別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
弘前 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
弘前 -24 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　駒木　功   TEL.
鑑定評価額 8,710,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 26,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 弘前市大字野田１丁目１２番１６
 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅にアパート
等が混在する既成住
宅地域		 北西6m私道 水道、ガス、下水 弘前

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   230 ｍ、南   290 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市中心部に近いが街路配置の
やや劣る住宅地域		 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ私道		 交通

施設		 弘前駅北方

1.6km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 空地も残るが市中心部に近い低層住宅地域として熟成しており、当面は現状のまま推移していくものと予測され
る。近年、近くにスーパーが進出し利便性も向上しており、地価は安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、弘前市中心市街地周辺の住宅地域。需要者の中心は、市内に居住するサラリーマン等の一次取得者層が
中心である。市場では郊外のＳＣに近接した区画整理済の地域の人気が依然高いものの、近隣地域には幹線市道沿いに
新たにスーパーが立地する等、住環境や生活利便性が向上してきており、住宅地の需要は安定している。市場では土地
の規模は２５０㎡程度で８５０万円程度、新築戸建物件で２，３００万円程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパートも見られる既成住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試
算された。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心で、当該取引価格の水準を指標に価格
が形成されているのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表
標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　弘前 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     32,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 96.4]		 [101.0]
100		 32,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少、世帯数は微増傾向。県内の景気
は緩やかに回復しており、市部では生活利便
性良好な地域で需要は堅調で、二極化の動き
が続いている。

街路の配置等がやや劣るものの、市中心部に
近く、近くにスーパーが立地する等生活利便
性が良好な地域で、地域内の需要は安定的に
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -0.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 弘前 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０８
０２２０２
-102557		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m道路、
北東6m、角地
２住居

(70,200)
b １２３０７
０２２０２
-98220		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
c １２３０３
０２２０２
-88190		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6.5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d １２２１２
０２２０２
-98282		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南7.5m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
e １２２１０
０２２０２
-86772		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
49,685  		 100
[ 140.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.7]
32,351 		 100
[ 100.0]
32,351 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
32,700 
b (　           ) 
36,800  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
36,545 		 100
[ 113.2]
32,284 
32,600 
c (　           ) 
32,926  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 109.1]
36,322 		 100
[ 111.0]
32,723 
33,100 
d (　           ) 
35,723  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
33,669 		 100
[  99.4]
33,872 
34,200 
e (　           ) 
33,499  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 103.5]
34,955 		 100
[ 108.6]
32,187 
32,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -0.5 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +14.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +6.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +14.5
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +1.5
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -0.5 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     33,000 円／㎡]  



弘前 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,932,845 
658,518 
2,274,327 
2,090,130 
184,197 		 （　0.9696）
178,597 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      3,720,771 円　　　　（　     14,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
弘前 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 99.26 Ｗ2 195.21
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   264 ㎡     15.4 m x   18.0 m  前面道路：私道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプのアパートで、平均専有面積は４５㎡程度。 ⑦有効率　  92.7 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
99.26 
91.1 
90.45 
1,337 
120,932 		 2.0  241,864 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
95.95 
94.3 
90.45 
1,337 
120,932 		 2.0  241,864 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
195.21 
92.7 
180.90 

241,864 		 483,728 
0 
⑨年額支払賃料        241,864 円　×　12ヶ月　＝　       2,902,368 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,902,368 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       154,118 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,928,250 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           483,728 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,595 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,932,845 円　　　　（　        11,109 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 弘前（賃）
　　　　-152001		 1,334  
(   1,331) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,347 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,339 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,337 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 弘前（賃）
　　　　-396002		 1,104  
(   1,102) 		 100
[ 85.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,312 
c 弘前（賃）
　　　　-461001		 1,389  
(   1,386) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,358 
弘前 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 134,500 円  　　　　     26,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 154,118 円  　　　        3,082,368　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       20,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      242,100 円  　　　　     26,900,000　×　　  50.0 ％　×　  18.00 /1000
④損害保険料        80,700 円  　　　　     26,900,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,900 円  　　　　     26,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         658,518 円　（　　　　　　         2,494 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     195.21 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,090,130 円  
（　　　　　         7,917 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,932,845 円      
②総費用 658,518 円      
③純収益　①－② 2,274,327 円      
④建物等に帰属する純収益 2,090,130 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 184,197 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 178,597 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          677 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,720,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 弘前 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　弘前市大字野田一丁目１２番１６
 4202000299225-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
弘前 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
弘前 -24 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　南　彰   TEL.
鑑定評価額 8,710,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 26,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 弘前市大字野田１丁目１２番１６
 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅にアパート
等が混在する既成住
宅地域		 北西6m私道 水道、ガス、下水 弘前

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   230 ｍ、南   290 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 街区のやや雑然とした既成住
宅地域		 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ私道		 交通

施設		 弘前駅北方

1.6km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成が進んだ低層住宅地域で、市中心部や商業施設に近いため堅調な需要が認められる。地価は当分の間は横ば
い傾向を続けるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は弘前市市街地周辺の住宅地域一円。需要者は３０代～４０代の一次取得者が中心で、圏外からの転入者も
見込まれる。近年における市場の需給動向として、中心部や大型ＳＣに近いため生活利便性が良好で堅調な需要が見込
まれる。需要の中心となる価格帯は、土地は２５０㎡で８５０万円程度、新築戸建物件は２，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は弘前市街地周辺の一般住宅地域で、戸建住宅のほかアパート等の収益物件も多く見られるが、収益性よりも
居住の快適性が重視される地域で、収益価格は試算されたものの水準は低く求められた。したがって信頼性のある取引
事例により求めた比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　弘前 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     32,600 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[104.0]		 100
[ 96.4]		 [101.0]
100		 33,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症対策が５類に移行
し、国内景気は回復している。地方でも利便
性の良い住宅地に対する需要は回復しつつあ
る。

近隣地域は弘前市中心部に近い既成住宅地域
で、利便性や環境が良好なため堅調な需要が
あり地価は安定的に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -0.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 弘前 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０８
０２２０２
-102557		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m道路、
北東6m、角地
２住居

(70,200)
b １２３０３
０２２０２
-88190		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6.5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c １２２１２
０２２０２
-98282		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南7.5m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
d １２３０８
０２２０２
-102375		 弘前市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
１住居
駐車場整備地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
49,685  		 100
[ 140.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.7]
32,351 		 100
[ 100.0]
32,351 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
32,700 
b (　           ) 
32,926  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 109.1]
36,322 		 100
[ 112.0]
32,430 
32,800 
c (　           ) 
35,723  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
33,669 		 100
[  99.4]
33,872 
34,200 
d (　           ) 
37,357  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
41,101 		 100
[ 123.7]
33,226 
33,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -0.5 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +6.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.5
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +1.5
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +22.5
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     33,000 円／㎡]  



弘前 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の住宅地域で原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,957,625 
659,820 
2,297,805 
2,090,130 
207,675 		 （　0.9696）
201,362 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      4,195,042 円　　　　（　     15,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
弘前 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 99.26 Ｗ2 195.21
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   264 ㎡     15.4 m x   18.0 m  前面道路：私道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（２ＬＤＫ，平均専有面積約４５㎡）の共同住宅と想定した。 ⑦有効率　  92.7 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
99.26 
91.1 
90.45 
1,349 
122,017 		 2.0  244,034 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
95.95 
94.3 
90.45 
1,349 
122,017 		 2.0  244,034 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
195.21 
92.7 
180.90 

244,034 		 488,068 
0 
⑨年額支払賃料        244,034 円　×　12ヶ月　＝　       2,928,408 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,928,408 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       155,420 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,952,988 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           488,068 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,637 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,957,625 円　　　　（　        11,203 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 弘前（賃）
　　　　-3001		 1,307  
(   1,304) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,323 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,351 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,349 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 弘前（賃）
　　　　-152001		 1,334  
(   1,331) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,347 
c 弘前（賃）
　　　　-222002		 1,196  
(   1,194) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,384 
弘前 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 134,500 円  　　　　     26,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 155,420 円  　　　        3,108,408　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       20,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      242,100 円  　　　　     26,900,000　×　　  50.0 ％　×　  18.00 /1000
④損害保険料        80,700 円  　　　　     26,900,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,900 円  　　　　     26,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         659,820 円　（　　　　　　         2,499 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     195.21 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,090,130 円  
（　　　　　         7,917 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,957,625 円      
②総費用 659,820 円      
③純収益　①－② 2,297,805 円      
④建物等に帰属する純収益 2,090,130 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 207,675 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 201,362 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          763 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,195,042 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 弘前 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　弘前市大字野田一丁目１２番１６
 4202000299225-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
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備考