別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
弘前 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
弘前 -10 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　久保田　新   TEL.
鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 35,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 28,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 弘前市大字富士見町１０番２
 ②地積
　(㎡)		 399  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅にアパート
も見られる既成住宅
地域		 北5m市道 水道、ガス、下水 弘前

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   300 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 弘前大学に近く学生向けのア
パートが多い住宅地域		 街

路		 基準方位北　５ｍ市
道		 交通

施設		 弘前駅南西方

1.7km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 弘前大学に近いため学生向けアパート用地の需要もある既成住宅地域で、今後とも現状のまま推移するものと予
測する。市街地中心部に近く需要も底堅いことから、地価は上場傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は弘前市中心部周辺の住宅地域一円。需要者は４０代前後の一次取得者が中心で、地縁性がやや強い地域
のため、同一需給圏外からの転入は少ない。旧市街地は、相対的に宅地供給が少ないため、需給が安定しており、地価
は弱いながら上昇傾向にある。市場の中心となる価格帯は、土地は４００㎡程度で総額１，０００万円～１，５００万
円程度、新築の戸建住宅は３，５００万円から４，０００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　学生向けアパートも多く見られる住宅地域であるが、元本価格に見合った賃料水準が形成されるに至っておらず、収
益価格は低位に求められた。当地域は、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域に存し、かつ自用目的での取
引が支配的で当該取引価格水準により地価が形成されている。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、
収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　弘前 -20                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     28,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.8]		 [100.0]
100		 35,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　コロナ禍前の生活に戻りつつあり、景気は
緩やかに持ち直し、建築費は上昇しているも
のの、住宅地需要は安定している。


　中心部からの接近性に優れた既成住宅地域
で、弘前大学にも近いため、戸建住宅のほか
、共同住宅の敷地としての需要も認められる
地域である。

　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 弘前 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０４
０２２０２
-100285		 弘前市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
b １２３０５
０２２０２
-91168		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
１中専

(60,160)
c １２３０５
０２２０２
-91199		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東2m私道、
中間画地
１中専

(70,160)
d １２３０６
０２２０２
-102725		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12.5m県道、
北5m、二方路
１中専

(70,200)
e １２３０７
０２２０２
-98153		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
29,536  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.8]
36,288 		 100
[ 101.0]
35,929 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
35,900 
b (　           ) 
40,841  		 100
[ 130.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
32,250 		 100
[  92.7]
34,790 
34,800 
c (　           ) 
18,837  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  60.0]		 100
[  87.7]
35,941 		 100
[ 101.0]
35,585 
35,600 
d (　           ) 
39,610  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
37,482 		 100
[ 104.9]
35,731 
35,700 
e (　           ) 
47,789  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 137.9]
34,828 		 100
[ 100.0]
34,828 
34,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 -18.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　  -8.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -4.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     35,300 円／㎡]  



弘前 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,746,742 
1,050,737 
3,696,005 
3,317,790 
378,215 		 （　0.9696）
366,717 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      7,639,938 円　　　　（　     19,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
弘前 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 156.51 Ｗ2 309.71
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   399 ㎡     21.5 m x   18.5 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ：平均専有面積約４８㎡程度 ⑦有効率　  92.5 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
156.51 
91.5 
143.28 
1,367 
195,864 		 2.0  391,728 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
153.20 
93.5 
143.28 
1,367 
195,864 		 2.0  391,728 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
309.71 
92.5 
286.56 

391,728 		 783,456 
0 
⑨年額支払賃料        391,728 円　×　12ヶ月　＝　       4,700,736 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     286.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,700,736 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       249,437 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,739,299 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           783,456 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,443 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,746,742 円　　　　（　        11,897 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 弘前（賃）
　　　　-103003		 1,152  
(   1,150) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 93.5]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,397 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,369 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,367 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 弘前（賃）
　　　　-178002		 1,527  
(   1,460) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,348 
c 弘前（賃）
　　　　-412001		 1,528  
(   1,526) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 99.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,362 
弘前 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 213,500 円  　　　　     42,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 249,437 円  　　　        4,988,736　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       32,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      384,300 円  　　　　     42,700,000　×　　  50.0 ％　×　  18.00 /1000
④損害保険料       128,100 円  　　　　     42,700,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,700 円  　　　　     42,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,050,737 円　（　　　　　　         2,633 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     309.71 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,317,790 円  
（　　　　　         8,315 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,746,742 円      
②総費用 1,050,737 円      
③純収益　①－② 3,696,005 円      
④建物等に帰属する純収益 3,317,790 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 378,215 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 366,717 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          919 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,639,938 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 弘前 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　弘前市大字富士見町１０番２
 4202000348928-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
弘前 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
弘前 -10 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　佐藤　俊彦   TEL.
鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 28,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 弘前市大字富士見町１０番２
 ②地積
　(㎡)		 399  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅にアパート
も見られる既成住宅
地域		 北5m市道 水道、ガス、下水 弘前

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   300 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 弘前大学に近い学生向けのア
パートが多い住宅地域		 街

路		 基準方位北　５ｍ市
道		 交通

施設		 弘前駅南西方

1.7km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 　一般住宅にアパートが混在する住宅地域として、当分の間、現状の儘推移するものと予測される。大学に近く
一定の需要があり、地価は横ばいで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、弘前市市街地周辺の一般住宅地域。需要者の中心は、弘前市に居住する一次取得者が殆どである。近
隣地域は弘前大学に近くアパート用地等一定の需要がある地域であり、地価は横ばいである。土地の規模は１６０～２
４０㎡程度で、価格は５００～９００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　周辺にはアパート等の収益目的の需要も見られるが、収益性よりも居住の快適性を重視する自用目的での取引が中心
であるので、実証的な取引事例と比較して求められた比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡
を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　弘前 -20                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     28,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.3]		 [100.0]
100		 35,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　居住環境が良好な住宅地域の需要は堅調で
、一方居住環境が劣る住宅地域の需要は弱含
みである。


　弘前大学に近い住宅地域で、アパート用地
等の一定の需要がある。



　個別的要因に特に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.5
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 弘前 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２１１
０２２０２
-106100		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m私道、
中間画地
１中専

(60,200)
b １２３０４
０２２０２
-100285		 弘前市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
c １２３０６
０２２０２
-102907		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北10m市道、
東6m、角地
１中専

(70,200)
d １２３０８
０２２０２
-102497		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m道路、
中間画地
１中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,003  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.5]
29,272 		 100
[  86.1]
33,998 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
34,000 
b (　           ) 
29,536  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.8]
36,288 		 100
[ 103.0]
35,231 
35,200 
c (　           ) 
40,847  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 132.2]
31,021 		 100
[  85.4]
36,324 
36,300 
d (　           ) 
29,844  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.7]
27,455 		 100
[  79.3]
34,622 
34,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -0.5 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -18.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -4.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  +4.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     35,000 円／㎡]  



弘前 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,750,008 
1,050,908 
3,699,100 
3,317,790 
381,310 		 （　0.9696）
369,718 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      7,702,458 円　　　　（　     19,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
弘前 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 156.51 Ｗ2 309.71
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   399 ㎡     21.5 m x   18.5 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ：平均専有面積約４８㎡程度 ⑦有効率　  92.5 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
156.51 
91.5 
143.28 
1,368 
196,007 		 2.0  392,014 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
153.20 
93.5 
143.28 
1,368 
196,007 		 2.0  392,014 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
309.71 
92.5 
286.56 

392,014 		 784,028 
0 
⑨年額支払賃料        392,014 円　×　12ヶ月　＝　       4,704,168 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     286.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,704,168 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       249,608 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,742,560 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           784,028 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,448 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,750,008 円　　　　（　        11,905 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 弘前（賃）
　　　　-108001		 1,344  
(   1,342) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,340 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,370 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,368 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 弘前（賃）
　　　　-178001		 1,303  
(   1,301) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,388 
c 弘前（賃）
　　　　-283001		 1,127  
(   1,125) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,381 
弘前 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 213,500 円  　　　　     42,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 249,608 円  　　　        4,992,168　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       32,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      384,300 円  　　　　     42,700,000　×　　  50.0 ％　×　  18.00 /1000
④損害保険料       128,100 円  　　　　     42,700,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,700 円  　　　　     42,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,050,908 円　（　　　　　　         2,634 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     309.71 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,317,790 円  
（　　　　　         8,315 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,750,008 円      
②総費用 1,050,908 円      
③純収益　①－② 3,699,100 円      
④建物等に帰属する純収益 3,317,790 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 381,310 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 369,718 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          927 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,702,458 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 弘前 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　弘前市大字富士見町１０番２
 4202000348928-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
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備考