別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
弘前 -27 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
弘前 -27 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士 浅井 康光   TEL.
鑑定評価額 4,370,000 円  1㎡当たりの価格 5,600 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
弘前市大字鳥井野字長田69番2
②地積
 (㎡)
780  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(70,200)

(その他)
住宅建築緩和区域



1:2
住宅

W2
農家住宅が建ち並ぶ
既成住宅地域
南7.5m市道 水道、下水 弘前

7.1km
(2)



①範囲 東   500 m、西   400 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    20.0 m、奥行 約    40.0 m、規模         800 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
旧岩木地区の事業所等も混在
する地域


7.5m市道 交通

施設
弘前駅西方

7.1km
法令

規制
「調区」 
(70,200)
住宅建築緩和区域

⑤地域要因の将
 来予測
 郊外の農家住宅を主体とする規制住宅地域に対する需要は極めて弱く、地価は引き続き下落傾向で推移するも
のと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格             5,600 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性  同一需給圏は弘前市郊外の市街化調整区域内の農家住宅地域。典型的な需要者層は地縁や血縁を有する一次取得者層
が想定され、圏外からの新規転入等は見られない。農家住宅地域の過疎化や高齢化は深刻で、農家の後継者不足等から
宅地需要は極めて弱く、地域は衰退傾向で地価は下落基調を続けている。需要の中心となる価格帯は、取引自体が少な
い事に加え、取引価格が様々であることから見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
 近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅が主体の地域で、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用は断念
した。取引に際しては居住の快適性や利便性を重視し、他の不動産との価格バランスを考慮して意思決定を行うものと
考えられる。また、地域の価格水準は取引価格を指標として形成されているのが一般的であることから、市場の実態を
反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 弘前 -25                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
          7,600 円/㎡
[ 98.7]
100
100
[100.0]
100
[134.3]
[100.0]
100
5,590 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
            5,700 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
 当市の人口は減少、世帯数は微増傾向。中
心部周辺の住宅地域では需要が堅調であるが
、郊外の住宅地への需要は弱く二極化傾向が
進んでいる。

 人口減少や高齢化、若年層の流出等から地
域は衰退傾向で需要は低迷しており、地価は
弱含みで推移している。


 個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近      0.0
環境       +33.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.8 %  %
3 試算価格算定内訳 弘前 -27 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12307
02202
-98160
弘前市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西9.5m市道
、北3m、
角地



「調区」 

(80,200)
b 12305
02202
-91207
弘前市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6m市道、
北東2m、角地




「調区」 

(70,200)
c 12302
02202
-98941
弘前市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南11.5m市道、
南東3.8m、
角地



「調区」 

(70,200)
d 12208
02202
-103763
弘前市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南8m市道、
中間画地




「調区」 

(70,200)
e 12207
02202
-97132
弘前市

更地


  
(           ) 
長方形 南東5.1m市道
、中間画地




「調区」 

(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
4,452  
100
[ 100.0]
[  99.3]
100
100
[  80.0]
100
[ 102.9]

5,370 
100
[  93.7]

5,731 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

5,730 
b (            
5,102  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

4,876 
100
[  86.1]

5,663 

5,660 
c (            
4,528  
100
[ 100.0]
[  98.4]
100
100
[  85.0]
100
[  90.2]

5,811 
100
[ 103.0]

5,642 

5,640 
d (            
4,245  
100
[ 100.0]
[  98.6]
100
100
[  75.0]
100
[  93.9]

5,943 
100
[ 104.0]

5,714 

5,710 
e (            
5,977  
100
[ 100.0]
[  97.8]
100
100
[   /  ]
100
[  99.0]

5,905 
100
[ 107.0]

5,519 

5,520 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.11 
街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近  -12.0 環境      +6.5
画地      +0.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      +1.0 街路      -1.0 交通・接近  -22.0 環境     +11.5
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.15 
街路      +4.0 交通・接近   +4.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +4.0 環境       0.0
画地     -16.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.08 
街路      +2.0 交通・接近   +2.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +3.0 環境      +2.0
画地      -9.7 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.12 
街路      -2.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -8.0 環境     +17.5
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:       5,600 円/㎡]  



弘前 -27 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成の集落内に存し、適切な造成事例の収集が困難である。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
賃貸需要のない農家住宅地域で、賃貸市場が成立していない。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 弘前 -27 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  弘前市大字鳥井野字長田69番2
4202000047078-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
弘前 -27 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
弘前 -27 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士 久保田 新   TEL.
鑑定評価額 4,370,000 円  1㎡当たりの価格 5,600 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
弘前市大字鳥井野字長田69番2
②地積
 (㎡)
780  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(70,200)

(その他)
住宅建築緩和区域



1:2
住宅

W2
農家住宅が建ち並ぶ
既成住宅地域
南7.5m市道 水道、下水 弘前

7.1km
(2)



①範囲 東   500 m、西   400 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    20.0 m、奥行 約    40.0 m、規模         800 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
旧岩木地区の事業所等も混在
する地域。


7.5m市道 交通

施設
弘前駅西方

7.1km
法令

規制
「調区」 
(70,200)
住宅建築緩和区域

⑤地域要因の将
 来予測
旧来からの農家集落地域であり、特段の地域要因の変動は見られず、概ね現状維持と予測する。地価は、地区外
からの転入が期待できず、新規需要が見込まれないことから、下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格             5,600 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性  同一需給圏は弘前市の市街化調整区域内に形成された農家住宅地域一円。需要者は、地縁、血縁関係者に限定される
傾向で取引は少ない。弱含みの宅地需要に加え、高齢化により空家が増え、また郊外の小規模開発分譲等の供給圧力等
によって、地価は未だ下落傾向にある。なお、農村部では土地取引が非常に少なく、また取引価格も区々で、中心とな
る需要価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
 市街化調整区域内の住宅地域で、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用できなかった。取引事例比較法は、
4事例による比準で適切に補修正がなされている。近隣地域は、自己使用の戸建住宅の建築を目的とした土地取引がほ
とんどで、当該取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。よって、本件では、市場の実態を反映
し説得力の有する比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 弘前 -25                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
          7,600 円/㎡
[ 98.7]
100
100
[100.0]
100
[134.3]
[100.0]
100
5,590 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
            5,700 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
 コロナ禍前の生活に戻りつつあり、景気は
緩やかに持ち直し、建築費は上昇しているも
のの、住宅地需要は安定している。


 旧来からの集落地域で、需要者は地縁、血
縁関係者に限定される傾向で取引は少ない。
特段の変動要因はなく地価は弱含みで推移し
ている。

 個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近      0.0
環境       +33.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.8 %  %
3 試算価格算定内訳 弘前 -27 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12203
02202
-87120
弘前市

建付


  
(           ) 
長方形 北東10m県道、
中間画地




「調区」 

(70,200)
b 12302
02202
-98941
弘前市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南11.5m市道、
南東3.8m、
角地



「調区」 

(70,200)
c 12305
02202
-91207
弘前市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6m市道、
北東2m、角地




「調区」 

(70,200)
d 12307
02202
-98160
弘前市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西9.5m市道
、北3m、
角地



「調区」 

(80,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
4,635  
100
[ 100.0]
[  97.8]
100
100
[  70.0]
100
[ 100.0]

6,476 
100
[ 113.8]

5,691 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

5,690 
b (            
4,528  
100
[ 100.0]
[  98.4]
100
100
[  85.0]
100
[  90.2]

5,811 
100
[ 103.0]

5,642 

5,640 
c (            
5,102  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

4,876 
100
[  90.3]

5,400 

5,400 
d (            
4,452  
100
[ 100.0]
[  99.3]
100
100
[  80.0]
100
[ 102.9]

5,370 
100
[  95.0]

5,653 

5,650 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近  -11.0 環境     +23.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.15 
街路      +4.0 交通・接近   +4.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +4.0 環境       0.0
画地     -16.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      +1.0 街路      -1.0 交通・接近  -22.0 環境     +17.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.11 
街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近  -12.0 環境      +8.0
画地      +0.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:       5,600 円/㎡]  



弘前 -27 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  同一需給圏内において、比較可能な造成事例の収集が困難で、原価法の適用ができない。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
賃貸需要のない農家住宅地域で、賃貸市場が成立していない。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 弘前 -27 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  弘前市大字鳥井野字長田69番2
4202000047078-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考