鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
弘前 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

弘前 -14

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　森　政浩

TEL.

鑑定評価額

15,800,000 円

１㎡当たりの価格

44,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	35,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	弘前市大字城東中央３丁目１番７外				②地積　(㎡)	354 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:2	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	弘前 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 300 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

弘前市市街地東部の区画整理
済の住宅地域。

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

弘前駅東方

700m

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

弘前駅近くに位置する品等良好な住宅地域である。土地利用はほぼ熟成しているため取引件数はさほど多くない
ものの、底堅い需要が見られることから、地価は横這い傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 44,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は弘前市市街地東部の住宅地域一円。需要者は当該圏域に地縁性を有するサラリーマン等の一次取得者層が
中心であるが、同一需給圏外からの転入者も見られる。利便性良好な住宅地域で堅調な需要が認められ、地価は横這い
傾向にある。土地は２００㎡～３５０㎡程度で総額８００万円～１，５００万円が需要の中心であり、新築の戸建物件
は２，１００万円～３，０００万円程度が平均的相場である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパート建設目的での土地取引は少なく、自己使用目的の取引が主で、圏内での取引は比較的多く、信頼性の高い取引
事例を収集し得た。一方、賃貸事例も収集し得たが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は
やや低位に試算された。よって、市場の特性に適合し、資料の特性からくる相対的信頼性の高いと認められる比準価格
を採用し、さらに広域的見地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　弘前（県） -4              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     44,600 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

弘前市の人口は減少、世帯数は横這いである
。住宅着工戸数は昨年より減少基調にあるが
、市街地全般において地価は堅調で上昇地点
も見られる。

区画整然とした生活利便性良好な住宅地域。
底堅い需要が認められ、地価は横這い傾向で
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

弘前 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１１０２２０２ -106206	弘前市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	１２３０４０２２０２ -100264	弘前市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	１２３０５０２２０２ -91185	弘前市		貸家建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	１２３０６０２２０２ -102718	弘前市		貸家建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	１２３０９０２２０２ -84013	弘前市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6m市道、中間画地		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,201	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 102.0]	43,542	100 [ 100.0]	43,542	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	44,400
b	(　 ) 40,074	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.4]	40,726	100 [ 93.0]	43,791		44,700
c	(　 ) 46,380	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	44,129	100 [ 100.0]	44,129		45,000
d	(　 ) 35,783	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.5]	40,405	100 [ 92.5]	43,681		44,600
e	(　 ) 26,508	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 85.5]	41,338	100 [ 95.6]	43,241		44,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +0.5	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -11.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +0.5	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -6.5
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.5
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,600 円／㎡]

弘前 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,701,249	1,052,340	3,648,909	3,317,790	331,119	（　0.9696） 321,053	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	6,688,604 円　　　　（　 18,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

弘前 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	156.51	Ｗ2	309.71
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	354 ㎡	14.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ：平均専有面積４８㎡程度

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	156.51	91.6	143.28	1,374	196,867	2.0	393,734
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	153.20	93.5	143.28	1,374	196,867	2.0	393,734
							0.0	0
～

～

～

計		309.71	92.5	286.56		393,734		787,468
								0

⑨年額支払賃料	393,734 円　×　12ヶ月　＝　 4,724,808 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 286.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,724,808 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 247,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,693,768 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	787,468 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,481 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,701,249 円　　　　（　 13,280 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	弘前（賃）　　　　-175005	1,363 ( 1,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,377	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,376 円/㎡　月額支払賃料（　 1,374 円/㎡）　基準階 1 F B
b	弘前（賃）　　　　-175008	1,288 ( 1,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.5]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,378
c	弘前（賃）　　　　-226003	1,224 ( 1,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,374

弘前 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	213,500 円	42,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	247,040 円	4,940,808　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 384,300 円	42,700,000　×　　 50.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	128,100 円	42,700,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,700 円	42,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,052,340 円　（　　　　　　 2,973 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,700,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 309.71 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,317,790 円（　　　　　 9,372 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,701,249 円
②総費用	1,052,340 円
③純収益　①－②	3,648,909 円
④建物等に帰属する純収益	3,317,790 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	331,119 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	321,053 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 907 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,688,604 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

弘前 -14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	弘前市大字城東中央三丁目１番７	4202000286387-0000
2	弘前市大字城東中央三丁目１番３０	4202000286407-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
弘前 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

弘前 -14

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　青田　淳一

TEL.

鑑定評価額

15,800,000 円

１㎡当たりの価格

44,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月14日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	35,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	弘前市大字城東中央３丁目１番７外				②地積　(㎡)	354 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:2	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	弘前 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 300 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

弘前駅東口にある区画整理済
の住宅地域

街

路

基準方位北、　　６
ｍ市道

交通

施設

弘前駅東方

700m

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

今後とも現環境を維持するとみられる。生活利便性良好なことから根強い人気があるが、最近はより割安な地域
での取引が多く、地価は横這い傾向で推移するものとと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 44,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は弘前市市街地周辺の住宅地域。需要者は弘前市内に居住する３０、４０歳代を中心とする民間会社員、公
務員等の一次取得者が中心で、近隣市町村からの転入もある。弘前市内では人口減少もあり、一部の人気の高い地域を
除き、住宅需要は低迷し買手優位の状況にある。取引の中心物件は、更地であれば画地規模２５０～３５０㎡前後で総
額が１０００～１６００万円程度の土地、建売であれば土地建物で３０００万円が中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

弘前市市街地周辺の住宅地域で、賃貸アパートも多く見られるが、土地取引においては住宅取得目的の売買が中心であ
り、取引当事者の判断において、収益価格が土地取引に与える影響は比較的少ない。よって、実証性のある比準価格を
採用し、収益価格を関連付け、さらに前年価格との変動率に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

弘前市の人口減少、高齢化の進展等があるが
、地価は上昇と下落の二極化傾向にある。

中古住宅の需要もあるが、最近はより割安な
付近の郊外分譲地に流れている向きがみられ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

弘前 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０５０２２０２ -91054	弘前市		更地	（　）	ほぼ正方形	北5.5m市道、東5m、角地		１住居 (70,200)
b	１２３０５０２２０２ -91185	弘前市		貸家建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	１２３０６０２２０２ -102780	弘前市		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	１２３０９０２２０２ -84013	弘前市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,280	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 112.7]	37,816	100 [ 84.5]	44,753	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	45,600
b	(　 ) 46,380	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	44,129	100 [ 100.0]	44,129		45,000
c	(　 ) 36,476	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.2]	39,216	100 [ 88.5]	44,312		45,200
d	(　 ) 26,508	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 85.5]	41,338	100 [ 95.6]	43,241		44,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.5	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.5
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -7.5	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.5
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,600 円／㎡]

弘前 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,711,069	1,052,856	3,658,213	3,317,790	340,423	（　0.9696） 330,074	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	6,876,542 円　　　　（　 19,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

弘前 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	156.51	Ｗ2	309.71
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	354 ㎡	14.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ：平均専有面積約４８㎡

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	156.51	91.5	143.28	1,377	197,297	2.0	394,594
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	153.20	93.5	143.28	1,377	197,297	2.0	394,594
							0.0	0
～

～

～

計		309.71	92.5	286.56		394,594		789,188
								0

⑨年額支払賃料	394,594 円　×　12ヶ月　＝　 4,735,128 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 286.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,735,128 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 247,556 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,703,572 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	789,188 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,497 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,711,069 円　　　　（　 13,308 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	弘前（賃）　　　　-15001	1,329 ( 1,326)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,370	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,379 円/㎡　月額支払賃料（　 1,377 円/㎡）　基準階 1 F B
b	弘前（賃）　　　　-175005	1,363 ( 1,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,377
c	弘前（賃）　　　　-175008	1,288 ( 1,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.5]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,391

弘前 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	213,500 円	42,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	247,556 円	4,951,128　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 384,300 円	42,700,000　×　　 50.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	128,100 円	42,700,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,700 円	42,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,052,856 円　（　　　　　　 2,974 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,700,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 309.71 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,317,790 円（　　　　　 9,372 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,711,069 円
②総費用	1,052,856 円
③純収益　①－②	3,658,213 円
④建物等に帰属する純収益	3,317,790 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	340,423 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	330,074 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 932 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,876,542 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

弘前 -14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	弘前市大字城東中央三丁目１番７	4202000286387-0000
2	弘前市大字城東中央三丁目１番３０	4202000286407-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考