鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
弘前 -20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

弘前 -20

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　鈴木　泰雄

TEL.

鑑定評価額

6,940,000 円

１㎡当たりの価格

28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	22,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	弘前市大字寒沢町１３番１６				②地積　(㎡)	248 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他） (60,160)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅にアパート等も混在する住宅地域	北4m私道	水道、下水	弘高下 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 130 ｍ、南 220 ｍ、北 230 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

狭隘な街路が多い既成住宅地
域

街

路

基準方位　北　　４
ｍ私道

交通

施設

弘高下駅南方

350m

法令

規制

１中専
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

　市中心部に比較的近い熟成した既成住宅地域であるが、道路事情がやや不良で最近まで需要は弱含みできたが
、地価はほぼ底値に近づいてきたため、今後は安定基調で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、弘前市の中心市街地に比較的近い住宅地域。需要者の中心は市内に居住する４０歳代前後の勤労者、
公務員等の一次取得者が中心である。コロナ禍の影響も弱まり市中心部に比較的近く、街路配置等がやや劣るものの超
低金利政策等の下支えにより需給関係は落ち着いた動きを示して行くものと思われる。土地は２５０㎡程度で７００万
円程度、新築戸建物件で２，５００万円程度が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　大学に近いところから学生向けの小規模なアパートも多いものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、
収益価格は低位に試算された。当地域は収益性より居住の快適性が重視される住宅地域で自用目的での取引が中心であ
り、取引価格を指標に地価形成がなされている。したがって、比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、また、周辺
の地価公示価格との広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向、世帯数は微減。コロナ禍の
影響等はほぼ収束し、超低金利政策等の下支
えの影響から住宅需要は比較的堅調である。

市中心部に比較的近いものの、街路の配置等
がやや劣ることから需要は弱いが、地価は底
値に近づきほぼ安定基調で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

弘前 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０８０２２０２ -102497	弘前市		更地	（　）	長方形	南6m道路、中間画地		１中専 (60,200)
b	１２３０６０２２０２ -102725	弘前市		更地	（　）	ほぼ長方形	南12.5m県道、北5m、二方路		１中専 (70,200)
c	１２３０２０２２０２ -98954	弘前市		建付地	（　）	長方形	南5.5m私道、中間画地		１中専 (60,200)
d	１２２１２０２２０２ -98282	弘前市		更地	（　）	長方形	南7.5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	１２３０９０２２０２ -83983	弘前市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、南6m、角地		１低専 (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,844	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.7]	27,455	100 [ 100.0]	27,455	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	27,500
b	(　 ) 39,610	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	37,482	100 [ 131.5]	28,503		28,500
c	(　 ) 27,223	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	25,927	100 [ 91.6]	28,305		28,300
d	(　 ) 35,723	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	33,669	100 [ 116.8]	28,826		28,800
e	(　 ) 28,699	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.1]	28,529	100 [ 104.0]	27,432		27,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +0.5	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.5
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,000 円／㎡]

弘前 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,321,605	750,530	2,571,075	2,416,470	154,605	（　0.9696） 149,905	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,123,021 円　　　　（　 12,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

弘前 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.95	Ｗ2	219.01
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	160 ％	248 ㎡	13.2 m x 19.2 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

大学生向けワンル－ムタイプ：平均専有面積約３４㎡

⑦有効率　 93.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	110.95	91.8	101.85	1,428	145,442	2.0	290,884
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	108.06	94.3	101.85	1,428	145,442	2.0	290,884
							0.0	0
～

～

～

計		219.01	93.0	203.70		290,884		581,768
								0

⑨年額支払賃料	290,884 円　×　12ヶ月　＝　 3,490,608 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 203.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,490,608 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 174,530 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,316,078 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	581,768 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,527 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,321,605 円　　　　（　 13,394 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	弘前（賃）　　　　-399001	1,270 ( 1,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 88.0]	100 [102.0]	100 [ 91.0]	1,413	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,430 円/㎡　月額支払賃料（　 1,428 円/㎡）　基準階 1 F B
b	弘前（賃）　　　　-402001	1,362 ( 1,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 91.0]	1,467
c	弘前（賃）　　　　-108001	1,344 ( 1,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [ 91.0]	1,428

弘前 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	155,500 円	31,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	174,530 円	3,490,608　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 279,900 円	31,100,000　×　　 50.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	93,300 円	31,100,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,100 円	31,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 750,530 円　（　　　　　　 3,026 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,100,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 219.01 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,416,470 円（　　　　　 9,744 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,321,605 円
②総費用	750,530 円
③純収益　①－②	2,571,075 円
④建物等に帰属する純収益	2,416,470 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	154,605 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	149,905 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 604 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,123,021 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

弘前 -20　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	弘前市大字寒沢町１３番１６	4202000327288-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月11日　提出
弘前 -20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

弘前 -20

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　工藤　美佐緒

TEL.

鑑定評価額

6,940,000 円

１㎡当たりの価格

28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	22,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	弘前市大字寒沢町１３番１６				②地積　(㎡)	248 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他） (60,160)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅にアパート等も混在する住宅地域	北4m私道	水道、下水	弘高下 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 130 ｍ、南 220 ｍ、北 230 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

学生向けアパートの多い住宅
地域

街

路

基準方位　北　　４
ｍ私道

交通

施設

弘高下駅南方

350m

法令

規制

１中専
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

今後とも現状程度で推移するものとみられる。全般に道路事情が劣ることから戸建住宅地としての需要は弱いも
のの、アパート需要は高いため、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は当市市街地周辺の住宅地域一円。需要者は弘前市在住の３０代～４０代の一次取得者が中心である。市場
では商業施設や小学校等に近接した利便性良好な地域を中心に需要が高いものの、道路事情の劣る地域は人気がなく、
取引も少ない。建築費の高騰等から、市場での取引規模は縮小傾向にあり、規模１６０㎡～２００㎡、総額５００万～
８００万円、土地建物で２，５００万円程度が取引の中心とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパートも多いが、投資採算に見合う十分な収益が得られないことから、収益価格は低位に試算された。土地取引は収
益性よりも居住の快適性や生活利便性を重視した自用目的によるものがほとんどで、市場相場はエンドユーザーの目線
によって形成されている。よって、本件では需要者の視点から　市場の実態を反映し説得力の高い比準価格を重視し、
収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の人口は継続的減少傾向。住宅新設着工
は減少。中心部に近い分譲地の成約状況はや
や伸び悩んでいる。

特段の変動要因はない。目立った住宅の増加
はみられないが、学生アパートが多いことか
ら、世帯数は増減を繰り返している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

弘前 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０９０２２０２ -83978	弘前市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m私道、中間画地		１中専 (60,200)
b	１２３０８０２２０２ -102497	弘前市		更地	（　）	長方形	南6m道路、中間画地		１中専 (60,200)
c	１２３０１０２２０２ -96817	弘前市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.5m道路、中間画地		１中専 (60,200)
d	１２３０９０２２０２ -83983	弘前市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、南6m、角地		１低専 (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,284	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.4]	27,949	100 [ 97.8]	28,578	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	28,600
b	(　 ) 29,844	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.7]	27,455	100 [ 100.0]	27,455		27,500
c	(　 ) 28,549	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	29,739	100 [ 105.1]	28,296		28,300
d	(　 ) 28,699	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.1]	28,529	100 [ 102.0]	27,970		28,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -0.5	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.5
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +0.5	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.5
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,000 円／㎡]

弘前 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地域内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,342,524	751,530	2,590,994	2,416,470	174,524	（　0.9696） 169,218	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,525,375 円　　　　（　 14,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

弘前 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.95	Ｗ2	219.01
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	160 ％	248 ㎡	13.2 m x 19.2 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

学生向けワンルーム（平均専有面積約３４㎡）を想定。駐輪場を設置し、駐車場はなし。

⑦有効率　 93.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	110.95	91.8	101.85	1,437	146,358	2.0	292,716
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	108.06	94.3	101.85	1,437	146,358	2.0	292,716
							0.0	0
～

～

～

計		219.01	93.0	203.70		292,716		585,432
								0

⑨年額支払賃料	292,716 円　×　12ヶ月　＝　 3,512,592 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 203.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,512,592 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 175,630 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,336,962 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	585,432 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,562 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,342,524 円　　　　（　 13,478 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	弘前（賃）　　　　-402001	1,362 ( 1,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 91.0]	1,425	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,439 円/㎡　月額支払賃料（　 1,437 円/㎡）　基準階 1 F B
b	弘前（賃）　　　　-399001	1,270 ( 1,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 88.0]	100 [101.0]	100 [ 91.0]	1,427
c	弘前（賃）　　　　-178001	1,303 ( 1,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 88.0]	100 [101.0]	100 [ 91.0]	1,465

弘前 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	155,500 円	31,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	175,630 円	3,512,592　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 279,900 円	31,100,000　×　　 50.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	93,300 円	31,100,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,100 円	31,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 751,530 円　（　　　　　　 3,030 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,100,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 219.01 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,416,470 円（　　　　　 9,744 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,342,524 円
②総費用	751,530 円
③純収益　①－②	2,590,994 円
④建物等に帰属する純収益	2,416,470 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	174,524 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	169,218 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 682 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,525,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

弘前 -20　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	弘前市大字寒沢町１３番１６	4202000327288-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考