別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
弘前 -22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
弘前 -22 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　南　彰   TEL.
鑑定評価額 8,910,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 21,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 弘前市大字和泉１丁目１１番１
 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:3		 住宅

Ｗ2		 一般住宅にアパート
、事業所も見られる
住宅地域		 北西7.5m市道 水道、ガス、下水 弘前

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   400 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 一般住宅を中心にアパートや
事業所等も見られる既成住宅
地域		 街

路		 基準方位　北　　７
．５ｍ市道		 交通

施設		 弘前駅北東方

2.0km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 弘前市市街地の住宅地域で、商業施設に近いため堅調な需要が認められ、地価は横ばい傾向が続くものと予測す
る。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は弘前市市街地周辺の住宅地域一円。需要者は３０代～４０代の一次取得者が中心で、圏外からの転入者も
見込まれる。近年における市場の需給動向として、中心部や大型ＳＣに近いため堅調な需要がある。土地は２５０㎡～
３５０㎡で７００万円～９５０万円、新築戸建物件は２，３５０～２，６００万円程度が取引の中心とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は弘前市街地周辺の一般住宅地域で、戸建住宅のほかアパート等の収益物件も多く見られるが、収益性よりも
居住の快適性が重視される地域で、収益価格は試算されたものの水準は低く求められた。したがって信頼性のある取引
事例により求めた比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　弘前 -19                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     19,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 70.1]		 [101.0]
100		 27,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症対策が５類に移行
し、国内景気は回復している。地方でも利便
性の良い住宅地に対する需要は回復しつつあ
る。

近隣地域は弘前市中心部に近い既成住宅地域
で、利便性や環境が良好なため堅調な需要が
あり地価は安定的に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 弘前 -22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０５
０２２０２
-91158		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b １２２１２
０２２０２
-98382		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北9m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
c １２２１０
０２２０２
-86769		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西7.5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d １２３０９
０２２０２
-83956		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6m市道、
東6m、角地
工業

(70,200)
e １２３０３
０２２０２
-88190		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6.5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
29,859  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.6]
26,755 		 100
[ 100.0]
26,755 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
27,000 
b (　           ) 
44,129  		 100
[ 110.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.9]
36,536 		 100
[ 136.8]
26,708 
27,000 
c (　           ) 
21,596  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 101.0]
23,758 		 100
[  88.2]
26,937 
27,200 
d (　           ) 
24,700  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
22,619 		 100
[  85.0]
26,611 
26,900 
e (　           ) 
32,926  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 109.1]
36,322 		 100
[ 135.3]
26,846 
27,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -0.5 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +3.5 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +42.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -11.5
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +6.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +34.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     27,000 円／㎡]  



弘前 -22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の住宅地域で原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,921,072 
649,397 
2,271,675 
2,051,280 
220,395 		 （　0.9696）
213,695 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      4,451,979 円　　　　（　     13,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
弘前 -22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 101.49 Ｗ2 199.67
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   330 ㎡     10.0 m x   30.5 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（２ＬＤＫ，平均専有面積約４７㎡）の共同住宅と想定した。 ⑦有効率　  93.9 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
101.49 
92.4 
93.78 
1,300 
121,914 		 2.0  243,828 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
98.18 
95.5 
93.78 
1,300 
121,914 		 2.0  243,828 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
199.67 
93.9 
187.56 

243,828 		 487,656 
0 
⑨年額支払賃料        243,828 円　×　12ヶ月　＝　       2,925,936 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     187.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,925,936 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       153,497 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,916,439 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           487,656 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,633 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,921,072 円　　　　（　         8,852 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 弘前（賃）
　　　　-3001		 1,307  
(   1,304) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
1,298 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,302 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 弘前（賃）
　　　　-190001		 1,161  
(   1,160) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 77.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,318 
c 弘前（賃）
　　　　-278003		 1,262  
(   1,260) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,290 
弘前 -22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 132,000 円  　　　　     26,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 153,497 円  　　　        3,069,936　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       20,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      237,600 円  　　　　     26,400,000　×　　  50.0 ％　×　  18.00 /1000
④損害保険料        79,200 円  　　　　     26,400,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,400 円  　　　　     26,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         649,397 円　（　　　　　　         1,968 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 132,000 円／㎡　×　     199.67 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,051,280 円  
（　　　　　         6,216 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,921,072 円      
②総費用 649,397 円      
③純収益　①－② 2,271,675 円      
④建物等に帰属する純収益 2,051,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 220,395 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 213,695 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          648 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,451,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 弘前 -22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　弘前市大字和泉一丁目１１番１
 4202000313367-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
弘前 -22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
弘前 -22 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　橋本　一憲   TEL.
鑑定評価額 8,910,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 21,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 弘前市大字和泉１丁目１１番１
 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:3		 住宅

Ｗ2		 一般住宅にアパート
、事業所も見られる
住宅地域		 北西7.5m市道 水道、ガス、下水 弘前

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   400 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 一般住宅を中心に事業所等も
所在する既成住宅地域。		 街

路		 基準方位　北　　７
．５ｍ市道		 交通

施設		 弘前駅北東方

2.0km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地の既成住宅地域に所在して、生活利便性は比較的良好で割安感が生じており、地価は横ばい傾向と予測す
る。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は弘前市の既成住宅地域である。需要者は弘前市内在住の一次取得者層が中心であり、同一需給圏外からの
転入等は一部認められる。生活利便性は比較的良好で割安感が生じており、需給が均衡している。土地は３００㎡程度
で８００～８５０万円程度、新築戸建物件は２，３００～２，５００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引事例を比較検討して求め、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は賃貸建物を想定し
て求めたが、土地建物を一体として投資対象とすることが少なく、収益性を指向する地域でないため低位に試算された
。快適性を重視して取引される住宅地域で、自己居住用を目的として取引される傾向にあるため、市場性を反映した比
準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　弘前 -19                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     19,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 70.1]		 [101.0]
100		 27,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 弘前市の人口は減少、世帯数は横ばい。地価
は下げ止まり傾向であるが、郊外では人口減
少・高齢化が特に進行し、宅地需要は弱い。


市街地の既成住宅地域に所在して、生活利便
性は比較的良好で割安感が生じており、需給
が均衡している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 弘前 -22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０５
０２２０２
-91158		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b １２２１０
０２２０２
-86769		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西7.5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c １２３０９
０２２０２
-83956		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6m市道、
東6m、角地
工業

(70,200)
d １２２０６
０２２０２
-110357		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m私道、
中間画地
１中専

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
29,859  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.6]
26,755 		 100
[ 100.0]
26,755 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
27,000 
b (　           ) 
21,596  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 101.0]
23,758 		 100
[  88.2]
26,937 
27,200 
c (　           ) 
24,700  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
22,619 		 100
[  85.0]
26,611 
26,900 
d (　           ) 
34,286  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
32,967 		 100
[ 116.2]
28,371 
28,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -0.5 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -11.5
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     27,000 円／㎡]  



弘前 -22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため、適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,921,072 
652,997 
2,268,075 
2,066,820 
201,255 		 （　0.9696）
195,137 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      4,065,354 円　　　　（　     12,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
弘前 -22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 101.49 Ｗ2 199.67
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   330 ㎡     10.0 m x   30.5 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（平均専有面積４７㎡） ⑦有効率　  93.9 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
101.49 
92.4 
93.78 
1,300 
121,914 		 2.0  243,828 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
98.18 
95.5 
93.78 
1,300 
121,914 		 2.0  243,828 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
199.67 
93.9 
187.56 

243,828 		 487,656 
0 
⑨年額支払賃料        243,828 円　×　12ヶ月　＝　       2,925,936 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     187.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,925,936 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       153,497 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,916,439 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           487,656 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,633 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,921,072 円　　　　（　         8,852 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 弘前（賃）
　　　　-175008		 1,288  
(   1,286) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.5]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,287 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,302 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 弘前（賃）
　　　　-190001		 1,161  
(   1,160) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 77.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,318 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
弘前 -22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 133,000 円  　　　　     26,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 153,497 円  　　　        3,069,936　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       20,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      239,400 円  　　　　     26,600,000　×　　  50.0 ％　×　  18.00 /1000
④損害保険料        79,800 円  　　　　     26,600,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,600 円  　　　　     26,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         652,997 円　（　　　　　　         1,979 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 133,000 円／㎡　×　     199.67 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,066,820 円  
（　　　　　         6,263 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,921,072 円      
②総費用 652,997 円      
③純収益　①－② 2,268,075 円      
④建物等に帰属する純収益 2,066,820 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 201,255 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 195,137 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          591 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,065,354 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 弘前 -22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　弘前市大字和泉一丁目１１番１
 4202000313367-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考