令和6年1月15日　提出 弘前 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   弘前 -27 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　浅井　康光   TEL.

鑑定評価額 4,370,000 円  １㎡当たりの価格 5,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 弘前市大字鳥井野字長田６９番２ ②地積 　(㎡) 780   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 住宅建築緩和区域 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南7.5m市道 水道、下水 弘前 7.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西   400 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧岩木地区の事業所等も混在 する地域 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 弘前駅西方 7.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 住宅建築緩和区域 ⑤地域要因の将 　来予測 　郊外の農家住宅を主体とする規制住宅地域に対する需要は極めて弱く、地価は引き続き下落傾向で推移するも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は弘前市郊外の市街化調整区域内の農家住宅地域。典型的な需要者層は地縁や血縁を有する一次取得者層 が想定され、圏外からの新規転入等は見られない。農家住宅地域の過疎化や高齢化は深刻で、農家の後継者不足等から 宅地需要は極めて弱く、地域は衰退傾向で地価は下落基調を続けている。需要の中心となる価格帯は、取引自体が少な い事に加え、取引価格が様々であることから見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅が主体の地域で、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用は断念 した。取引に際しては居住の快適性や利便性を重視し、他の不動産との価格バランスを考慮して意思決定を行うものと 考えられる。また、地域の価格水準は取引価格を指標として形成されているのが一般的であることから、市場の実態を 反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　弘前 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,600 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [134.3] [100.0] 100 5,590  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　当市の人口は減少、世帯数は微増傾向。中 心部周辺の住宅地域では需要が堅調であるが 、郊外の住宅地への需要は弱く二極化傾向が 進んでいる。 　人口減少や高齢化、若年層の流出等から地 域は衰退傾向で需要は低迷しており、地価は 弱含みで推移している。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％