別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
弘前 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
弘前 -17 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　青田　淳一   TEL.
鑑定評価額 9,970,000 円  １㎡当たりの価格 29,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 22,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 弘前市大字西大工町７７番１
 ②地積
　(㎡)		 338  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅の多
い既成住宅地域
 南6.5m市道 水道、ガス、下水 弘前

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   240 ｍ、南     0 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 画地規模の大きい閑静な既成
住宅地域		 街

路		 基準方位北　　６．
５ｍ市道		 交通

施設		 弘前駅北西方

3.4km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 弘前市西部の弘前城に近い熟成した住宅地域である。住宅地の需給は安定していて、地価は強含みである。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      6,720 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は弘前市市街地周辺の住宅地域。需要者は弘前市内に居住する３０、４０歳代を中心とする民間会社員、公
務員等の一次取得者が中心で、近隣市町村からの転入もある。弘前市内では人口減少もあり、人気の高い地域を除き、
住宅需要は低迷し買手優位の状況にある。取引の中心物件は、更地であれば画地規模３５０㎡前後で総額が１０００万
円程度の土地、建売であれば土地建物で３０００万円程度が中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 弘前市市街地周辺の弘前城に近い住宅地域で、賃貸アパートも多く見られるが、土地取引においては住宅取得目的の売
買が中心であり、取引当事者の判断において、収益価格が土地取引に与える影響は比較的少ない。よって、実証性のあ
る比準価格を採用し、収益価格を参考として、さらに代表標準地と規準した価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　弘前 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     32,600 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[104.0]		 100
[111.7]		 [104.0]
100		 29,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 弘前市の人口減少、高齢化の進展等があるが
、地価は上昇と下落の二極化傾向にある。



弘前市西部の弘前城に近い熟成した住宅地域
で特段の変動要因はないが、地価は上昇に転
じた。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +9.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 弘前 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２１２
０２２０２
-98475		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
b １２３０１
０２２０２
-96817		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.5m道路
、中間画地
１中専

(60,200)
c １２３０１
０２２０２
-96828		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m市道、
西8.5m、角地
１低専

(70,150)
d １２３０８
０２２０２
-102519		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西23.5m市
道、中間画地
１低専

(60,150)
e １２３０８
０２２０２
-102550		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
25,544  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  95.0]		 100
[  84.2]
32,221 		 100
[ 111.7]
28,846 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
30,000 
b (　           ) 
28,549  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
29,739 		 100
[ 104.0]
28,595 
29,700 
c (　           ) 
36,839  		 100
[ 125.0]		 [ 104.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.3]
31,450 		 100
[ 112.2]
28,030 
29,200 
d (　           ) 
28,416  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 108.1]
31,544 		 100
[ 112.5]
28,039 
29,200 
e (　           ) 
21,105  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.4]
24,500 		 100
[  85.8]
28,555 
29,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +9.5
画地　　　　 -15.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +14.5
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.5
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.5
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,500 円／㎡]  



弘前 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,001,702 
690,336 
2,311,366 
2,198,910 
112,456 		 （　0.9696）
109,037 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      2,271,604 円　　　　（　      6,720 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
弘前 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 104.34 Ｗ2 204.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   338 ㎡     15.0 m x   23.5 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ　平均専有面積約４７㎡ ⑦有効率　  92.1 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
104.34 
90.5 
94.40 
1,313 
123,947 		 2.0  247,894 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
100.61 
93.8 
94.40 
1,313 
123,947 		 2.0  247,894 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
204.95 
92.1 
188.80 

247,894 		 495,788 
0 
⑨年額支払賃料        247,894 円　×　12ヶ月　＝　       2,974,728 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     188.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,974,728 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       157,736 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,996,992 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           495,788 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,710 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,001,702 円　　　　（　         8,881 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 弘前（賃）
　　　　-72001		 1,541  
(   1,538) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 96.8]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,353 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,315 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,313 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 弘前（賃）
　　　　-162001		 1,322  
(   1,320) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 88.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,276 
c 弘前（賃）
　　　　-396003		 1,391  
(   1,388) 		 100
[ 85.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[126.5]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,238 
弘前 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 141,500 円  　　　　     28,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 157,736 円  　　　        3,154,728　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       23,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      254,700 円  　　　　     28,300,000　×　　  50.0 ％　×　  18.00 /1000
④損害保険料        84,900 円  　　　　     28,300,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,300 円  　　　　     28,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         690,336 円　（　　　　　　         2,042 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     204.95 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,198,910 円  
（　　　　　         6,506 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,001,702 円      
②総費用 690,336 円      
③純収益　①－② 2,311,366 円      
④建物等に帰属する純収益 2,198,910 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 112,456 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 109,037 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          323 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,271,604 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       6,720 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 弘前 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　弘前市大字西大工町７７番１
 4202000348361-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
弘前 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
弘前 -17 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　久保田　聡   TEL.
鑑定評価額 9,940,000 円  １㎡当たりの価格 29,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 22,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 弘前市大字西大工町７７番１
 ②地積
　(㎡)		 338  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅の多
い既成住宅地域
 南6.5m市道 水道、ガス、下水 弘前

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   240 ｍ、南     0 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 画地規模が比較的大きい旧来
からの住宅地域。		 街

路		 基準方位　北　　６
．５ｍ市道		 交通

施設		 弘前駅北西方

3.4km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 　市街地西部の熟成度の高い既成住宅地域であるが、特別の変動要因はないものの、値頃感も相まって需要は堅
調であり、地価は横ばい乃至強含み傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,950 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、弘前市市街地中央部及び西部の住宅地域一円。需要者は当該圏域に地縁性を有するサラリーマン等の
一次取得者層が中心である。景気停滞からの緩やかな回復傾向にある中、資材価格高騰等の影響はあるものの、利便性
良好な住宅地は需要が堅調で、地価は横ばい乃至強含み傾向にある。土地は６０坪～１２０坪程度で総額５００万円～
１，０００万円が需要の中心、新築の戸建物件は、３，０００万円程度が平均的相場である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　アパート建設目的での土地取引は少なく、自己使用目的の取引が主で、圏内での取引は比較的多く、信頼性の高い取
引事例を収集し得た。一方、賃貸事例も収集し得たが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格
は低位に試算された。よって、市場の特性に適合し、資料の特性からくる相対的信頼性の高いと認められる比準価格を
採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　弘前 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     32,600 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[104.0]		 100
[111.2]		 [104.0]
100		 29,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　人口の減少、物価高、資材価格高騰等の中
、住宅地の一部地域では堅調な動きが見られ
るが、利便性が劣る地域は需要が弱く、二極
化の状態にある。

　熟成度が高く、近隣地域周辺では大きな土
地利用の変化はないものの、底値感から需要
は堅調で、地価は横ばい乃至強含み傾向にあ
る。

　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 弘前 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０１
０２２０２
-96751		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8.5m市道
、南東5.5m、
二方路
１中専

(60,200)
b １２３０１
０２２０２
-96817		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.5m道路
、中間画地
１中専

(60,200)
c １２３０４
０２２０２
-100211		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6m未舗装道
路、中間画地
１低専

(50,80)
d １２３０８
０２２０２
-102550		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,219  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
28,681 		 100
[ 102.0]
28,119 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
29,200 
b (　           ) 
28,549  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
29,739 		 100
[ 104.0]
28,595 
29,700 
c (　           ) 
30,303  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.6]
35,146 		 100
[ 125.4]
28,027 
29,100 
d (　           ) 
21,105  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.4]
24,500 		 100
[  86.2]
28,422 
29,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,400 円／㎡]  



弘前 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため、適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,023,261 
691,369 
2,331,892 
2,198,910 
132,982 		 （　0.9696）
128,939 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      2,686,229 円　　　　（　      7,950 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
弘前 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 104.34 Ｗ2 204.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   338 ㎡     15.0 m x   23.5 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（平均専有面積約４７㎡） ⑦有効率　  92.1 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
104.34 
90.5 
94.40 
1,323 
124,891 		 2.0  249,782 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
100.61 
93.8 
94.40 
1,323 
124,891 		 2.0  249,782 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
204.95 
92.1 
188.80 

249,782 		 499,564 
0 
⑨年額支払賃料        249,782 円　×　12ヶ月　＝　       2,997,384 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     188.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,997,384 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       158,869 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,018,515 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           499,564 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,746 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,023,261 円　　　　（　         8,945 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 弘前（賃）
　　　　-103001		 1,124  
(   1,122) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 93.5]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,322 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,325 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,323 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 弘前（賃）
　　　　-103003		 1,152  
(   1,150) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 93.5]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,355 
c 弘前（賃）
　　　　-178002		 1,527  
(   1,460) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,297 
弘前 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 141,500 円  　　　　     28,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 158,869 円  　　　        3,177,384　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       23,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      254,700 円  　　　　     28,300,000　×　　  50.0 ％　×　  18.00 /1000
④損害保険料        84,900 円  　　　　     28,300,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,300 円  　　　　     28,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         691,369 円　（　　　　　　         2,045 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     204.95 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,198,910 円  
（　　　　　         6,506 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,023,261 円      
②総費用 691,369 円      
③純収益　①－② 2,331,892 円      
④建物等に帰属する純収益 2,198,910 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 132,982 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 128,939 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          381 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,686,229 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,950 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 弘前 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　弘前市大字西大工町７７番１
 4202000348361-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考