別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
弘前 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
弘前 5-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　森　政浩   TEL.
鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 93,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 75,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 弘前市大字駅前１丁目１番５
 ②地積
　(㎡)		 200  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車付置義務

(100,600)

1:3.5		 診療所

Ｗ2		 ホテル、飲食店等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 南西22m県道 水道、ガス、下水 弘前

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 弘前駅前の商業地域 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 弘前駅北西方

120m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 県内景気は持ち直しつつあるが、当市内では再開発等の動きは見られず商況はやや停滞している。今後もしばら
くは外部環境に商況が左右される状況が続くと考えられるが、地価は横這い傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市中心部の商業地域。需要者は県内外の法人が中心と見込まれる。新型コロナが収束したことで人流も回
復し、飲食や宿泊業で持ち直しの動きが見られる。また周辺では区画整理が行われた駅前北地区にてマンション建設が
相次いだことから背後地の状態も向上している。但し空店舗率は高水準の状態が続いており、先行きは未だ不透明で、
需要は依然として低調である。中心部の商業地は取引が少なく需要価格帯は見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 容積率を消化するだけの実需が見込めないため、２階建店舗・事務所の建築を想定し収益価格を求めたが、比準価格よ
り低位に求められた。市場での不動産取引は自己使用目的が殆どで取引相場が重視されている。よって、本件では需要
者の視点から市場の実態を反映し信頼性が高いと認められる比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　弘前 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,300 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.8]		 [100.0]
100		 93,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は持ち直しつつあるが、物価高騰等
の影響で個人消費は力強さに欠け、商業地に
対する需要は未だ弱含みである。


郊外型商業施設への顧客流出により駅前商業
地の相対的地位は年々低下傾向にあったが、
県内景気は持ち直しつつあり地価は横這い傾
向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 弘前 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２１１１
０２２０２
-110200		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東25m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
b １２２０６
０２２０２
-110370		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西14m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
c １２３０１
０２２０２
-96738		 弘前市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(90,400)
d １２３０６
０２２０２
-102807		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東14m県道、
南西5.5m、
角地
商業
駐車場整備地区
(94,341)
e １２３０９
０２２０２
-83876		 弘前市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東22m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
53,709  		 100
[ 100.0]		 [  97.7]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
65,592 		 100
[  68.0]
96,459 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
96,500 
b (　           ) 
81,115  		 100
[ 120.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
67,596 		 100
[  67.6]
99,994 
100,000 
c (　    111,978) 
111,978  		 100
[ 130.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
85,284 		 100
[  85.6]
99,631 
99,600 
d (　           ) 
49,458  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  97.0]
63,735 		 100
[  67.6]
94,283 
94,300 
e (　           ) 
81,015  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
108,020 		 100
[ 112.0]
96,446 
96,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     96,600 円／㎡]  



弘前 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,337,519 
1,350,824 
3,986,695 
3,605,360 
381,335 		 （　0.9719）
370,619 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      6,992,811 円　　　　（　     35,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
弘前 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 159.25 Ｓ2 318.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車付置義務		 100 ％   600 ％   600 ％   200 ㎡      7.5 m x   26.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗はフロア貸し、事務所は部分貸し：平均専有面積約７１㎡ ⑦有効率　  87.6 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
159.25 
86.5 
137.75 
1,807 
248,914 		 6.0  1,493,484 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
159.25 
88.7 
141.25 
1,536 
216,960 		 6.0  1,301,760 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
318.50 
87.6 
279.00 

465,874 		 2,795,244 
0 
⑨年額支払賃料        465,874 円　×　12ヶ月　＝　       5,590,488 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     279.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,590,488 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       279,524 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,310,964 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,795,244 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,555 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,337,519 円　　　　（　        26,688 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 弘前（賃）
　　　　-31004		 2,045  
(   2,040) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
1,813 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,816 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,807 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 弘前（賃）
　　　　-31005		 2,193  
(   2,188) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,884 
c 弘前（賃）
　　　　-31008		 1,927  
(   1,922) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,752 
弘前 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 289,200 円  　　　　     48,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 279,524 円  　　　        5,590,488　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      165,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      520,500 円  　　　　     48,200,000　×　　  60.0 ％　×　  18.00 /1000
④損害保険料        48,200 円  　　　　     48,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,200 円  　　　　     48,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,350,824 円　（　　　　　　         6,754 円／㎡）　　（経費率　　  25.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 144,000 円／㎡　×　     318.50 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 ×  35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,605,360 円  
（　　　　　        18,027 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,337,519 円      
②総費用 1,350,824 円      
③純収益　①－② 3,986,695 円      
④建物等に帰属する純収益 3,605,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 381,335 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 370,619 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,853 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,992,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 弘前 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　弘前市大字駅前一丁目１番５
 4202000364994-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
弘前 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
弘前 5-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　千葉　篤志   TEL.
鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 93,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 75,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 弘前市大字駅前１丁目１番５
 ②地積
　(㎡)		 200  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車付置義務

(100,600)

1:3.5		 診療所

Ｗ2		 ホテル、飲食店等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 南西22m県道 水道、ガス、下水 弘前

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 弘前駅前通りに形成された商
業地域。		 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 弘前駅北西方

120m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前の商業地域として今後も現状程度の商業環境を維持すると予測する。コロナ禍の収束により観光客等の回帰
が認められ、駅前周辺の活気は戻りつつある。この影響から地価は当面横ばい傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は弘前市の中心商業地域一円。現状、この圏域の市場動向や需給は不透明で予測困難である。駅前商業地
域はコロナの５類移行により観光・出張による宿泊客の増加や、駅周辺の飲食店などで客足の回帰が認められ、従来の
活気が戻りつつある。一方、空店舗率は高止まりした状態で、収益性の本格回復に至っていない点が不安材料として残
る。なお、商業地の取引は依然低調で、取引価格もまちまちな為、中心となる需要価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　地域内には貸店舗等の賃貸物件も多いが空きテナントも散在し、容積率を十分消化するほどの賃貸需要が存しないこ
とから、実需に見合った低層店舗の立地を想定した結果、収益価格は低位に試算された。商業地であっても自用目的の
取引が中心であり、当該取引価格の水準を指標に価格形成されているのが一般的である。よって、市場の実態を反映し
た比準価格を重視し、収益価格を多少関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　弘前 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,300 円／㎡		 [ 99.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.8]		 [100.0]
100		 93,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は緩やかに回復している。設備投資
は高水準で推移し、個人消費も回復している
。企業の景況感は非製造業を中心に、全産業
でも改善した。

コロナの５類移行により、飲食店の客足や観
光宿泊客の回帰など活気が戻りつつある。一
方、空店舗率は高止まりしたままで、不透明
感がなお残る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 弘前 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２１１１
０２２０２
-110200		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東25m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
b １２２０６
０２２０２
-110379		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東15m県道、
北西37m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c １２３０６
０２２０２
-102807		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東14m県道、
南西5.5m、
角地
商業
駐車場整備地区
(94,341)
d １２３０９
０２２０２
-83876		 弘前市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東22m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
53,709  		 100
[ 100.0]		 [  97.7]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
65,592 		 100
[  68.0]
96,459 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
96,500 
b (　           ) 
80,902  		 100
[ 120.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
63,373 		 100
[  66.9]
94,728 
94,700 
c (　           ) 
49,458  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  97.0]
63,735 		 100
[  67.6]
94,283 
94,300 
d (　           ) 
81,015  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
108,020 		 100
[ 112.0]
96,446 
96,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     96,000 円／㎡]  



弘前 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、原価法の適用は出来ない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,441,319 
1,367,560 
4,073,759 
3,650,240 
423,519 		 （　0.9719）
411,618 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      7,766,377 円　　　　（　     38,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
弘前 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 159.25 Ｓ2 318.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車付置義務		 100 ％   600 ％   600 ％   200 ㎡      7.5 m x   26.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗としてフロア貸し、２階は事務所として部分貸し：平均専有面積７１㎡程度 ⑦有効率　  87.6 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
159.25 
86.5 
137.75 
1,842 
253,736 		 6.0  1,522,416 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
159.25 
88.7 
141.25 
1,566 
221,198 		 6.0  1,327,188 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
318.50 
87.6 
279.00 

474,934 		 2,849,604 
0 
⑨年額支払賃料        474,934 円　×　12ヶ月　＝　       5,699,208 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     279.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,699,208 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       284,960 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,414,248 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,849,604 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,071 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,441,319 円　　　　（　        27,207 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 弘前（賃）
　　　　-31003		 1,654  
(   1,646) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 80.0]
1,776 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,851 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,842 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 弘前（賃）
　　　　-31004		 2,045  
(   2,040) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,852 
c 弘前（賃）
　　　　-31005		 2,193  
(   2,188) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,924 
弘前 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 292,800 円  　　　　     48,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 284,960 円  　　　        5,699,208　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      165,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      527,000 円  　　　　     48,800,000　×　　  60.0 ％　×　  18.00 /1000
④損害保険料        48,800 円  　　　　     48,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,800 円  　　　　     48,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,367,560 円　（　　　　　　         6,838 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 146,000 円／㎡　×　     318.50 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 ×  35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,650,240 円  
（　　　　　        18,251 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,441,319 円      
②総費用 1,367,560 円      
③純収益　①－② 4,073,759 円      
④建物等に帰属する純収益 3,650,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 423,519 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 411,618 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,058 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,766,377 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 弘前 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　弘前市大字駅前一丁目１番５
 4202000364994-0000
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