昇傾向である。取引される画地規模は需要者の業種により大きく異なり、需要の中心とな
る価格帯についても見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 弘前市城東地区の路線商業地域等である。周辺には貸店舗もみられるが、郊外型店舗は賃料水準や管理運営形態がまち
まちであり、市場の適正賃料の把握には限界がある。このため、収益価格の相対的規範性はやや低く、市場の実態を反
映した比準価格の相対的規範性は高いと思料する。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　弘前 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     37,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.9]		 [100.0]
100		 48,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 弘前市の人口は減少、世帯数は横ばい。地価
は下げ止まり傾向であるが、郊外では人口減
少・高齢化が特に進行し、宅地需要は弱い。


弘前駅東側の城東地区は、住宅地需要の高い
地域であり、商業地域についても需要は高ま
っており、地価は上昇傾向と予測する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 弘前 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０３
０２２０２
-87098		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b １２２０８
０２２０２
-103940		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北16m市道、
中間画地
１住居
地区計画等
(60,200)
c １２３０６
０２２０２
-102920		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北16m市道、
中間画地
１住居
地区計画等
(60,200)
d １２２０１
０２２０２
-93950		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南16m市道、
西14m、角地
近商

(100,200)
e １２３０３
０２２０２
-88100		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北27m県道、
中間画地
２住居
特別業務地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
41,110  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.2]
47,400 		 100
[  97.0]
48,866 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
48,900 
b (　           ) 
64,001  		 100
[ 125.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
53,114 		 100
[ 105.6]
50,297 
50,300 
c (　           ) 
64,120  		 100
[ 120.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
53,914 		 100
[ 105.6]
51,055 
51,100 
d (　           ) 
48,201  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.4]
52,226 		 100
[ 105.1]
49,692 
49,700 
e (　           ) 
30,244  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  70.0]		 100
[  92.6]
46,892 		 100
[  96.8]
48,442 
48,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +0.5 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     49,500 円／㎡]  



弘前 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため、適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,456,588 
1,497,973 
4,958,615 
4,690,920 
267,695 		 （　0.9697）
259,584 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      4,897,811 円　　　　（　     12,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
弘前 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 225.44 ＬＳ2 450.88
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   396 ㎡     19.3 m x   20.6 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（部分貨しで平均専有面積約１００㎡）、２階：事務所（部分貸しで平均専有面積約１００㎡） ⑦有効率　  96.3 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
225.44 
97.2 
219.13 
1,369 
299,989 		 3.0  899,967 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
225.44 
95.4 
215.07 
1,232 
264,966 		 3.0  794,898 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.88 
96.3 
434.20 

564,955 		 1,694,865 
0 
⑨年額支払賃料        564,955 円　×　12ヶ月　＝　       6,779,460 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     434.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,779,460 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       338,973 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,440,487 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,694,865 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,101 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,456,588 円　　　　（　        16,305 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 弘前（賃）
　　　　-226002		 1,635  
(   1,631) 		 100
[130.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,351 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,372 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,369 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 弘前（賃）
　　　　-261001		 1,364  
(   1,362) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,392 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
弘前 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 291,000 円  　　　　     58,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 338,973 円  　　　        6,779,460　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      169,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      523,800 円  　　　　     58,200,000　×　　  50.0 ％　×　  18.00 /1000
④損害保険料       116,400 円  　　　　     58,200,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,200 円  　　　　     58,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,497,973 円　（　　　　　　         3,783 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9697    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 129,000 円／㎡　×　     450.88 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0806     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0634 ×　 35 ％　＋　0.0824 ×  35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,690,920 円  
（　　　　　        11,846 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,456,588 円      
②総費用 1,497,973 円      
③純収益　①－② 4,958,615 円      
④建物等に帰属する純収益 4,690,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 267,695 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 259,584 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          656 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,897,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 弘前 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　弘前市大字田園三丁目１番１４
 4202000318387-0000
2 　弘前市大字田園三丁目１番１５
 4202000318388-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
弘前 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
弘前 5-2 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　斎藤　優   TEL.
鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 48,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 弘前市大字田園３丁目１番１４外
 ②地積
　(㎡)		 396  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:1		 教室兼住宅

Ｓ2		 小売店舗、事務所が
建ち並ぶ県道沿いの
商業地域		 西16m県道 水道、ガス、下水 弘前

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.5 ｍ、奥行　約　　  20.5 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 小規模店舗等が多い準幹線街
路沿いの路線商業地域。		 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 弘前駅東方

2.0km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整理された地域内の県道沿いに店舗、事務所等が並ぶ商業地域で、今後とも現状のまま推移するものと予測
する。背後住宅地域の需要が堅調で地価も上昇傾向にあることから、当地域も同様に推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は弘前市内の近隣商業地域及び路線商業地域。需要者は弘前市内の事業者のほか県内外の資本による需要も
見込まれる。大型商業施設等は立地していないが車両通行量が比較的多く、周辺住宅地域の需要も旺盛であることから
地価はやや強含みで推移するものと見られる。中心となる価格帯は、取引規模によりまちまちであり中心となる価格は
見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺に賃貸物件は見られるものの、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された
。商業地域であるため投資採算性も重視される地域であるが、近年は空き店舗等も比較的多く適正な賃料の把握が難し
く、このような状況から求められた収益価格の精度には限界がある。よって、近隣地域の市場性を反映しているとみら
れる比準価格を重視し、収益価格を参考にし、代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　弘前 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     37,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.9]		 [100.0]
100		 48,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中心部の顧客が郊外へ流出していることから
郊外の路線商業地域の土地需要は堅調に推移
している。


地域要因に大きな変化はないが、周辺住宅地
の地価は上昇傾向にあり、当地域も同様の傾
向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 弘前 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０３
０２２０２
-87098		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b １２１１２
０２２０２
-107212		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西22m市道、
北6m、二方路
２住居

(60,200)
c １２３０３
０２２０２
-88100		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北27m県道、
中間画地
２住居
特別業務地区
(60,200)
d １２１１１
０２２０２
-110164		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東22m市道、
南4m、角地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
41,110  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.2]
47,400 		 100
[  96.0]
49,375 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
49,400 
b (　           ) 
45,834  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
44,944 		 100
[  88.3]
50,899 
50,900 
c (　           ) 
30,244  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  70.0]		 100
[  92.6]
46,892 		 100
[  97.8]
47,947 
47,900 
d (　           ) 
44,467  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.8]
47,375 		 100
[  98.7]
47,999 
48,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +0.5 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     48,500 円／㎡]  



弘前 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,488,874 
1,499,368 
4,989,506 
4,690,920 
298,586 		 （　0.9697）
289,539 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      5,463,000 円　　　　（　     13,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
弘前 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 225.44 ＬＳ2 450.88
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   396 ㎡     19.3 m x   20.6 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所のフロア部分貸しで、平均専有面積１００㎡程度。 ⑦有効率　  96.3 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
225.44 
97.2 
219.13 
1,376 
301,523 		 3.0  904,569 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
225.44 
95.4 
215.07 
1,238 
266,257 		 3.0  798,771 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.88 
96.3 
434.20 

567,780 		 1,703,340 
0 
⑨年額支払賃料        567,780 円　×　12ヶ月　＝　       6,813,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     434.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,813,360 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       340,668 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,472,692 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,703,340 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,182 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,488,874 円　　　　（　        16,386 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 弘前（賃）
　　　　-175006		 1,793  
(   1,790) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,379 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,379 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,376 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 弘前（賃）
　　　　-261001		 1,364  
(   1,362) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,378 
c 弘前（賃）
　　　　-277002		 1,919  
(   1,916) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[116.0]		 100
[100.0]
1,379 
弘前 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 291,000 円  　　　　     58,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 340,668 円  　　　        6,813,360　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      169,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      523,800 円  　　　　     58,200,000　×　　  50.0 ％　×　  18.00 /1000
④損害保険料       116,400 円  　　　　     58,200,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,200 円  　　　　     58,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,499,368 円　（　　　　　　         3,786 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9697    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 129,000 円／㎡　×　     450.88 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0806     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0634 ×　 35 ％　＋　0.0824 ×  35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,690,920 円  
（　　　　　        11,846 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,488,874 円      
②総費用 1,499,368 円      
③純収益　①－② 4,989,506 円      
④建物等に帰属する純収益 4,690,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 298,586 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 289,539 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          731 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,463,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 弘前 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　弘前市大字田園三丁目１番１４
 4202000318387-0000
2 　弘前市大字田園三丁目１番１５
 4202000318388-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
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備考