令和6年1月15日　提出 弘前 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   弘前 -12 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　久保田　新   TEL.

鑑定評価額 8,450,000 円  １㎡当たりの価格 10,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 弘前市大字新里字上樋田１２９番１外 ②地積 　(㎡) 790   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 住宅建築緩和区域 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東5m市道 水道、下水 新里 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   410 ｍ、西   670 ｍ、南   440 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市東部の農家住宅地域 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 新里駅　北方 500m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 住宅建築緩和区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市街化調整区域内で戸建住宅が建ち並んだ住宅地域である。地域的に開発余地は少ないため、今後も 現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、弘前市郊外の市街化調整区域内の住宅地域一円。需要者は、地縁のある一次取得者がほとんどである が、小規模開発された住宅地に対しては、圏外からの需要も見られる。弘前市は、調整区域でも宅地開発の規制が緩和 されている地域があり、当地域においても、区画を分割して再販売を行う潜在的な宅地需要があるものの、開発は見ら れず、地価は下落基調で推移している。市場の中心となる価格帯は、画地規模により区々で、見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　市街化調整区域内の住宅地域で、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用できなかった。取引事例比較法は、 ５事例による比準で適切に補修正がなされている。近隣地域は、自己使用の戸建住宅の建築を目的とした土地取引がほ とんどで、当該取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。よって、本件では、市場の実態を反映 し説得力の有する比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　弘前 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,600 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [ 70.3] [100.0] 100 10,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　コロナ禍前の生活に戻りつつあり、景気は 緩やかに持ち直し、建築費は上昇しているも のの、住宅地需要は安定している。 　旧来からの集落地域で、需要者は地縁、血 縁関係者に限定される傾向で取引は少ないが 、割安感があるため、地価は横這いで推移し ている。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％