別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
弘前 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
弘前 -30 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　千葉　篤志   TEL.
鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 47,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 37,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 弘前市大字早稲田１丁目５番６
 ②地積
　(㎡)		 251  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
地区計画等

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整理済の住宅
地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 弘前

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   250 ｍ、南    50 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 区画整理された利便性及び住
環境の良い住宅地域。		 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 弘前駅北東方

2.7km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 低層住宅地域として熟成が進んでおり、周辺で新たな商業施設の進出も多く利便性が良いことから、今後も堅調
に推移すると予測する。地価も強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は弘前市東部の住宅地域一円。需要者は３０～４０歳代の１次取得者層が中心で、同一需給圏外からの転
入者も見られる。当地域は生活利便性と住環境が際立っているため底堅い需要がある。地域内の空地は少なくなってき
たことから売り手優位の市場が形成されているが、一方で取引価格は高止まりしてきた感もある。土地は２５０㎡～３
３０㎡で１，０００～１，５００万円、新築戸建物件は３，３００万円前後が需要価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　当地域にはアパート等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低
位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心で、当該取引価格の水準を指標
に価格形成されているのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ
、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　弘前 -14                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     44,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 92.2]		 [100.0]
100		 47,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市の人口は微減、世帯数はほぼ横ばい。県
内の景気は緩やかに回復している。但し、住
宅投資は資材価格高騰等の影響から弱めの動
きとなっている。

住環境等が良いため従来から需要は堅調であ
ったが、周辺で新たなスーパーやドラッグス
トアがオープンするなど、生活利便性が一段
と向上している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 弘前 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０３
０２２０２
-88114		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
西6m、角地
１低専

(60,80)
b １２３０３
０２２０２
-88136		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西16m市道、
中間画地
２中専
地区計画等
(60,200)
c １２３０３
０２２０２
-88143		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
２中専
地区計画等
(60,200)
d １２３０４
０２２０２
-100264		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
e １２３０６
０２２０２
-102718		 弘前市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
37,791  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 105.1]
42,641 		 100
[  90.2]
47,274 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
47,300 
b (　           ) 
39,503  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.7]
47,432 		 100
[ 100.0]
47,432 
47,400 
c (　           ) 
49,831  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
47,458 		 100
[ 100.0]
47,458 
47,500 
d (　           ) 
40,074  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.4]
40,726 		 100
[  86.5]
47,082 
47,100 
e (　           ) 
35,783  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[  98.5]
40,405 		 100
[  85.6]
47,202 
47,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +6.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -24.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +0.5 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -21.5
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +0.5 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -18.5
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,400 円／㎡]  



弘前 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  開発後相当の期間が経過し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,028,776 
637,306 
2,391,470 
2,012,010 
379,460 		 （　0.9715）
368,645 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      7,680,104 円　　　　（　     30,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
弘前 -30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 99.26 ＬＳ2 195.21
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
地区計画等
 50 ％   80 ％   80 ％   251 ㎡     12.5 m x   20.1 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ：平均専有面積約４５．２３㎡ ⑦有効率　  92.7 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
99.26 
91.1 
90.45 
1,400 
126,630 		 2.0  253,260 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
95.95 
94.2 
90.45 
1,400 
126,630 		 2.0  253,260 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
195.21 
92.7 
180.90 

253,260 		 506,520 
0 
⑨年額支払賃料        253,260 円　×　12ヶ月　＝　       3,039,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,039,120 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       159,156 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,023,964 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           506,520 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,812 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,028,776 円　　　　（　        12,067 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 弘前（賃）
　　　　-226003		 1,224  
(   1,222) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,402 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,402 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 弘前（賃）
　　　　-261002		 1,547  
(   1,546) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,421 
c 弘前（賃）
　　　　-513002		 1,315  
(   1,313) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,384 
弘前 -30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 136,500 円  　　　　     27,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 159,156 円  　　　        3,183,120　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       27,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      245,700 円  　　　　     27,300,000　×　　  50.0 ％　×　  18.00 /1000
④損害保険料        40,950 円  　　　　     27,300,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,300 円  　　　　     27,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         637,306 円　（　　　　　　         2,539 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     195.21 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0737     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,012,010 円  
（　　　　　         8,016 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,028,776 円      
②総費用 637,306 円      
③純収益　①－② 2,391,470 円      
④建物等に帰属する純収益 2,012,010 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 379,460 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 368,645 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,469 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,680,104 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 弘前 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　弘前市大字早稲田一丁目５番６
 4202000280349-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
弘前 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
弘前 -30 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　後藤　薫   TEL.
鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 47,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 37,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 弘前市大字早稲田１丁目５番６
 ②地積
　(㎡)		 251  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
地区計画等

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整理済の住宅
地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 弘前

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   250 ｍ、南    50 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市街地東部の区画整理された
居住環境や生活利便性の良い
住宅地域		 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 弘前駅北東方

2.7km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 　市東部の区画整然とした居住環境が良い住宅地域として推移するものと予測されるが、新たに商業施設が立地
するなど生活利便性が一段と向上しており、需要は堅調に推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は弘前市東部の区画整然とした住宅地域。需要者の中心は市内に居住する４０歳代前後の１次取得者で、
同一需給圏外からの転入者も見られる。物価高騰等の影響による経済の先行き不透明感は残るものの、住環境や利便性
が良好なことから需要は根強く、地価は堅調に推移している。市場の中心となる価格帯は、土地は２５０㎡程度で☆☆
１，２００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円程度が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　区画整然とした住宅地域でアパートも見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位
に試算された。当地域は用途地域が１低専で収益性より居住の快適性が重視される住宅地域であり、かつ自用目的での
取引が中心であり、当該取引価格水準より地価形成がなされている。したがって、比準価格を採用し、収益価格を参考
に留め、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　弘前 -14                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     44,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.2]		 [100.0]
100		 48,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 利便性良好な住宅地を中心に需要が高いもの
の、地縁性の強い農村部等では弱い状態にあ
り、全体的には地価は微増傾向で推移してい
る。

居住環境等が良好で、更に商業施設等が立地
したことで利便性が一段と向上し、需要が高
まっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 弘前 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０４
０２２０２
-100199		 弘前市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 北6m市道、
東4m、角地
１低専
地区計画等
(60,80)
b １２３０３
０２２０２
-88136		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西16m市道、
中間画地
２中専
地区計画等
(60,200)
c １２３０３
０２２０２
-88143		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
２中専
地区計画等
(60,200)
d １２２１０
０２２０２
-86685		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東9m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,635  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.8]
47,804 		 100
[ 100.0]
47,804 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
47,800 
b (　           ) 
39,503  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.7]
47,432 		 100
[ 100.0]
47,432 
47,400 
c (　           ) 
49,831  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
47,458 		 100
[ 100.0]
47,458 
47,500 
d (　           ) 
49,999  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.2]
47,667 		 100
[ 100.0]
47,667 
47,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +6.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -24.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,600 円／㎡]  



弘前 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,010,186 
629,829 
2,380,357 
1,982,530 
397,827 		 （　0.9715）
386,489 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      8,051,854 円　　　　（　     32,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
弘前 -30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 99.26 ＬＳ2 195.21
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
地区計画等
 50 ％   80 ％   80 ％   251 ㎡     12.5 m x   20.1 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ：平均専有面積約４５㎡程度 ⑦有効率　  92.7 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
99.26 
91.1 
90.45 
1,391 
125,816 		 2.0  251,632 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
95.95 
94.2 
90.45 
1,391 
125,816 		 2.0  251,632 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
195.21 
92.7 
180.90 

251,632 		 503,264 
0 
⑨年額支払賃料        251,632 円　×　12ヶ月　＝　       3,019,584 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,019,584 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       158,179 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,005,405 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           503,264 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,781 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,010,186 円　　　　（　        11,993 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 弘前（賃）
　　　　-226006		 1,232  
(   1,231) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,369 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,393 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,391 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 弘前（賃）
　　　　-513002		 1,315  
(   1,313) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,384 
c 弘前（賃）
　　　　-513003		 1,271  
(   1,269) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,426 
弘前 -30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 134,500 円  　　　　     26,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 158,179 円  　　　        3,163,584　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       27,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      242,100 円  　　　　     26,900,000　×　　  50.0 ％　×　  18.00 /1000
④損害保険料        40,350 円  　　　　     26,900,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,900 円  　　　　     26,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         629,829 円　（　　　　　　         2,509 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     195.21 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0737     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,982,530 円  
（　　　　　         7,899 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,010,186 円      
②総費用 629,829 円      
③純収益　①－② 2,380,357 円      
④建物等に帰属する純収益 1,982,530 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 397,827 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 386,489 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,540 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,051,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 弘前 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　弘前市大字早稲田一丁目５番６
 4202000280349-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
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備考