鑑定評価書

令和6年1月11日　提出
弘前 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

弘前 -18

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　佐藤　大

TEL.

鑑定評価額

23,600,000 円

１㎡当たりの価格

59,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	弘前市大字塩分町２１番１外				②地積　(㎡)	399 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、事務所等が混在する既成住宅地域	南7m市道	水道、ガス、下水	弘前 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 200 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

弘前市役所に近い閑静な住宅
地域。

街

路

基準方位　北　　７
ｍ市道

交通

施設

弘前駅　西方

2.5km

法令

規制

２住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

　弘前市役所に近接している比較的閑静な既成住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。地域の生活
利便性から需要は堅調と考えられ、当面地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 59,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は市内中心部の住宅地域である。需要者の中心は、市内在住の比較的高所得層の一次取得者であり、圏外
からの転入者もある。市中心部の生活利便性が良好な住宅地の需要は堅調であり、今後も需要は旺盛であると考える。
需要の中心となる価格帯は、規模３００㎡～４００㎡程度で１，０００万円台後半から２，０００万円半ばである。近
年新築の戸建住宅の事例は見られない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　地域内にはアパート等の賃貸物件も見られるが、投資採算性に見合う賃料の設定が困難であるため、収益価格は低位
に試算された。当地域は、収益性よりも居住の快適性や生活上の利便性を重視した自己使用目的の取引が大半であるた
め、地価は取引価格水準で形成されている。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に
とどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　弘前 -6                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     58,800 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　人口は減少、世帯数は微減。県内の景気は
緩やかに回復している。

　近隣地域及び周辺地域に土地利用に大きな
変化はみられない。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

３　試算価格算定内訳

弘前 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０４０２２０２ -100253	弘前市		更地	（　）	不整形	西5.5m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	１２３０８０２２０２ -102526	弘前市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南10m県道、東6m、角地		１住居 (70,200)
c	１２３０８０２２０２ -102452	弘前市		建付地	（　）	不整形	東5.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１２２０６０２２０２ -110357	弘前市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		１中専 (60,160)
e	１２１１１０２２０２ -110169	弘前市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,900	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 67.2]	56,850	100 [ 100.0]	56,850	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	59,100
b	(　 ) 48,012	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.4]	43,099	100 [ 75.9]	56,784		59,100
c	(　 ) 32,225	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 85.0]	100 [ 99.9]	38,064	100 [ 66.3]	57,412		59,700
d	(　 ) 34,286	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	32,967	100 [ 58.0]	56,840		59,100
e	(　 ) 75,580	100 [ 130.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	58,662	100 [ 102.0]	57,512		59,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -29.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -31.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	買進み	％／月 +0.03	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.0
e	買進み	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,200 円／㎡]

弘前 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,380,718	955,198	3,425,520	2,992,220	433,300	（　0.9715） 420,951	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	8,769,813 円　　　　（　 22,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

弘前 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	144.62	ＬＳ2	285.94
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	399 ㎡	14.5 m x 29.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ：平均専有面積約４３．０７㎡

⑦有効率　 90.4 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	144.62	89.3	129.21	1,477	190,843	2.0	381,686
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	141.32	91.4	129.21	1,353	174,821	2.0	349,642
							0.0	0
～

～

～

計		285.94	90.4	258.42		365,664		731,328
								0

⑨年額支払賃料	365,664 円　×　12ヶ月　＝　 4,387,968 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 258.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,387,968 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 230,198 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,373,770 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	731,328 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,948 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,380,718 円　　　　（　 10,979 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	弘前（賃）　　　　-103003	1,152 ( 1,150)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 93.5]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,611	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,479 円/㎡　月額支払賃料（　 1,477 円/㎡）　基準階 1 F B
b	弘前（賃）　　　　-127001	1,298 ( 1,295)	100 [ 90.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.5]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,387
c	弘前（賃）　　　　-162001	1,322 ( 1,320)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 88.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,438

弘前 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	203,000 円	40,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	230,198 円	4,603,968　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 365,400 円	40,600,000　×　　 50.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	60,900 円	40,600,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,600 円	40,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 955,198 円　（　　　　　　 2,394 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,600,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 285.94 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0737	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,992,220 円（　　　　　 7,499 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,380,718 円
②総費用	955,198 円
③純収益　①－②	3,425,520 円
④建物等に帰属する純収益	2,992,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	433,300 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	420,951 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,055 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,769,813 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

弘前 -18　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	弘前市大字塩分町２１番１	4202000337195-0000
2	弘前市大字塩分町２１番２	4202000337196-0000
3	弘前市大字塩分町２１番３	4202000337197-0000
4	弘前市大字塩分町２１番４	4202000337198-0000
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
弘前 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

弘前 -18

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　浅井　康光

TEL.

鑑定評価額

23,700,000 円

１㎡当たりの価格

59,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	弘前市大字塩分町２１番１外				②地積　(㎡)	399 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、事務所等が混在する既成住宅地域	南7m市道	水道、ガス、下水	弘前 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 200 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

官公署に近い事務所等が混在
する住宅地域

街

路

基準方位　北　　７
ｍ市道

交通

施設

弘前駅西方

2.5km

法令

規制

２住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

　官公署や公園に近接する居住環境が良好な従来からの名声が高い住宅地域で、大学教授や医師等の高所得者層
を中心に底堅い需要を有しており、地価は強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 59,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は弘前市中心部の住宅地域一円。典型的な需要者層は市内に居住あるいは通勤する高所得者層等が想定さ
れる。居住環境が良好な従来からの名声が高い地域で、取引自体は少ないが人気は高く安定した需要を有している。需
要の中心となる価格帯は、土地が４００㎡程度で２，０００万円前後と見込まれ、新築の戸建物件はほぼ見られない状
況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　アパート等も散見されるが、賃貸市場が未成熟で地価水準に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は
低位に試算された。従来から名声が高い住宅地域であり、需要者は自己の居住用として周辺環境を重視して意思決定を
行い、収益性は重視しないものと認められる。よって、市場性を反映し説得力が高いものと認められる比準価格を重視
し、収益価格は参考として、広域的な観点からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　当市の人口は減少、世帯数は微増傾向。中
心部周辺の住宅地域では需要が堅調であるが
、郊外の住宅地への需要は弱く二極化傾向が
進んでいる。

　弘前城や市役所に近い従来からの名声が高
い住宅地域で、高所得者層を中心に根強い需
要を有している。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

３　試算価格算定内訳

弘前 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０８０２２０２ -102526	弘前市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南10m県道、東6m、角地		１住居 (70,200)
b	１２３０８０２２０２ -102452	弘前市		建付地	（　）	不整形	東5.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	１２３０８０２２０２ -102375	弘前市		貸家建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１住居駐車場整備地区 (70,200)
d	１２３０４０２２０２ -100253	弘前市		更地	（　）	不整形	西5.5m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,012	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.4]	43,099	100 [ 74.9]	57,542	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	59,800
b	(　 ) 32,225	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 85.0]	100 [ 99.9]	38,064	100 [ 67.2]	56,643		58,900
c	(　 ) 37,357	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	41,101	100 [ 70.9]	57,970		60,300
d	(　 ) 37,900	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 67.2]	56,850	100 [ 100.0]	56,850		59,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -33.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -29.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,400 円／㎡]

弘前 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、適切な造成事例の収集が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,602,040	981,878	3,620,162	3,058,550	561,612	（　0.9715） 545,606	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	11,366,792 円　　　　（　 28,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

弘前 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	144.62	ＬＳ2	285.94
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	399 ㎡	14.5 m x 29.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ：平均専有面積約４３．０７㎡

⑦有効率　 90.4 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	144.62	89.3	129.21	1,490	192,523	2.0	385,046
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	141.32	91.4	129.21	1,490	192,523	2.0	385,046
							0.0	0
～

～

～

計		285.94	90.4	258.42		385,046		770,092
								0

⑨年額支払賃料	385,046 円　×　12ヶ月　＝　 4,620,552 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 258.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,620,552 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 241,828 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,594,724 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	770,092 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,316 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,602,040 円　　　　（　 11,534 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	弘前（賃）　　　　-30005	1,385 ( 1,383)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,458	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,492 円/㎡　月額支払賃料（　 1,490 円/㎡）　基準階 1 F B
b	弘前（賃）　　　　-178002	1,527 ( 1,460)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,461
c	弘前（賃）　　　　-72001	1,541 ( 1,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 96.8]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,492

弘前 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	207,500 円	41,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	241,828 円	4,836,552　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 373,500 円	41,500,000　×　　 50.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	62,250 円	41,500,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,500 円	41,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 981,878 円　（　　　　　　 2,461 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,500,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 285.94 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0737	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,058,550 円（　　　　　 7,666 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,602,040 円
②総費用	981,878 円
③純収益　①－②	3,620,162 円
④建物等に帰属する純収益	3,058,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	561,612 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	545,606 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,367 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,366,792 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

弘前 -18　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	弘前市大字塩分町２１番１	4202000337195-0000
2	弘前市大字塩分町２１番２	4202000337196-0000
3	弘前市大字塩分町２１番３	4202000337197-0000
4	弘前市大字塩分町２１番４	4202000337198-0000
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考