別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
弘前 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
弘前 -23 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　久保田　聡   TEL.
鑑定評価額 4,240,000 円  １㎡当たりの価格 23,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 19,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 弘前市大字撫牛子２丁目４番１６
 ②地積
　(㎡)		 178  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅にア
パート等が混在する
住宅地域		 東6m市道 水道、下水 撫牛子

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   170 ｍ、南   280 ｍ、北   750 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 アパート、事業所等も見られ
る県道背後の住宅地域。		 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 撫牛子駅西方

550m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 　市街地北東部の熟成度が高い既成住宅地域であるが、特別の変動要因はないものの、底値感から需要は安定し
ており、地価動向は横ばい傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、弘前市市街地中央部及び北部の住宅地域一円。需要者は当該圏域に地縁性を有するサラリーマン等の
一次取得者層が中心である。景気停滞からの緩やかな回復傾向にある中、資材価格高騰等の影響はあるものの、利便性
良好な住宅地は需要が堅調で、地価は横ばい乃至強含み傾向にある。土地は４０坪～１００坪程度で総額５００万円～
１，０００万円が需要の中心、新築の戸建物件は、３，０００万円程度が平均的相場である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　アパート建設目的での土地取引は少なく、自己使用目的の取引が主で、圏内での取引は比較的多く、信頼性の高い取
引事例を収集し得た。一方、賃貸事例も収集し得たが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格
は低位に試算された。よって、市場の特性に適合し、資料の特性からくる相対的信頼性の高いと認められる比準価格を
採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　弘前 -19                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     19,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 80.5]		 [102.0]
100		 23,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　人口の減少、物価高、資材価格高騰等の中
、住宅地の一部地域では堅調な動きが見られ
、下げ止まり傾向にある。


　近隣地域周辺では大きな土地利用の変化は
ないものの、底値感から需要は安定し、地価
は横ばい傾向にある。


　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 弘前 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０５
０２２０２
-91158		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b １２３０６
０２２０２
-102828		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7m県道、
南西2m、角地
１住居

(70,200)
c １２３０７
０２２０２
-98205		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d １２３０７
０２２０２
-98259		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6.5m市道、
東2m、角地
１住居

(70,200)
e １２３０８
０２２０２
-102550		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
29,859  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.6]
26,755 		 100
[ 114.4]
23,387 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
23,900 
b (　           ) 
19,200  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
19,219 		 100
[  81.1]
23,698 
24,200 
c (　           ) 
15,014  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[  70.7]
24,984 		 100
[ 110.2]
22,672 
23,100 
d (　           ) 
16,955  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  98.8]
19,068 		 100
[  81.2]
23,483 
24,000 
e (　           ) 
21,105  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.4]
24,500 		 100
[ 105.0]
23,333 
23,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -0.5 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -29.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     23,800 円／㎡]  



弘前 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,048,409 
459,444 
1,588,965 
1,476,300 
112,665 		 （　0.9696）
109,240 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      2,275,833 円　　　　（　     12,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
弘前 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 64.00 Ｗ2 124.69
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   178 ㎡     13.5 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ワンルームタイプ：平均専有面積２８㎡程度 ⑦有効率　  90.3 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
64.00 
87.9 
56.29 
1,487 
83,703 		 2.0  167,406 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
60.69 
92.7 
56.29 
1,487 
83,703 		 2.0  167,406 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
124.69 
90.3 
112.58 

167,406 		 334,812 
0 
⑨年額支払賃料        167,406 円　×　12ヶ月　＝　       2,008,872 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     112.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,008,872 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       107,644 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,045,228 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           334,812 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,181 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,048,409 円　　　　（　        11,508 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 弘前（賃）
　　　　-3001		 1,307  
(   1,304) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[ 83.0]
1,507 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,489 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,487 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 弘前（賃）
　　　　-155002		 1,258  
(   1,256) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[103.0]		 100
[ 83.0]
1,486 
c 弘前（賃）
　　　　-226006		 1,232  
(   1,231) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[112.0]		 100
[ 83.0]
1,473 
弘前 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 95,000 円  　　　　     19,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 107,644 円  　　　        2,152,872　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        9,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      171,000 円  　　　　     19,000,000　×　　  50.0 ％　×　  18.00 /1000
④損害保険料        57,000 円  　　　　     19,000,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,000 円  　　　　     19,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         459,444 円　（　　　　　　         2,581 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     124.69 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,476,300 円  
（　　　　　         8,294 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,048,409 円      
②総費用 459,444 円      
③純収益　①－② 1,588,965 円      
④建物等に帰属する純収益 1,476,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 112,665 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 109,240 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          614 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,275,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 弘前 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　弘前市大字撫牛子二丁目４番１６
 4202000382497-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
弘前 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
弘前 -23 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　鈴木　泰雄   TEL.
鑑定評価額 4,240,000 円  １㎡当たりの価格 23,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 19,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 弘前市大字撫牛子２丁目４番１６
 ②地積
　(㎡)		 178  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅にア
パート等が混在する
住宅地域		 東6m市道 水道、下水 撫牛子

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   170 ｍ、南   280 ｍ、北   750 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中規模農家住宅が多い県道沿
いの背後に形成された市街地
外縁部の一般住宅地域。		 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 撫牛子駅　西方

550m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市の中心部からやや離れている戸建住宅の多い住宅地域で、地価が相対的に低い水準であることから安定した需
要がある。今後も現状のまま持続していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として弘前市市街地北部の住宅地域一円。需要者は当市内に居住する３０～４０歳代の一次取得者層
が中心である。市の中心部からはやや遠いものの通勤利便性が良いため安定した住宅地需要があり、また市街化区域内
としては地価が既にかなりの低水準にあるため最近はほぼ横這い状態にあるとみられる。土地は１５０～２５０㎡程度
で３５０～６００万円程度、新築戸建物件の供給は少ないが、２，０００万円前後程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ＪＲ奥羽本線「撫牛子」駅に比較的近く周辺にアパートも見られるが、戸建住宅地の需要が主で自用目的での取引が中
心であり、当該取引価格水準で地価が形成されている。したがって、市場の実態を反映し信頼性が高いと認められる取
引事例により求めた比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、北西部郊外の代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　弘前 -19                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     19,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 81.0]		 [102.0]
100		 23,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少傾向、世帯数は微減。コロナ禍の
影響等はほぼ収束し、超低金利政策等の下支
えの影響から住宅需要は比較的堅調である。


市の中心部からはやや遠い新興の住宅地域で
あるがコロナ禍の影響はほぼ収束し、地価は
安定基調で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -16.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 弘前 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０６
０２２０２
-102828		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7m県道、
南西2m、角地
１住居

(70,200)
b １２３０７
０２２０２
-98259		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6.5m市道、
東2m、角地
１住居

(70,200)
c １２３０９
０２２０２
-83956		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6m市道、
東6m、角地
工業

(70,200)
d １２３０５
０２２０２
-91158		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e １２２１０
０２２０２
-86769		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西7.5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,200  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
19,219 		 100
[  81.6]
23,553 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
24,000 
b (　           ) 
16,955  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  98.8]
19,068 		 100
[  81.7]
23,339 
23,800 
c (　           ) 
24,700  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
22,619 		 100
[  97.0]
23,319 
23,800 
d (　           ) 
29,859  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.6]
26,755 		 100
[ 114.4]
23,387 
23,900 
e (　           ) 
21,596  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 101.0]
23,758 		 100
[ 104.6]
22,713 
23,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -21.5
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -17.5
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -0.5 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +1.5
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     23,800 円／㎡]  



弘前 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地域内の宅地で、原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,952,409 
438,277 
1,514,132 
1,406,370 
107,762 		 （　0.9696）
104,486 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      2,176,792 円　　　　（　     12,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
弘前 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 64.00 Ｗ2 124.69
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   178 ㎡     13.5 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ワンルームタイプ：平均専有面積２８㎡程度 ⑦有効率　  90.3 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
64.00 
88.0 
56.29 
1,449 
81,564 		 1.0  81,564 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
60.69 
92.8 
56.29 
1,449 
81,564 		 1.0  81,564 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
124.69 
90.3 
112.58 

163,128 		 163,128 
0 
⑨年額支払賃料        163,128 円　×　12ヶ月　＝　       1,957,536 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     112.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,957,536 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       102,677 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,950,859 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           163,128 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,550 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,952,409 円　　　　（　        10,969 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 弘前（賃）
　　　　-461001		 1,389  
(   1,386) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[104.0]		 100
[ 83.0]
1,463 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,449 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 弘前（賃）
　　　　-396002		 1,104  
(   1,102) 		 100
[ 85.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 83.0]
1,452 
c 弘前（賃）
　　　　-396003		 1,391  
(   1,388) 		 100
[ 85.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[126.5]		 100
[ 98.0]		 100
[ 83.0]
1,446 
弘前 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 90,500 円  　　　　     18,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 102,677 円  　　　        2,053,536　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        9,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      162,900 円  　　　　     18,100,000　×　　  50.0 ％　×　  18.00 /1000
④損害保険料        54,300 円  　　　　     18,100,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,100 円  　　　　     18,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         438,277 円　（　　　　　　         2,462 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     124.69 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,406,370 円  
（　　　　　         7,901 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,952,409 円      
②総費用 438,277 円      
③純収益　①－② 1,514,132 円      
④建物等に帰属する純収益 1,406,370 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 107,762 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 104,486 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          587 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,176,792 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 弘前 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　弘前市大字撫牛子二丁目４番１６
 4202000382497-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考